16+
Понедельник, 18 февраля 2019
  • BRENT $ 66.49 / ₽ 4408
  • RTS1177.50
16 февраля 2015, 18:51 Недвижимость

Найти 10 отличий. Разница кризисов 2008 и 2015 годов

Лента новостей

Сравнение ухудшения экономики сегодня с кризисом 2008 года не совсем корректно: тогда и сейчас ситуация была вызвана разными причинами. Однако опыт, который получили компании и потребители тогда, сейчас многим позволяет избежать ошибок

Фото: Руслан Шамуков/ТАСС

Зависимость российской экономики от цен на нефть уже не первый раз сыграла со страной злую шутку. В 2008 году одним из главных факторов, оказавших влияние на снижение курса национальной валюты, был обвал цен на нефть, отметили аналитики «Метриум Групп». Тогда с июля по декабрь снижение стоимости барреля черного золота составило 68,9%. В 2014 году падение было более медленным – за этот же период цена на нефть снизилась на 46,2%. При этом темпы девальвации рубля были противоположными. Если во втором полугодии 2008 года рубль к американскому доллару снизился на 25,3%, а к евро – на 13,4%, то в прошлом году обвал был гораздо более существенным: минус 57,4% к американской валюте и 17,2% к европейской, вспоминают эксперты.

Шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, сейчас одновременно сыграли роль несколько факторов: обостренная геополитическая обстановка, введение антироссийских и ответных санкций, растущая сырьевая зависимость экономики.

Замедление темпов роста ВВП в 2014 году оказалось в разы более существенным. Если в 2008 году этот показатель составил плюс 5,2%, то в прошлом всего плюс 0,6%.

Рынок недвижимости в 2008 году под влиянием нарастающего экономического кризиса пережил снижение количества сделок: минус 15,9% относительно 2007 года. В 2014 была несколько иная ситуация: в отдельные месяцы года спрос на квартиры был в прямом смысле слова ажиотажным (март-апрель и конец декабря).

Мария Литинецкаягенеральный директор компании «Метриум Групп»«Сегодня мы не ожидаем появления большого количества обманутых дольщиков, как это было в 2008-2009 годах. Высокий спрос в последние месяцы 2014 года позволил многим девелоперам обзавестись своеобразной «подушкой безопасности». Это позволит им рассчитаться по кредитам и успешно завершить строительство. То есть в отличие от 2008 года, покупка квартиры в новостройке сегодня является гораздо менее рискованным предприятием».

Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция вниз. Это привело к тому, что по итогам 2009 года средний «квадрат» подешевел на 10-15% в рублях и на 20-30% в долларах.

В 2014 году, напротив, рублевые цены росли в течение всех 12 месяцев, но в большей степени в 1 и 4 квартале. В сегменте массового жилья средняя стоимость квадратного метра выросла на 10,7%, в бизнес-классе – почти на 18%, а в элитном сегменте из-за сильной зависимости от курса доллара сразу на 36%, по данным компании «Метриум Групп».

За 11 месяцев 2014 года в России было выдано кредитов на покупку жилья на сумму 1,58 триллиона рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю существования российского рынка ипотечного кредитования, отмечают аналитики. Для сравнения – в 2008 году этот показатель составил 756,8 миллиарда рублей – в два раза меньше. При этом средняя ставка по ипотеке в 2008 и в январе-ноябре 2014 года была зафиксирована примерно на одном и том же уровне – 12,9% и 12,65% годовых соответственно.

Максим Морозовуправляющий партнер «M9 development»«Одно из главных отличий кризиса - психологическое. Тогда мы переживали кризис вместе с остальным миром, сейчас Россия из-за санкций может рассчитывать только на себя, и до последнего времени шла мощная волна внешнего негатива. Российские банки оказались отрезаны от источников рефинансирования на Западе, и резко выросли ставки по ипотечным кредитам и по кредитам для девелоперов под новые объекты. Сейчас больше негативных ожиданий, потому что непонятно, когда будет разрешен кризис на Украине, когда отменят санкции и произойдет возврат ставок на прежние уровни».

Пока что можно говорить о том, что сильнее, чем во время прошлого кризиса, снизились ставки на аренду стрит-ритейла, а квартиры выросли в цене сильнее, чем в прошлом году, из-за ажиотажного спроса, добавляет Морозов. Эксперт отмечает, что рост на вторичное жилье составил 20-35% в зависимости от сегмента, а цена на аренду снизились из-за неуверенности в завтрашнем дне. Все задаются вопросом: как долго это продлится? Если субсидирование ипотеки государством все же начнется, некоторые кризисные явления удастся локализовать. В «M9 development» уверены, что изменения можно будет увидеть в перспективе двух-трех месяцев, и снятие санкций может изменить ситуацию в сторону разворота.

Экономическая ситуация в 2014 году в определенной степени повторяет сценарий 2008 года. За полгода произошел резкий обвал цен на нефть и, как следствие, началась девальвация национальной валюты. В отличие от 2008 года, когда под влиянием кризиса спрос на товары, в том числе недвижимость, снижался, падение курса рубля в 2014 году спровоцировало увеличение покупательской активности на различных сегментах – россияне скупали бытовую технику и электронику, автомобили и, разумеется, жилье. Доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости в течение года увеличилась с 10-15% до 20-30%. При этом рынок недвижимости рос в первую очередь благодаря ипотечному кредитованию – на первичном рынке в проектах массового сегмента доля ипотеки по состоянию на конец года достигала 40-60%.

Фото: Руслан Шамуков/ТАСС

Если брать за основу развитие кризиса 2008-2009 годов и его влияние на рынок недвижимости, то на 2015 год эксперты «Метриум Групп» делают следующий прогноз. Ставки по ипотеке будут расти, а объемы выдачи кредитов на покупку жилья сократятся до уровня 2005-2006 годов. Сбербанк РФ и ВТБ24 займут еще большую долю рынка ипотеки в силу возможности выдавать кредиты по ставке, максимально приближенной или даже ниже ключевой. Объемы сделок на рынке недвижимости снизятся минимум на 30-40%. Произойдет смещение спроса из сегмента новостроек на вторичный рынок, спрос на рынке недвижимости будет поддерживаться в основном за счет альтернативных сделок. На первичном рынке наибольшим спросом будут пользоваться объекты в высокой стадии строительной готовности. С рынка уйдут мелкие застройщики, а крупные отложат на неопределенный срок вывод новых проектов, которые сейчас находятся в «бумажной» стадии.

При этом эксперты не ждут серьезного снижения цен. В 2008 году столичная недвижимость была явно переоценена, поэтому коррекция была довольно глубокой. В этот раз цены вряд ли снизятся более чем на 20%, а новые объекты будут выходить с существенным дисконтом – до 15% к рынку.

И в отличие от 2008 года, когда ситуация была более предсказуема, сегодня практически невозможно сделать прогноз относительно того, как долго продлится рецессия. Если выйти из кризиса удастся за два года, как говорил президент России Владимир Путин на пресс-конференции в декабре прошлого года, то рынок недвижимости сможет довольно быстро оправиться и выйти на докризисные показатели. При более затяжном снижении экономики восстанавливаться рынок будет гораздо сложнее.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории

BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию