Начало положено. Первый застройщик начал работать со счетами эскроу

Сбербанк и компания «Брусника» заключили первую сделку в рамках новой системы финансирования строительства, не дожидаясь, когда этот механизм станет обязательным для всех застройщиков

На рынке жилой недвижимости важное событие: Сбербанк и компания «Брусника» заключили первую сделку в рамках новой системы финансирования строительства — перехода застройщиков от самостоятельного приема денег дольщиков к размещению этих средств на банковских счетах эскроу. Вскоре эскроу должны стать обязательными для всех девелоперов, но «Брусника» решила рубежной даты не дожидаться.

Как сообщает портал «Единый реестр застройщиков», в рамках сделки Сбербанк открыл девелоперской компании кредитную линию на 1,2 млрд рублей для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. Поскольку для банка риски работы по эскроу-модели существенно меньше, для застройщика ставка по кредитам по сравнению с базовым проектным финансированием уменьшится: в этом пилотном проекте она может составить 5-7% годовых — в зависимости от объема продаж квартир с использованием счетов эскроу.

Обкатать схему в пилотном режиме Сбербанк решил именно с крупной «Брусникой», с которой часто тестирует инновационные финансовые инструменты. Да и компания хотела заранее понять, какие потенциальные риски несут новые правила для дольщиков, банков-партнеров и для нее самой. Причем площадка для этого была выбрана давно, в проекте, запущенном аж с 2012 года, который и дальше спокойно мог бы продаваться по-старому.

Фото: Пресс-служба

Большинство девелоперов, анализируя будущее, настаивают на так называемом мягком эскроу, когда деньги дольщиков порционно вкладываются в стройку еще до выполнения застройщиком обязательств по передаче квартир покупателям. Но, как отмечает главный финансовый менеджер компании «Брусника» в Тюмени Юлия Ладик, в данном случае все не так:

Юлия Ладик главный финансовый менеджер компании «Брусника» в Тюмени «Та модель, в которую мы зашли со Сбербанком, это жесткий эскроу, то есть раскрытие денег дольщиков только при выполнении двух условий: первое — это разрешение на ввод в эксплуатацию, второе — предоставление подписанных с дольщиками актов приема-передачи. Что касается нашей рентабельности, мы самостоятельно разработали и в том числе с банком обсуждали существование как мягкого, так и жесткого эскроу. Что к той, что к другой модели, безусловно, нужно относить две базовые вещи. Первое: рентабельность бизнеса нашего как застройщика снижается, потому что те деньги дольщиков, которые у нас примерно два года (это наш строительный цикл) могли бы работать, этот капитал на сегодня замораживается. Но это снижение не критично, потому что наши параметры по рентабельности, наши достижения с точки зрения контроля над себестоимостью позволяют нам держать определенный уровень рентабельности. И в нашей финансовой модели — по крайней мере такой, как она сейчас сверстана — эскроу снижает рентабельность нашего бизнеса на 5-7%, что для нас приемлемый вариант. То есть говорить о том, что наш проект станет нерентабельным в результате такого пилота, нельзя».

При этом в согласованную с банком финмодель не заложено повышение цен на жилье. Как поясняет Юлия Ладик, любая компания, в том числе и «Брусника», работает в рамках серьезных финансовых правил и ограничений и просто не сможет снижать темпы продаж, необходимые для поддержания ликвидности. Ведь банк «выгружает» деньги под определенный процент в зависимости от того, сколько денег накоплено на счетах эскроу, а размер и скорость поступления этих накоплений напрямую связаны с ценами на квартиры.

Фото: Пресс-служба

Плюс есть показатели рынка, которые свидетельствуют: в данной локации жилье реально продается по цене Х, и продать за Х+ сколько-то еще, пойдя против рыночных констант, попросту невозможно, иначе проект окажется нежизнеспособен. Поэтому в пятой очереди квартала «Новин», на которой и ставится эксперимент, цены на квартиры полностью соответствуют ценам в предыдущих очередях.

Еще одной темой новой финмодели стал поиск ответа на вопрос, действительно ли механизм эскроу будет воспринят дольщиками как защитный, предоставляющий некие дополнительные гарантии, в результате чего граждане начнут активнее покупать квартиры. Пока Сбербанк и «Брусника» взяли за основу консервативные показатели, допустив, что и цены, и темпы продаж останутся прежними. Но тут опять необходимо отметить специфику локации и самого продукта: расположенный в центре города «Новин» — игрок сегмента up-market (иными словами, для Тюмени это бизнес-класс), и ждать скачкообразного роста спроса на него, наверное, не стоит ни при каких раскладах.

Хотя, как говорит Юлия Ладик, «мы предполагаем, что, возможно, у нас появится некий дополнительный инструмент конверсии». То есть новая система скажется, скорее, не на росте потока звонков от заинтересованных покупателей, а именно на конверсии звонков в реальные сделки. Ведь для некоторых людей то, что их деньги будут с гарантиями лежать на счете в банке и застройщик не прикоснется к ним до момента сдачи дома, — аргумент весьма убедительный.