16+
Пятница, 26 апреля 2019
  • BRENT $ 74.18 / ₽ 4796
  • RTS1245.98
5 апреля 2019, 09:00 Компании

Светлана Назарова: «Банки и застройщики становятся партнерами, поэтому главное – win-win, взаимовыгодное сотрудничество»

Лента новостей

С 1 июля 2019 года в России вступают в силу новые правила работы на рынке долевого жилищного строительства

Управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости ПАО «Сбербанк» Светлана Назарова.
Управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости ПАО «Сбербанк» Светлана Назарова. Фото: Сбербанк

С этого момента все девелоперские проекты вне зависимости от того, когда началось их строительство, должны будут перейти на схему банковского проектного финансирования, а средства дольщиков, приобретающих в них жилье, размещаться на счетах эскроу. По проектам, соответствующим критериям Правительства РФ по готовности объекта и количеству заключенных договоров с дольщиками, сохранится возможность финансирования за счет привлекаемых средств дольщиков. Сейчас Проектом постановления предусмотрены следующие базовые критерии: 30% строительной готовности и 10% заключенных ДДУ в проекте позволяют остаться на старой схеме финансирования. Остальные застройщики не смогут дальше пользоваться данным источником финансирования, так как средства будут задепонированы на счетах эскроу в банках. В первой части совместного проекта Business FM и ПАО Сбербанк мы подробно говорили о том, что значит появление счетов эскроу для самих дольщиков — покупателей жилья; вторую часть посвятили тому, что думают о проектном финансировании и счетах эскроу застройщики, которым с 1 июля предстоит жить в новой экономической реальности, и что и на каких условиях им готовы предлагать банки. А сегодня мы с управляющим директором — начальником управления финансирования недвижимости ПАО «Сбербанк» Светланой Назаровой решили предоставить слово Евгению Романенко, финансовому директору федеральной компании «Талан», которая стала участником пилотной программы Сбербанка по введению счетов эскроу.

Валерия Мозганова: Компания «Талан» — одна из тех компаний, которая в рамках пилотного проекта уже перешла на счета эскроу и имеет опыт работы с ними. Каковы были главные опасения, какие из этих опасений подтвердились, какие нет — в общем, что дал пилотный проект работы с эскроу? Светлана, давайте все-таки начнем с вас.

Светлана Назарова: С точки зрения банка — мы не видели каких-то существенных рисков, потому что мы готовились, так как переход на счета эскроу был анонсирован еще в 2017 году и соответствующие изменения в законодательство были уже внесены. Но счета эскроу не были обязательными и серьезной перспективы, что это станет обязательным, на тот момент не существовало. Поэтому, по большому счету, мы начали работать с данным механизмом только в I квартале 2018 года — к этому моменту уже был разработан соответствующий кредитный продукт и его основные условия, созданы необходимые сервисы и инфраструктура для открытия счетов эскроу. Что касается самого пилотного проекта, он нужен был для того, чтобы понять а) — как все работает, и б) — что нужно улучшить, усовершенствовать в продукте и сервисах. И я хочу отметить, что с апреля прошлого года, когда прошли первые пилотные сделки, мы существенно продукт «кредитование застройщиков с эскроу» усовершенствовали: например, мы предусмотрели отсрочки по уплате процентов по кредиту застройщика, и по ряду одобренных сделок такой механизм уже предусмотрен.

Валерия Мозганова: В общем, Сбербанку пилот явно пригодился. Евгений, а вы зачем туда пошли?

Евгений Романенко: Так как мы компания федерального уровня и присутствуем в нескольких регионах, у нас только два пути: либо найти, как при новом законодательстве жить, работать, развиваться, либо потихоньку сворачиваться, превращаться в условных «ежиков» и ждать у моря погоды. Мы приняли решение попытаться подстроиться, обратились сразу в несколько банков, которые еще в 2018 году анонсировали, что они начнут работать с эскроу — и спасибо большое Сбербанку за то, что он принял нас в пилотную группу. В результате получилось недорого, недолго и удобно.

Валерия Мозганова: Так, а поподробнее?

Евгений Романенко: Многие говорят о том, что эскроу приведет к удорожанию себестоимости строительства — соответственно, и цен на жилье. На самом деле, все зависит от того, как застройщик готовит свой продукт. С учетом того, что мы региональные застройщики и работаем на небольшой рентабельности — в среднем 9-10%, мы выигрываем только за счет качественного продукта, за счет скорости строительства и продаж и так далее. Так вот, совместно со Сбербанком у нас есть модель, которая предусматривает два сценария: продажи медленные и продажи быстрые. То есть, мы можем дешево использовать эскроу-финансирование, но тогда мы вынуждены продавать быстро, либо мы готовы к высокой стоимости эскроу, но тогда мы должны продавать медленно. То есть, мы управляем этим процессом. Но, все-таки отмечу, что финансовые расходы у нас выросли по отношению к ситуации до эскроу. Мы считаем, что общее удорожание будет в пределах 3,5% от бюджета проекта. При этом, действительно, мы не платим в компенсационный фонд — экономим 1,2%, соответственно, в итоге получается удорожание в 2,3%. Нельзя сказать, что это такая уж тяжелая ноша для нас как для застройщиков. Я считаю, что банк — это наш первый покупатель, который наряду с нами фактически инвестирует в наш проект, в зависимости от условий, от 80% до 90% денежных средств. То есть, банк становится, во-первых, идеологическим партнером, во-вторых, партнером финансовым, который вкладывает в проект в шесть раз больше денег, чем мы. Поэтому тезис, что банк нам что-то должен, на мой взгляд, не подкреплен жизнью. А вот после того, как вы поймете, что теперь вы должны представить проект банку так, чтобы он в этот проект влюбился, захотел его профинансировать, — вот после этого станет удобно.

Финансовый директор федеральной компании «Талан» Евгений Романенко. Фото: «Талан».

Валерия Мозганова: Кстати, про взаимоотношения банка и застройщика: клише нашего времени — теперь банки «рулят» отраслью. Светлана, у вас есть ощущение, что вы, банки, теперь во главе империи, называемой рынок недвижимости?

Светлана Назарова: Нет, конечно! Продолжая тему, которую поднял Евгений, — здесь нельзя говорить о том, что застройщик во главе или банк во главе. Мы становимся партнерами, поэтому главное — win-win, или взаимовыгодное сотрудничество. Каждому банку хочется финансировать проекты, понимая, что проект реализуется успешно, а каждому застройщику — иметь надежного партнера, который может поддержать на любом этапе. Возвращаясь к началу нашего разговора, где мы говорили о рассмотрении сделки — очень многое, в том числе и по срокам, зависит от того, насколько банк и застройщик готовы четко выполнять договоренности, достигнутые на начальном этапе, в том числе и по «дорожной карте» предоставления документов. Поэтому мы и говорим о взаимовыгодном сотрудничестве, о партнерстве.

Евгений Романенко: По нашим оценкам, преимущества новой реальности под названием «эскроу» следующие. Во-первых, риски: мы ожидаем, что риски отрасли сократятся, и это в конечном итоге приведет к тому, что у застройщиков возникнут возможности привлекать деньги на фондовом рынке, может быть, это будет рынок долгового капитала. Соответственно, и стоимость заимствований пойдет вниз. Второй момент: раз финансирование открыто — значит, мы можем строить проект, несмотря, как мы его продаем. И сейчас мы понимаем, что в состоянии в среднем сократить сроки строительных работ в среднем на 25%, а это хорошо для всех, в том числе для клиентов. Наконец, третий момент: существует часть покупателей, которые не идут на первичный рынок просто потому, что им спокойнее взять квартиру на «вторичке». А так как риски пойдут вниз, то люди, наверное, могут подумать — а почему бы не купить новую квартиру в новом доме? Мы оцениваем, что объем поступлений от таких потенциальных клиентов — это примерно 600-700 млрд рублей в год! Для нас, застройщиков, это хорошая цифра.

Валерия Мозганова: Хочу вернуться к теме, которую мы со Светланой уже обсуждали в предыдущей части нашего разговора — к теме цены. Большинство застройщиков уверяют, что цены на жилье вырастут — у нас звучали показатель плюс 15-20% в перспективе 1,5-2 лет. Евгений, что у вас произошло с ценой? И вообще, ваши покупатели отреагировали на то, что вот в этом проекте эскроу нет, а вот в этом — есть… Разница чувствовалась?

Евгений Романенко: Действительно, финансовые расходы по проекту увеличиваются. Естественно, мы бы хотели, чтобы эти расходы взял на себя, условно, не наш акционер в виде снижения его рентабельности, а покупатели. Но это же однобокая позиция, потому что мы четко понимаем — платежеспособный спрос ограничен ставкой по ипотечному кредиту, изменением реальных доходов и прочими нюансами. Вот представим: завтра все начали работать по эскроу, и у всех все хорошо, и у всех выросли затраты от 3% до 7% в зависимости от того, кто как продает — но мы же все равно будем биться на рынке, где у всех все одинаково. И только рынок и платежеспособный спрос будет определять стоимость! Соответственно, само эскроу как инструмент финансирования влияет только на мою маржу и мое желание повысить цену, но клиент определяет — готов он по такой цене купить или нет. Второе — как изменились цены в прошлом году. В компании «Талан» есть пример — пермский проект «Счастье», который мы запустили по эскроу летом. Мы ожидали, что будет определенный ажиотаж, и он случился, и цены на этом проекте выросли в течение нескольких месяцев на 7%. Но сказать, что мы подняли цены исключительно из-за эскроу, нельзя. При этом 9 из 10 клиентов — а мы их спрашивали! — знали про эскроу и положительно оценивали, потому что для них это дополнительная защита. Ведь не секрет, что в прошлом чем сложнее было у застройщика с ликвидностью, тем больший дисконт он был готов дать клиенту. Сейчас, в условиях эскроу, это уже неактуально, и, соответственно, ценообразование будет во многом определяться, во-первых, самим продуктом, а во-вторых, готовностью людей к небольшому удорожанию — при четком понимании, что их деньги защищены и они могут спать спокойно.

Руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова. Фото: BFM.ru

Валерия Мозганова: Хорошо, но тогда — буду ли я, выбирая проект, выбирать банк? Скажем, про эскроу ваши клиенты знали, а то, что это эскроу в Сбербанке их интересовало?

Евгений Романенко: Из тех 63 банков, которым разрешено работать со счетами эскроу, реально не только готовы, но уже имеют сформированные команды и предлагают свои продукты не более пяти. Но все-таки клиент сначала выбирает локацию, затем конструктив и только потом все остальное. И если вы захотите купить квартиру, в которой вам все нравится, но застройщик финансируется не в Сбербанке — вы, чисто теоретически, можете от такой покупки отказаться, но я думаю, что не откажетесь. А банк в данном случае — партнер и помощник в реализации проекта.

Валерия Мозганова: Светлана, Евгений, если бы вас попросили дать три самых важных совета, касающихся эскроу: один — банкам, один — застройщикам и один — покупателям, что бы вы посоветовали?

Светлана Назарова: Мне сложно что-то советовать банкам — все на этом рынке давно, и в ряде банков работают эксперты в сфере девелопмента жилья, которые сами могут давать советы.

Евгений Романенко: Я бы не с советом, а с просьбой к банкам обратился: вас немного — пока 63, может быть, вас будет 100, нас, застройщиков, куда больше — по разным оценкам, от трех тысяч до шести. Поэтому очень прошу за нас биться — предлагать нам продукты, конкурировать между собой. Мне кажется, что все-таки нужна внутрибанковская конкуренция.

Валерия Мозганова: Так, а застройщикам что посоветуете?

Светлана Назарова: Самый важный совет — не ждать 1 июля, особенно когда речь идет о проектах, которые являются пограничными (напомню, что критерии, которые позволяют проекту быть достроенным по старым правилам, уже определены и проходят согласование). Банк за один день решение принять не может, поэтому обращаться к нам необходимо уже сейчас — чтобы до 01 июля мы могли как минимум сделать экспресс-оценку проекта и предоставить клиентам Term Sheet, а задача максимум — принять решение об одобрении сделки.

Евгений Романенко: Если мы говорим про застройщиков, то мы должны сделать все возможное, чтобы банк наш проект увидел, понял, оценил и принял. Банки заинтересованы в том, чтобы лучше разобраться в проекте, потому что — особо хочу подчеркнуть — для них это продажи ипотечных кредитов. Не будет застройщиков с домами — не будет ипотечных продаж. А если закрыть тему стоимости перехода на эскроу — затраты всей отрасли будут от 150 млрд до 180 млрд рублей. Людям же могу посоветовать: каждый, конечно, решает сам, но сейчас — в ажиотаже, в ожидании роста цен — стоит немного выдохнуть, успокоиться, и окончательное решение принять на базе рациональных аргументов, а не мыслей, что завтра квартира подорожает и ее надо брать, неважно где.

Светлана Назарова: Да, я бы тоже посоветовала не бояться новой модели под названием «эскроу». Потому что она создана как раз для того, чтобы защитить участников долевого строительства. Для того, чтобы дольщики могли спокойно спать, понимая, что они получат свою достроенную квартиру — или их средства в любом случае гарантированно вернутся. И это самое главное.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию