Самые дешевые московские квартиры подешевели

Демпинговые ожидания потенциальных покупателей квартир в Москве подогревают городские власти, заявляя о резком увеличении объемов строительства жилья. Аналитики говорят, что для этого надо сдать более 3 млн кв. метров и обещают «съесть галстук», если это произойдет

В апреле цены на рынке жилой недвижимости Москвы пошли на снижение, причем на первичке удешевление составило 3,3%. Рынок новостроек при этом вырос на 15%, подсчитали аналитики компании «Метриум Групп». Власти обещали увеличить годовое строительство на 20%.

Сколько жилья реально может быть введено в этом году и стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен, выяснял BFM.ru.

В апреле 2013 года по сравнению с мартом возросло количество квартир в новостройках эконом-класса — сейчас экспонируется в общей сложности 5 200 квартир. На рынок вышли два новых проекта и несколько корпусов в составе уже строящихся комплексов. Среди новых предложений апреля —микрорайон «Царицыно-2» (900 квартир), новые корпуса в уже строящихся проектах «Некрасовка-Парк», «Большое Кусково», «LIFE-Волжская». Низкая цена «квадрата» в только что вышедших на рынок проектах и привела к снижению средней цены по рынку новостроек, отмечают аналитики.

Напомним, что в прошлом году в Москве было сдано 2,5 млн метров жилья (без учета апартаментов, но с учетом метражей в Новой Москве). В этом году заявлено, что будет сдано более 3 млн кв. метров, или на 20% больше, чем в прошлом. При этом на рынке еще активно продается около 250 тысяч кв. метров апартаментов (данные аналитического центра Est-a-Tet).

«Я готов съесть свой галстук, если реальный объем нового жилья, который будет введен в 2013 году, окажется больше 3 млн кв. метров», — заявил один из ведущих аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник в интервью BFM.ru.

«С одной стороны, я был в шоке от того, что московские власти взяли курс на значительный рост объемов строительства. Несколько предыдущих лет в столице сдерживали строительство, и это была хорошая политика. Надо сначала «разгрести» транспортную ситуацию. С другой стороны, я уверен, что радикально увеличить объемы строительства не получится, поскольку для этого не хватает подготовленных площадок», — пояснил Геннадий Стерник.

«Дальнейший рост объемов строительства жилья и апартаментов — до 3 млн кв. м в год и более — рискует нарушить хрупкий баланс между существующим низким уровнем спроса и ограниченным объемом предложения. Существует вероятность стагнации, временного затоваривания рынка, вызванного разрывом между сложившимся уровнем цен и финансовыми возможностями более широкого слоя потенциальных покупателей», — констатируют аналитики портала IRN.ru.

«Строгость законов компенсируется необязательностью исполнения»

Заявления властей пугают, однако в реальности вряд ли стоит ожидать радикального повышения объемов и последующего снижения цен.

«Процесс строительства в Москве идет такими темпами, что на территории внутри МКАД вряд ли будет построено больше 2,5 млн кв. метров жилья в этом году», — прогнозирует Александр Пыпин, руководитель аналитического центра портала «ГдеЭтотДом.ру».

Он также говорит о том, что средняя цена квадратного метра в Москве уже значительно снизилась, если учесть новостройки Новой Москвы. «Если эти новостройки по средней цене ниже 100 тысяч рублей за квадрат, учитывать в цене московского метра, то можно обнаружить значительное снижение. Однако это попытка скрестить ежа с ужом», — заявил он.

С начала года цена за московские метры, без учета Новой Москвы, практически не изменились. «В январе средняя цена чуть подросла, в феврале чуть снизилась, в марте — опять рост, в апреле — снижение. Скорее всего, в целом в ближайшие месяцы будет такое же «болтание» возле нуля, небольшое повышение возможно только уже в сентябре, да и то, если цены на нефть подрастут», — считает Александр Пыпин.

«Если вольют денег в экономику, то «хромание» рынка, когда наблюдается то небольшой рост, то падение, пройдет, и рынок пойдет вверх примерно теми же темпами, что в 2012 году», — прогнозирует Геннадий Стерник.

Сегмент элитного жилья активизируется

Аналитики отмечают, что в отличие от новостроек эконом-класса, элитные новостройки в I квартале 2013 года подросли в цене на 1-2%. «Сохранение положительной динамики объясняется довольно высоким спросом, в том числе активизацией инвесторов, отреагировавших на запуск целого ряда новых проектов элитного класса в 2012 году и I квартале 2013 года. В структуре нового предложения повысилась доля более дорогих, клубных объектов, что также повлияло на общую динамику цен», — комментируют в аналитическом департаменте корпорации «Баркли».

Согласно их прогнозу, цены на элитку будут стабильны весь год, динамика средних цен на элитное жилье в 2013 году вряд ли превысит инфляцию, но по отдельным объектам может отмечаться и более существенный рост (10-20%) за счет прохождения стадий строительства.

Пузырь может лопнуть через несколько лет

Аналитики также отмечают тот факт, что число сделок с использованием ипотечного кредитования в апреле 2013 выросло на 17,3%, а также увеличилось число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве — на 12,2%.

Сейчас платежеспособный спрос на рынке становится меньше, а покупатели начинают приобретать жилье в расчете не на реальные доходы, а на будущие, пояснил один из экспертов.

«Однако уровень закредитованности населения в России еще слишком низок, и этот фактор вряд ли может привести к «надуванию» пузыря на рынке в ближайшие несколько лет», — прогнозирует Александр Пыпин.

Редкий случай, когда аналитики единодушны в своих прогнозах: рынок входит в период стагнации, которая может продлится пару лет. Падение цен более чем на 5% возможно при условии, что макроэкономическая ситуация ухудшится значительно, а власти увеличат объемы строительства в два раза. Но шансов на такое развитие событий мало, отмечают они, может через пару лет, когда начнет введение в строй первых масштабных проектов на заводских территориях.

Читайте также: На территории ЗИЛа яблоку негде будет упасть

Дешевые новостройки

Самые дешевые новостройки в пределах МКАД предлагаются в Бирюлево Восточное — от 121,784 тысячи рублей, сообщают аналитики компании «НДВ-Недвижимость». На тысячу дороже можно найти новостройки в Теплом Стане, еще чуть дороже — от 123,5 тысячи рублей — предлагаются новостройки в Северном Чертаново, от 125 тысяч рублей — в Кузьминках, и от 132,25 тысячи рублей — в Западном Дегунино. Аналитики отмечают, что по этой цене можно купить большие квартиры, которые остались в ряде проектов.