Представитель одной из ведущих риэлторских компаний московского региона по продаже новостроек рассказал об итогах года и о том, чего ждать в наступающем 2014 году
Генеральный директор компании «Домус Финанс» Павел Лепиш. Фото предоставлено пресс-службой компании
На рынок пришли покупатели, у которых есть всего 300 тысяч рублей собственных средств. Рынок недвижимости в области зависит, в первую очередь, от ставок по ипотеке, уверен гендиректор «Домус финанс» Павел Лепиш. Второй важнейший фактор — действия властей Москвы и области.
Павел, какие тенденции на рынке новостроек Московской области стали самыми существенными в этом году? Что поменялось?
Павел Лепиш: Во-первых, это перенасыщение рынка новостроек по ряду локаций в Московской области. Во-вторых, приход на рынок покупателей с суммами от 300 тысяч рублей. Эти люди сформировали тренд года — значительный рост числа ипотечных сделок. И банки перевыполнили свои планы в этом году, и девелоперы. Девелоперы стали предлагать объекты по цене от миллиона рублей, что тоже тенденция этого года.
Третья тенденция — разные города перестали давить друг на друга. Я могу сказать, наверное, что покупатели стали более профессиональными и выбирают, в первую очередь, локацию.
Последняя тенденция говорит о том, что мы видим расслоение в Московской области, подобное Москве?
Павел Лепиш: Да, это означает, что ряд городов Московской области будут более дорогими с точки зрения недвижимости. Причем, есть уже города, которые дороже соседних в полтора раза. И это очень сильное, колоссальное раздвоение, и я прогнозирую, что оно будет усиливаться. Города стали самостийными в плане ценовой ситуации, и мы поэтому стали отслеживать цену по каждому из них, а не в целом по области, как делали раньше.
Власти и перемены
А как повлияла на рынок новая политика подмосковных властей? Я имею в виду намерение ограничить этажность, ввести повышенные обязательства по социальной инфраструктуре, или, к примеру, создать свой Арбат в каждом из городов?
Павел Лепиш: Могу сказать, что приход нового губернатора — определенно, новая веха. К примеру, ограничение этажности — весьма позитивная тенденция для рынка в целом. Мы не может затыкать всю территорию области высотными домами. Сейчас возможность строить башни по 25-30 и более этажей приводит к тому, что рынок земли возле МКАДа становится безумно дорогим. Поэтому девелоперу, купившему такой участок, надо строить как можно больше, чтобы выжать из него максимум. А это приводит к тому, что всю потенциально интересную землю застраивают высотными домами. Но такая плотность застройки захлопывает все въезды в Москву. Ведь чем дороже земля, тем дороже квартиры, и тем больше будет автомашин у покупателей. И они более требовательны будут к насыщению общественным транспортом. В итоге люди, которые живут в 10-15 км от Москвы, уже не смогут быстро проехать в Москву, или будут ехать очень долго.
Насколько понимаю, стоит задача часть потока из дальних зон Подмосковья трудоустроить где-то рядом, чтобы уменьшить нагрузку на дороги и транспорт?
Павел Лепиш: Да, власти сейчас ставят перед девелоперами задачу создавать не только сферу услуг и торговлю, но и другие рабочие места в новых районах Московской области. Тут мы сталкиваемся с еще одной проблемой — неразвитостью нашего малого бизнеса, который мог бы там что-то делать, но чаще всего не хочет.
В целом я бы отметил как главное событие года тот факт, что все — и власть, и девелоперы — стали понимать, что надо думать по-другому. Мы видим готовность к переменам на самом верху, готовность делать обдуманные шаги в градостроительстве. К примеру, на одном из градсоветов завернули несколько проектов, которые предполагают, что определенный город вырастет за два года в два раза, и вместо 20 тысяч жителей там будет жить 40 тысяч. Для таких серьезных перемен должны быть предусмотрены рабочие места. В сущности, это главная задача этого года: как там создать рабочие места. Но я уверен, она будет решена, раз сформулирована уже ясно и четко.
Как?
Павел Лепиш: Эти решения, думаю, придут с рынка. В целом такие рабочие места будут, видимо, создавать не гиганты, а малый и средний бизнес. К примеру, недавно обратился молодой человек, который освоил сборку велосипедов, ему нужно было небольшое помещение. Речь о таких индивидуальных предпринимателях, у которых есть свое небольшое предприятие. И кстати, в этом году мы видели, что среди покупателей квартир в Подмосковье число частных предпринимателей значительно выросло. По ряду проектов они составляют до 12% всех ипотечников, хотя год назад их было всего 2-3%.
То есть, рынок насытился, по ипотеке покупают много, а власти требуют больше. А что изменилось в политике девелоперов?
Павел Лепиш: Девелоперы стали задаваться вопросом, как сделать свой район уникальным. Построить два садика или волейбольные площадки — вот вопросы, которые мне задают в этом году. И это хорошая тенденция, на мой взгляд. Девелоперы стали спрашивать риэлторов, чего хотят люди. В этом году мы принимаем участие уже в проектировании районов. Мы продумываем эти вопросы, и предлагаем много новаций. К примеру, сейчас все увлечены дворами без машин, или дворами для детей. Но ведь есть малоподвижные категории населения, есть люди, у которых нет детей, но есть собака. Есть курильщики, есть спортсмены. Всем этим людям надо предложить свое решение, свое место во дворе. И это часто важнее создания большого газона или больших велодорожек, и по нашему мнению, это интересует покупателей куда больше.
Три проекта «Домус финанс»
Я так понимаю, в этом году вы вывели на рынок три крупных проекта, и в каждом из них будет реализован ряд новшеств.
Павел Лепиш: Я, пожалуй, отметил бы в первую очередь тот факт, что все наши объекты расположены близко к железнодорожным станциям. Выбор таких мест — это тоже ответ девелоперов как на многочисленные пробки, так и на новую политику властей Москвы по платной парковке в центре города.
К примеру, весной мы вывели на рынок большой район «Новое Пушкино». Там мы предложили рынку весь набор инфраструктуры. Я отмечу, что девелопер в проекте пошел на беспрецедентный шаг и сдал социальные дома, которые обязан передать городу, в первую очередь. Сейчас в районе строится социальная инфраструктура. Спрос со стороны жителей Пушкина был очень большим, поскольку такого предложения в городе просто не было. Спустя пару месяцев, в район потянулись покупатели из Москвы. В итоге за семь месяцев там цена метра выросла на 25% только под давлением спроса. Новшеством для рынка стали демократичная цена (на старте продаж мы предлагали квартиры от 49 тысяч рублей за кв. м) и небольшие площади квартир, что позволяет приобрести квартиру покупателям с минимальным бюджетом. При этом монолитно-кирпичные дома строятся с опережением сроков.
Проект «Новое Пушкино». Фото предоставлено компанией «Домус финанс»
Летом мы вывели на рынок еще один проект — «Московские Водники» на Дмитровском шоссе. Это многоэтажный квартал, который расположен близко к воде, что делает его одним из самых интересных проектов на севере Московской области. Там рядом строят технопарк под эгидой МФТИ, и это тоже важный фактор. Сейчас мы видим спрос со стороны москвичей, которые устали от панельных районов и хотят переехать в более качественное жилье. Там запланирована большая пешеходная зона возле воды, а также полный набор социальной инфраструктуры. Этот проект уникален тем, что жилье у воды, которое ассоциируется с элитным, здесь представлено как вполне доступное — по цене от 68 тысяч рублей за кв. м. Исходя из особенностей месторасположения на Клязьминском водохранилище, был сделан акцент на водную инфраструктуру: яхт-школа, центр водных видов спорта и т.д.
Проект «Московские Водники». Фото предоставлено компанией «Домус финанс».
Осенью мы вышли с проектом «Новое Медведково» в Мытищах. Там весьма интересное место, рядом лес, на территории есть свой водоем. Запланированы четыре школы, будут детские сады, ФОК. Также будут велосипедные дорожки и много новаций, о которых мы пока не говорим. Мы видим интерес к этому комплексу со стороны москвичей.
Проект «Новое Медведково». Фото предоставлено компанией «Домус финанс».
Что касается благоустройства, то мало об этом говорить и обещать. Мы делаем достаточно дорогие и качественные проекты благоустройства, причем, показываем их на стадии продаж. Люди хотят их видеть до покупки жилья, и хотят убедиться в их качестве.
Власти Подмосковья предлагают обустроить в каждом городе свой Арбат — такую пешеходно-развлекательную улицу. Будет ли что-то похожее в ваших проектах?
Павел Лепиш: Не исключено. Недавно я разговаривал с четырьмя разными компаниями по обустройству. И в качестве аргумента за качественную пешеходную зону прозвучало, что это может дать увеличение стоимости жилья до 12% и точно увеличит потенциальную привлекательность для покупателей. Проектировщики готовы обосновывать, почему детские площадки будут именно такими, и почему зона для бабушек будет выложена таким кирпичом, и почему именно здесь.
Действительно ли рост может достигнуть 12%?
Павел Лепиш: По нашей практике, качественное благоустройство может дать около 5% роста. И это точно увеличивает скорость реализации. Но больше, пожалуй, нет. Сейчас этими вопросами больше интересуются люди, которые уже покупали себе жилье в новостройках. И они смотрят, как будет парковаться машина, и как будут разграничены детские зоны и места для выгула собак, а также на ряд других вопросов.
Но все-таки одним из важнейших факторов для покупателей являются условия ипотеки. Даже один процент ставки реально влияет на спрос. Я могу сказать, что, если бы ипотека у нас была доступна под 10%, то мы бы получили бурно развивающийся рынок. А ипотека под 6% вызвала бы взрыв на рынке — настолько активно все стали бы покупать и строить.
Москва может сбить цены в Подмосковье
Давайте вернемся к теме рабочих мест в Подмосковье. В Москве, наоборот, сейчас обратный процесс — не создание рабочих мест, а их вывод, точнее его логическое завершение. На территориях бывших заводов планируются жилые районы. Некоторые эксперты говорят о том, что это может привести к серьезной перекройке рынка недвижимости московского региона.
Павел Лепиш: Рынок недвижимости в Москве в этом году стоял. Но новые проекты, если будут реализованы, то, конечно, перетянут на себя часть спроса. Тут вопрос цены и ипотечных условий. Если Москва предложит несколько больших проектов, которые станут ближе к ценам области — скажем, не по 120 тысяч рублей за метр, а по 110, или по 105, и при этом будет комфортное жилье — то все покупатели, которые смотрели в Красногорске жилье по 125 тысяч рублей за метр, могут вернуться в Москву. Это, конечно, заставит девелоперов в области снижать цены. Рынок будет другой, но это все равно займет пару лет, если не больше.
Чего еще ждать в следующем году на рынке недвижимости?
Павел Лепиш: Активность очень зависит от ипотеки. А рынок ипотеки зависит от политики госбанков. Поднимут ставку на 2%, рынок потеряет 20% покупателей. Опять же, сильно повлиять на рынок могут те или иные правила ограничения этажности. Важнейшим фактором станет окончание реконструкции трасс и также планы развития сети метрополитена. Из опыта могу сказать, что как только метро приходит в какой-то город, это приводит к резкому развитию этого рынка. Посмотрите на Пятницкое шоссе или на Котельники. Там очень активно идет застройка.
Будет ли рост цен на жилье?
Павел Лепиш: В целом по рынку скорее не будет. Но в отдельных локациях цены будут расти, а в некоторых стоит ожидать падения. К примеру, в Балашихе рынок уже перенасыщен, и в некачественных проектах цены будут снижаться. Не стоит ждать подвижек цен в Новой Москве, по которой было много новостей в этом году. Теперь там осталось строить в хорошем темпе. А в Москве серьезно изменить рынок могут проекты в промышленных зонах
Ждать ли повышения цен на новостройки из-за введения страхования ответственности девелоперов?
Павел Лепиш: Думаю, нет. Рынок найдет возможность снизить свои аппетиты. Потому что повышение на 2% может привести к потере 10% покупателей. Это будет невыгодно. А вот некоторое повышение цен в связи с высоким уровнем благоустройства ряда проектов, которые будут пользоваться спросом, мы увидим.
«Домус финанс» в цифрах
Компания создана Романом Ивановичем Авдеевым в 2009 году. Основное направление — продажа качественных проектов новостроек. По оценке экспертов, сейчас компания входит в десятку самых крупных агентств недвижимости Московской области этого сегмента.
В этом году компания «Домус финанс» увеличила продажи в два раза. Увеличился и объем продаваемых новостроек: в декабре в базе экспонировалось более 400 тысяч кв. метров в новостройках, или около семи тысяч квартир. В прошлом году в декабре компания экспонировала 200 тысяч кв. метров. В 2013 году компания продала 180 тысяч кв. метров.
