Застройщики переделывают офисы в квартиры

Девелоперы в Москве вслед за коллегами из северной столицы перепрофилируют офисные проекты под жилье и магазины. Как удалось выяснить BFM.ru, эта тенденция стремительно приобретает характер массовой

Санкт-Петербургу грозит перенасыщение офисами. Согласно отчету компании Jones Lang LaSalle, объем свободных офисных площадей там продолжает расти и в настоящее время составляет свыше 300 тысяч квадратных метров, то есть более 20% от общего объема предложения. «Высокая конкуренция между объектами стимулирует снижение арендных ставок», — утверждают аналитики Jones Lang LaSalle.

Неудивительно, что именно в Санкт-Петербурге девелоперы пришли к идее перепрофилирования офисных проектов под жилые и торговые. В результате недавно корпорация «Главстрой» Олега Дерипаски официально объявила о смене концепции делового квартала за Обводным каналом в Санкт-Петербурге. Власти города поддержали это решение.

Управляющий директор компании «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский рассказал BFM.ru, что решение готовилось более шести месяцев. «Падение спроса на коммерческую недвижимость заставило нас в декабре прошлого года приостановить работы по проекту офисно-торгового квартала, ограниченного улицами Шкапина—Розенштейна, — пояснил он. — Проект был подготовлен к сдаче в экспертизу. Мы задумались над изменением концепции проекта и намерены в течение трех ближайших лет построить на этой территории 50-60 тыс. кв. метров жилья на 60% отведенной под проект площади. На данной территории будут предусмотрены объекты социальной инфраструктуры. 40% площади компания предполагает отвести под офисно-торговые помещения (приблизительно 40 тыс. кв м), но решение по их строительству будет приниматься позднее».

Ирина Солонова, директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer в СПб, комментируя этот факт BFM.ru, особенно подчеркнула необходимость «объектов социальной инфраструктуры». «Для 50-60 тыс. кв.м жилья потребуется строительство школы и детского сада, где они будут расположены, пока не известно», — говорит Ирина Солонова. В «Главстрой-СПб» признают, что профиль и участок для них действительно еще не выбраны.

В целом специалисты GVA Sawyer в СПб скептически отнеслись к идее заменить офисную застройку жилой. «Развитие депрессивной зоны вдоль Обводного канала должно производиться комплексно, с учетом влияния конкретного проекта на всю окружающую территорию. Если создать на данной площадке 50-60 тыс. кв. м жилья эконом класса, то продавать его надо будет по самым низким ценам из возможных, ведь окружающая застройка крайне низкого качества, — пояснила эту точку зрения в интервью BFM.ru Ирина Солонова. — Чаще всего цена соответствует качеству, поэтому застройщик будет пытаться вытянуть максимальную высоту и плотность застройки, сэкономить на проекте в сторону максимального удешевления. Получается, что на территории, которую город планировал реанимировать, будет возводиться жилая застройка не очень высокого качества. Как потом с ней будут соседствовать офисы — это вопрос. Ведь изначально предполагалось, что эти офисы будут класса А или В. В течение ближайших 5-10 лет преобразование Обводного канала в полноценную зону класса В неизбежно, и дешевая жилая застройка будет выбиваться из общей концепции развития территории».

«По новым правилам землепользования и застройки на этой территории Санкт-Петербурга строительство жилья вполне допустимо, — не соглашается Игорь Евтушевский. — Это позволит вывести проект из состояния «заморозки», поскольку жилье все же более востребовано и более ликвидно, чем офисы или помещения для торговли».

Вообще, в Санкт-Петербурге перепрофилирование офисных зданий в жилые приобретает, можно сказать, массовый характер. Так, Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» готовит к перестройке здание бизнес-центра площадью 10 тыс. кв. м с уже возведенным цоколем. Константин Костин, директор по развитию компании London Consulting & Management Company (LCMC) привел BFM.ru еще один пример реконцепции: группа ЛСР также хочет увеличить жилую составляющую в проекте «Смольный квартал».

«В сфере жилой недвижимости получить соинвестирование проще, это дополнительный фактором в пользу строительства жилья, — говорит эксперт. — Главная причина реконцепции проектов и пересмотра их показателей в сторону увеличения жилых площадей — это, безусловно, стремление инвесторов и девелоперов оптимизировать свою работу, дать предложение, адекватное спросу, и быстрее пополнить оборотные средства».

Константин Костин подчеркивает, что выгода девелопера заключается также в том, что по жилью сроки окупаемости значительно меньше, чем по офисным помещениям: «Застройщик жилья получает деньги сразу после завершения объекта, то есть в зависимости от концепции у жилья срок окупаемости до кризиса был от 2 до 3,5 года, а на офисном рынке — 5-6 лет».

Представитель LCMC также рассказал о случаях перепрофилирования коммерческой недвижимости в коммерческую в российской столице. «В Москве мы консультируем одну компанию, которая владеет трехэтажным офисным зданием, и сегодня собственник рассматривает торговую функцию для части помещений. Есть идея о переоборудовании первого этажа в торговое помещение», — не вдаваясь в детали рассказал Константин Костин.

Ирина Солонова из GVA Sawyer в СПб подтвердила BFM.ru, что как минимум 5 из 10 офисных проектов в Санкт-Петербурге девелоперы хотели бы перепрофилировать: «Около половины всех офисных строек владельцы рады перепрофилировать под жилье, но есть сложности с согласованием такого рода изменений. В соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) строительство жилых объектов возможно только в специально отведенных под это зонах. Если объект находится в зоне, где ни в разрешенном, ни в условно разрешенном виде использования нет жилья, то для перевода зоны с одним назначением в другое потребуется год как минимум, при этом прецедентов еще нет, т.к. ПЗЗ вступили в силу недавно».

Есть и другие сложности. «У офисных и жилых зданий различные санитарные нормы — например, по количеству канализационных стояков, — поясняет Ирина Солонова. — Для офиса это может быть один стояк на 300-500 кв. м, а для жилого здания стояк нужно проводить в каждое отдельное помещение. К тому же офисы, которые были запроектированы в последние 5—7 лет, — это open space с большой глубиной этажа, т. е. в некоторых планировках от двери до окна расстояние достигает 15 — 20 метров. Такое помещение очень трудно переоборудовать в квартиры. Требования по инсоляции (нормы освещенности в течение дня) для жилья намного жестче, чем для офисов».

Как бы то ни было, скорость, с которой девелоперы приступили к перепрофилированию объектов, несколько озадачила консультантов в сфере недвижимости. Некоторые уже призывают клиентов задуматься о ликвидности новых квартир. «Спрос на квартиры тоже ограничен, и огульное перепрофилирование ни к чему хорошему не приведет», — отмечают особенно скептически настроенные эксперты.