Кто кого поддержит: последние законодательные инициативы рынка недвижимости

По степени общественного интереса продление льготной ипотеки на новостройки, конечно, ни в какое сравнение не идет с остальными законодательными темами. И все-таки ряд инициатив последних недель активно обсуждают и профессиональные игроки, и потребители

Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам расширенного заседания президиума Госсовета, состоявшегося 28 сентября. Одно из них касается индивидуального жилищного строительства. Президент поручил разработать меры, направленные на поддержку ИЖС, в том числе на предоставление ипотеки на строительство частных жилых домов.

Еще в марте на общественное обсуждение была вынесена госпрограмма «Развитие индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации», разработанная Минстроем и «Дом.РФ» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». По плану, к 2024 году объем ввода в России частных домов, так называемых объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), должен быть доведен до 40 млн квадратных метров в год, и на реализацию задуманного из бюджетов всех уровней предполагается выделить около 138 млрд рублей.

Однако и глава Минстроя Владимир Якушев, и вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), председатель секции экспертного совета думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Валерий Казейкин, и многие игроки загородного рынка неоднократно отмечали: главная загвоздка в развитии сегмента — отсутствие профильных кредитов. «Первая, самая важная проблема — то, что отсутствуют стандарты ипотечного кредитования на строящиеся индивидуальные дома. Мы, в отличие от многоквартирных домов, не обладаем теми преференциями: то ипотека под 6% дается для определенных категорий граждан, то еще какие-то меры принимаются. Это нас не касается, мы, к сожалению, ипотекоспособными становимся только после того, как объект уже завершен, а это, как вы понимаете, принципиально другая экономика», — рассказывал Business FM председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко.

Поэтому ключевое положение разработанной Минстроем и «Дом.РФ» госпрограммы — установление рекомендательных стандартов кредитования ИЖС, применение которых «позволит минимизировать риски для банков и сформировать рынок профильных ипотечных продуктов». Аналогичные предложения содержались в презентации «Проблемы и предложения по развитию индивидуального и малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации и законодательные инициативы», которую подготовили и направили в правительство несколько объединивших свою экспертизу малоэтажных застройщиков (из Москвы, Поволжья, Сибири и других российских регионов) и НАМИКС. До сих пор банки не проявляли к теме особого интереса, но теперь она вышла на уровень поручения президента — посмотрим, что из этого получится.

Кроме того, до 1 июля будущего года Владимир Путин поручил представить предложения еще по двум важным направлениям — по переселению из жилья с высокой степенью износа и по поддержке низкомаржинальных проектов строительства жилья. Что касается второго, то, согласно еще сентябрьскому заявлению замглавы Минстроя Никиты Стасишина, соответствующая нормативно-правовая база для реализации такой госпрограммы уже подготовлена.

Государство не раз заявляло, что будет субсидировать ставки проектного финансирования для низкомаржинальных застройщиков, в частности реализующих социально важные жилищные проекты. И, как свидетельствует опрос портала «Единый ресурс застройщиков», большинство игроков рынка уверены, что подобная мера способна повысить активность строительства жилья в стране: 49,4% респондентов заявили, что считают субсидирование процентной ставки по кредитованию до уровня ключевой ставки ЦБ наиболее эффективной мерой господдержки низкомаржинальных проектов.

Впрочем, не ставкой единой: среди других действенных мер участники опроса называли такие, как гарантированный выкуп строящегося жилья по фиксированной цене (если застройщик сам не продаст), госгарантии по кредиту, упрощенная и специализированная (специально разработанная для низкомаржинальных проектов с учетом опыта застройщика в таких проектах) система кредитования, поддержка спроса и субсидирование покупателя при приобретении жилья экономкласса в низкомаржинальном проекте и, опять же, разработка мероприятий на уровне застройщиков ИЖС, малоэтажных многоквартирных домов до четырех этажей и блокированной застройки.

Итак, низкомаржинальные застройщики ждут поддержки. А вот очередной законопроект о противодействии потребительскому экстремизму Госдума отклонила — опять. Действительно, было немало законопроектов, предлагавших пересмотреть нормы о двойном размере неустойки, которую застройщик платит дольщику в случае нарушения срока передачи объекта недвижимости или иных провинностей, не применять этот двойной размер при уступке потребителем своего права требования неустойки юрлицу или ИП, а то и вовсе запретить дольщикам передавать свои права в этой части. Но ни один принят не был. И в этот раз думский комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, в целом поддерживая необходимость борьбы со злоупотреблениями, отметил важность тщательной проработки выдвигаемых законодательных инициатив, с тем чтобы они обеспечивали эффективное решение рассматриваемых проблем и не вступали в конфликт с действующими нормами гражданского законодательства.

Как подчеркивает портал «Единый ресурс застройщиков», по мнению парламентариев, практическая реализация предложений по противодействию потребительскому экстремизму обернется снижением суммы уступки прав требования и нарушит один из основополагающих принципов гражданского законодательства — свободу выбора защиты нарушенных прав. Впрочем, глава комитета Николай Николаев пообещал вернуться к этой теме еще раз — для ее обсуждения с привлечением экспертов.