«Инстанции не желают уменьшать аппетиты»

Президент строительной корпорации «Баркли» Леонид Казинец в интервью Business FM подробно объяснил, почему сейчас невозможно строить и продавать недвижимость с прибылью

BFM.ru, как и обещал, публикует полный текст интервью президента корпорации «Баркли» Леонида Казинца радиостанции Business FM.

— Первый вопрос непосредственно связан с вашим бизнесом. Компания «Баркли» специализируется в сегментах бизнес- и премиум-класса. Спрос в этих сегментах, как представляет, наиболее пострадал из-за кризиса. Как сейчас обстоят дела со спросом, с реализацией тех проектов, которые были начаты?

— Постулат о том, что этот сегмент сильнее всего затронут кризисом, я бы не назвал верным. Я бы сказал, что, наверное, сильнее всего пострадал эконом-класс. А премиум-сегмент всегда остается в цене. Во время кризиса антиквариат покупают меньше, но сказать, что антиквариат подешевел в разы, наверное, нельзя. То же и с премиум-сегментом, да и с бизнес-классом тоже...

Все объекты, которые планировали, мы закончили еще в прошлом году. Все сдали в эксплуатацию, по всем получили документы об эксплуатации. Практически всем клиентам оформляем или оформили свидетельства о собственности. Часть недвижимости оставили у себя и потихонечку ее продаем, закрывая текущие обязательства — налоги, зарплаты. Уменьшили многократно кредитный пакет — практически в три раза. Довольно хорошо себя чувствуем.

Вся проблема в том, что на сегодняшний момент недвижимость в России продается дешевле своей реальной себестоимости. Вот сегодня невозможно построить и реализовать при существующей стоимости земли, коммуникаций, стоимости денег квадратный метр за столько, за сколько сегодня его в Москве хотят покупать.

— Это, наверно, главная тема. Поскольку, когда говорят о ценах на недвижимость, которые, по одним прогнозам, достигли дна, по другим — будут еще продолжать снижаться, в первую очередь говорят об издержках строителей, оставляя за рамками остальную составляющую стоимости — землю, инфраструктуру и так далее. Сейчас корректируются эти базовые показатели — земля и инфраструктура?

— К сожалению, нет. Мы с лета прошлого года не начали ни одного проекта. При этом мы одна из самых финансово благополучных компаний в своей отрасли — у нас ситуация относительно наших конкурентов блестящая, можно сказать. У нас нет финансовой дыры в бюджете, невозвращенных кредитов, арестов, дефолтов, невыполненных обязательств, замороженных объектов. Все в абсолютно нормальном состоянии.

Тем не менее мы не начинаем новых проектов. Потому что от 30 до 70% себестоимости квадратного метра — это так называемые нестроительные издержки: доля города, субъекты федерации, стоимость земли, коммуникации и так далее. Все наши регулирующие инстанции не желают ни в какой степени уменьшать свои аппетиты. Это парадоксальная ситуация. Всюду один и тот же разговор: «Кризис ведь, вы, наверное, понизили платежи?» — «Повысили в три раза». — «А почему?» — «А вас стало намного меньше ходить».

На сегодняшний момент экономика девелопмента, экономика застройщика практически полностью зависит от того, какие затраты застройщик несет в государственных или монопольных регулирующих структурах. Себестоимость строительства сегодня практически не видна во многих сегментах рынка. Она видна в эконом-классе, а в премиум- и в бизнес-классе ее толика малая, и ее никто не собирается снижать. Более того, есть тенденция к увеличению.

Поэтому сегодня строительство новых объектов маловероятно. Цена — это соотношение спроса с предложением. Да, спрос сегодня упал, но и предложение начинает критически падать: «вторичка» есть, а «первички» уже и нет. Сегодня люди пытаются купить новые квартиры, квартиры в новых проектах, а у застройщиков купить-то нечего, только старые остатки.

В тот момент, когда количество предложения новых качественных проектов на рынке упадет ниже нуля, цена резко пойдет вверх, потому что, как бы ни был мал спрос, он все-таки есть — люди в стране все-таки живут, люди в стране чего-то зарабатывают, люди в стране имеют накопления, люди устали ждать, и хотят жить немножко лучше. Как только предложение начнет превышать спрос, цена потихонечку начнет идти вверх.

Во многих европейских столицах эта ситуация уже видна. В Лондоне пятый месяц тренд повышения недвижимости, в Москве — третий месяц тренд повышения недвижимости на «элитку», третий месяц у нас клиенты приходят и покупают больше. В сентябре мы рассчитываем, что будет двукратное повышение спроса, хотя это не значит повышение цены.

— Самые известные проекты компании «Баркли» — Пречистенка, Остоженка, особняки премиум-класса — полностью проданы или все еще продаются?

— У нас практически все проекты полностью проданы. У нас в одном проекте остались еще не проданные квартиры и пентхаус, потому что мы его не собирались продавать, хотели оставить у себя, как доходный дом, ренту. Речь о «Баркли-плаза», большом проекте. Сейчас мы решили, что рента ни в какой степени не покрывает наши ожидания, и мы будем эти квартиры продавать. Это единственный проект, в котором еще можно что-то купить, все остальное уже распродано, я имею в виду в «люксе».

— Насколько вы снижали цены? Какие скидки в течение последнего времени вы считали разумными и шли на них?

— Это все равно что спрашивать среднюю цену аукциона «Сотбис». Очень разные квартиры, офисы, торговые площади. Где-то снижали цены, где-то совсем н снижали.

— А от чего зависело ваше решение? Непосредственно от клиента?

— Скорее от эксклюзивности предложения. Если это пентхаус, у которого на четыре стороны вид — «Сити», Кремль, Москва-реку и Остоженка, — то он один такой, чего на него снижать цену, он будет куплен. А если это квартира не очень видовая, если из окон у вас ничего не видно, то, наверное, с этой квартирой имеет смысл работать в смысле цены, чтобы она нашла своего покупателя.

— Как обстоят дела с проектами бизнес-класса, более массовыми, находящимися в конкурентном поле — «Мономахом» и «Доминантой»?

— Практически все куплено, там остались буквально остатки.

— Вам пришлось вслед за рынком идти вниз?

— Не пришлось. Нам сильно повезло, что эти объекты были сданы госкомиссии: один до кризиса, другой в момент кризиса. Это, по существу, уже вторичный рынок. То есть когда люди приходят и видят там государственную комиссию или получают на руки свидетельство о собственности (пусть даже через какое-то достаточно короткое время), то это уже почти «вторичка», а она меньше корректировалась, чем «первичка».

— Свидетельство о собственности — это тоже довольно больная тема для Москвы, поскольку даже крупнейшие застройщики годами иногда не могут своим покупателям его оформить. Почему так происходит?

— Потому что законодательство зачастую работает не в сторону упрощения процедуры, а в сторону усложнения. Я много раз об этом говорил, в том числе на встречах с высшими руководителями государства. Не надо принимать законы, подзаконные акты, которые ухудшают состояние национальных производителей. В нашей области подавляющее большинство — до 95% выходящих документов — ухудшают состояние национального производителя, в данном случае застройщика девелопера. Все время вводятся в действие законы (причем под благовидными предлогами — улучшение положение потребителя, прозрачности, государственного регулирования и т. п.), в результирующей части которых нет самой важной вещи — более эффективной работы бизнеса после принятия этих законов, актов или распоряжений.

С регистрацией — точно такая же вещь. Каждый раз выходит новое дополнение, усложнение, пояснение, и каждое из них ухудшает процедуру. На сегодняшний момент реальный процесс регистрации — от сдачи объекта госкомиссии до получения свидетельства о собственности — занимает больше года. Нам удается эту ситуацию проходить быстрее, но титаническими усилиями. Мы работаем на опережение, мы ищем различные юридические зацепки, начинаем документы оформлять досрочно — и все равно на это уходит год.

Это сегодня такая же проблема, как и всем набившая оскомину процедура согласования строительных проектов, которые содержат 480 подписей на территории Москвы. А, скажем, на территории Словакии, в Братиславе, — всего три.

Я хорошо понимаю чиновников, которые увеличивают свою значимость путем увеличения дополнительной регуляции. Это доходно. Власть, как и деньги, никто не отдает добровольно. Везде, где нет процедур дерегуляции, проводимых жесткой рукой, все пространство быстро занимают чиновники, которые начинают регулировать, увеличивать степень своей власти.

Должна быть жесткая воля руководства о том, чтобы в конкурентном соревновании между чиновниками и производителями поддерживать производителей, вести политику по уменьшению влияния чиновников на бизнес-процессы. Хотя это непросто.

— В канун кризиса ваша компания начинала строительство отелей в европейских странах, речь шла о бывшей Югославии. Как на том рынке сейчас? Ведь в Москве вы в ближайшее время ничего строить не будете.

— Я не хочу сказать, что мы совсем ничего не будем. Мы просто ждем осознания проблемы на уровне руководителей — и государства, и субъектов федерации, и крупных финансовых структур, которые являются государственными или аффиллированными с государством. Мы ждем осознания того, что неподдержка девелопмента — это мина замедленного действия, которая может сильно грохнуть.

На словах, конечно, мы находим поддержку во всех структурах, но важно, чтобы эти слова превратились в реальное смягчение административного процесса и получение на достаточно приемлемых условиях денег. ВТБ и Сбербанк на уровне первых лиц подтвердили, что они готовы поддерживать девелоперов, но между решениями на высшем уровне и открытием кредитных линий иногда существует существенный зазор. Будет поддержка в виде кредитных линий, новые проекты на разумных условиях, смягчение условий со стороны субъектов федерации в Москве и других регионах, где мы ведем переговоры, — начнем строить, обязательно начнем, потому что бездельничать человеку противоестественно.

Что же касается наших объектов в Восточной Европе, то все они благополучно завершены, все введены в эксплуатацию, управляются. Там очень хорошая экономика, там заполняемость хорошая, как ни странно. Мы попали в хороший сегмент. Например, в нашем отеле в Черногории больше 100% заполняемость. Это четыре звезды с плюсом, и это оказался востребованный сегмент, когда люди перестали ездить в пять звезд. Там достаточно демократичные цены, очень дешевое кредитование. LIBOR+3, чтобы было понятно.

— А с российскими банками о каких процентных ставках идет речь?

— Они привязываются в своих решениях в основном к ставке ЦБ. Ставка ЦБ до сих пор не является у нас маленькой, поэтому деньги не получаются дешевые. Я не готов озвучивать цифры.

— Выше 14%, названных премьером?

— К сожалению, сильно выше.

— Когда вы говорили о господдержке девелопмента, вы имели в виду программу выкупа недвижимости? Недвижимость, которую вы строите, государство явно выкупать не будет.

— Выкупы — это такая актикризисная мера, которую можно по-разному оценивать, обсуждать их эффективность, долгосрочность и т. д. Между тем стратегически важные вещи просты — надо прекратить принимать законы, которые ухудшают состояние национального производителя в любой отрасли. Обязанность государства — создавать условия для развития национальной экономики. Государственным бюджетом невозможно вытащить страну из кризиса. Это лишь одно крыло самолета — финансирование государства, бюджетное финансирование, второе крыло — это развитие национального потребления, национального производства.

Нужно принимать законы, стимулирующие национальное производство. На сегодняшний день подавляющее большинство законов приводит к тому, что национальный производитель является более зажатым, дестимулированным. А нашим чиновникам даже в голову не приходит при принятии очередного закона задать единственный, самый важный вопрос: будет после принятия этого закона работать производителю в стране будет легче или нет?

Если он начнет задаваться на уровне профессионального сообщества, экспертов, и мы будем видеть, что не принимаются те законы, которые ухудшают состояние национального производителя в любой из контролируемых отраслей — от производства мясомолочных продуктов до строительства домов, банковского сектора, то начнется развитие нормальной экономики.

— Один из наиболее актуальных законодательных актов для отрасли, принятый недавно и который обсуждается, — это саморегулируемые организации, которые должны заменить государственное лицензирование. Но его тоже очень сильно критикуют.

— Это закон, безусловно, в чем-то ухудшает ситуацию, но в чем-то и улучшает. Это закон, который по совокупности оказался хотя бы нейтральным, потому что он все-таки сдвигает сообщество в сторону саморегулирования, в сторону проявления коммерческой инициативы, в сторону создания сбалансированного треугольника, когда существует постоянный конфликт между сообществом потребителей и сообществом производителей, а государство в этой ситуации является арбитром, стоящим над схваткой и принимающим решения, которые прописывают более четко отношения потребителя и производителя.

— А строительная отрасль способна внутри себя провести такую реформу, то есть создать крупные цеховые и страховые пулы, собрать деньги на это для того, чтобы в соответствии с законом выдать новые лицензии? Ведь старые перестанут действовать, между прочим.

— Мы говорим не о лицензиях, а о аккредитации допуска на рынок. И это не заменяет лицензии. С точки зрения специалиста, юриста, это немножко другая история вообще, потому что сама по себе лицензия подтверждает, что компания прошла некий государственный аудит. А аккредитация подтверждает, что у компании есть объем финансовой ответственности. Я бы сказал, что аккредитация ближе к страхованию рисков. То есть аккредитованная компания, ставшая членом той или иной саморегулируемой организации, априори несет перед потребителями, третьими лицами объем финансовой ответственности. Это является ее пропуском на рынок.

Да, в ситуации кризиса тяжелее собрать эти деньги, но, с другой стороны, проблема никогда не бывает своевременной. Поэтому нормально, пробьемся. Тот, кто выживет, тот выживет. Может быть, кризис — санитар леса.

— Целесообразно отложить введение этого закона в действие?

— Ни в коем случае. Принято решение, достаточно взвешенное, у него есть некие минусы, но их гораздо меньше, чем плюсов, и нужно довести эту ситуацию до конца. Просто в процессе внедрения еще раз уточнить некие регулирующие нормы, может быть, дополнениями к существующему закону сделать ситуацию более эффективной.

— В свое время вы в интервью журналу «Огонек» сказали, что центр Москвы — это не для бедных людей. Кризис и нынешняя ситуация как-то изменили ваш взгляд?

— Та статья из «Огонька» была надиктована в основном по телефону, там было много таких вещей... Я не могу обвинить «Огонек» в том, что он что-то передернул, но акценты совершенно не те.

Во-первых, я ни в коем случае не считаю, то нужно кого-то куда-то переселять. Более того, я очень сожалею о том, что уровень доходов наших граждан не растет так быстро, как хотелось бы, и это для меня головная боль. Я в этой статье просто предупреждал о том, что, к сожалению, негативные моменты есть. А все остальное потом раздул Интернет, и меня превратили в некоего человека, который говорит о каких-то зачистках…

Есть объективные процессы: разделение по секторам, более дорогим, менее дорогим секторам жилья. И, наверное, в центре будут более дорогие дома, а за пределами центральной части — более дешевые дома. И это будет продолжаться.

— Кризис и падение доходов повлияют на эти процессы?

— Знаете, если вы насыплете в банку вперемежку дробь и горох, а потом начнете банку трясти, то в конце концов вся свинцовая дробь окажется на дне, а весь горох окажется наверху. Я думаю, что на самом деле кризис является процессом, который трясет эту банку еще сильнее, как это ни странно.

— Чем вы занимаетесь в свободное время?

— Я с начала года тренируюсь с ребятами из национальной сборной по парусному спорту, на катамаране «Торнадо». Очень эффективный экипаж, очень эффективная команда друзей и единомышленников. Мы в нескольких классах выиграли Кубок открытия сезона; в национальном классе «эМ-Ка» взяли золото. Я тоже участвовал. Много титулованных спортсменов, чемпионов мира, Европы. Нам удалось хорошо выступить. В классе «Дракон» взяли серебро.

Я взял золото в нескольких чемпионатах по парашютному спорту. Сейчас национальный чемпионат прошел. Мы лидировали там всю дорогу, но в крайних турах сделали несколько ошибок. Просто эмоциональный фон чемпионата был сложным. Нас неделю держали на земле, по разным погодным причинам. Поднадоело немного. Поэтому взяли серебро. Сильно расстроились. У нас серебро в национальном чемпионате — это проигрыш, а не выигрыш.

Но ничего, сейчас поедем на чемпионат мира в Чехию по парашюту. Чемпионат мира по парусу будет происходить, еще некоторые гонки. То есть с удовольствием выступаю. Еще читаю книжки, путешествую. Учусь в INSEAD.

— Где бы в России, в Европе, в мире вы бы сейчас покупали с инвестиционной точки зрения?

— Я призываю покупать в России. Я бы реально постарался до середины сентября скупить все, что можно скупить. Потому что сегодня разрыв между ценой и себестоимостью в России отрицательный. Цена ниже себестоимости в Москве.

— Возвращаемся к началу нашего разговора. Вторая составляющая издержек девелоперов — это цены на землю, цены на инфраструктуру, которые пока не изменялись. Стоит ли ждать, что все-таки эта часть рынка недвижимости тоже пойдет вниз и тогда ценовые тренды будут выглядеть иначе?

— Боюсь, что это очень сложный процесс. И пока я не вижу ни малейшей надежды на то, чтобы эта ситуация либерализовалась. Хорошо вижу, что предложений на рынке все меньше и меньше. Но мы не дождемся ситуации, когда будет свободный дерегулированный рынок. Процесс оформления площадок сегодня продолжает усложняться. Даже если сегодня я возьму земельный участок, я вряд ли смогу выйти на площадку раньше чем через год-полтора.

Есть участки, в которые мы уже вложились. И мы надеемся, что нам удастся свести бизнес-план так, чтобы проект обладал хотя бы минимальной рентабельностью. На сегодня мы бьемся над этой задачей. Мы не можем продавать за два рубля то, что стоит в себестоимости три. Мы пытаемся, чтобы себестоимость упала до двух. И тогда хотя бы будем иметь бульон с яиц. Хотя бы при деле.

— Насколько просто выходить на европейские рынки?

— На порядок проще, чем кажется.

— Сейчас многие банки подают иски к десяткам крупнейших девелоперских компаний. Какой вообще девелоперская отрасль выйдет из этого кризиса?

— Бедные беднеют, а богатые богатеют. Рынок будет очень узкий, монополизированный. На рынке будет работать минимальное количество финансово-промышленных групп, у каждой из которых есть девелоперский дивизион.

— То есть пройдет консолидация девелоперского бизнеса вокруг крупнейших банков?

— И вокруг финансово-промышленных групп. Банки не всегда являются в финансово-промышленных группах основным ядром. Зачастую они являются поддержкой. Финансово-промышленные группы будут контролировать рынок очень жестко — как это происходит во всем мире. Застройщики смогут контролировать цены. А прежде в Москве работало 15-20 крупных застройщиков, и собрать всех было невозможно. Мы несколько раз собирались, у каждого свое мнение. Кто-то не приехал. Идея о том, что московские застройщики собирались и где-то там в кулуарах регулировали цены, — абсурд. Это сарафанное радио. Оно проходит по Москве, это регулирование — тот поднял цены, кто-то опустил. Но это несогласованные действия. А после того как рынок будет консолидирован, ситуация будет другая.

— Вас никто не пытался купить недружественно?

— Нет. У нас нет долгов, у нас нет дефолта.

— Имеют ли шанс выжить и сохраниться независимые, крупные девелоперские компании — те, которые возникли за последние десятилетия?

— Надежда умирает последней. Мы, например, уверены в своей устойчивости. Но наличие свободных финансовых ресурсов всегда дает возможность экспансии на рынке с большей скоростью, чем при опоре только на собственные силы.