Игра в защите. Часть II

Глава федерального Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Константин Тимофеев на встрече с журналистами рассказал, как новые изменения в 214-й федеральный закон повлияют на работу фонда

Один из показателей эффективности работы федерального Фонда защиты прав дольщиков — ввод жилья (хотя в числовых показателях восстановление прав граждан может выражаться как в вводе жилья, так и в выплате компенсаций в зависимости от принятого наблюдательным советом фонда решения по тому или иному объекту). Впрочем, на недавней встрече с журналистами глава фонда Константин Тимофеев неоднократно подчеркивал: появившимися полномочиями техзаказчика, для реализации которых создана дочерняя структура «Технический заказчик Фонда защиты прав граждан», фонд готов воспользоваться в полной мере. Это по идее должно порадовать регионы, у которых нет своих сильных техзаказчиков и одновременно нет желания тратить время на их поиск, проведение торгов и так далее. А вот о создании собственной девелоперской структуры речи не идет — по крайней мере, пока.

Например, согласно новому федеральному закону, который президент России Владимир Путин подписал 1 июля, вносятся поправки в 214-й и 218-й федеральные законы, и теперь фонд вправе исключать из реестра проблемных объектов те, где нет пострадавших граждан. «Ориентировочно таких объектов может быть от 200 до 400, сейчас уточняем, — пояснил Константин Тимофеев. — Нам важно получить от регионов точное понимание, что там нет дольщиков. Поэтому будем очень внимательно смотреть на эту историю, разработаем критерии, чтобы случайно не убрать объект, где все-таки есть пострадавшие граждане. Наша задача — поскорее вернуть такие объекты в стройку, чтобы они не стояли годами без движения. И далее данные объекты могут быть достроены, но только не по старой схеме, а с использованием счетов эскроу, которые исключают появление новых обманутых дольщиков. Сам фонд в качестве девелопера за достройку даже браться не будет — ну, сейчас мы думаем, что нет. У нас на сегодняшний день есть другие цели и задачи, над реализацией которых мы работаем».

Однако от компенсационных участков — в частности, за те объекты, строительство которых по разным причинам продолжать невозможно, но в которые уже вложено немало государственных денег, — фонд отказываться не собирается. Кроме того, согласно принятым поправкам, свободные площади в достраиваемых объектах фонд сможет продавать без использования счетов эскроу. «Мы эти поправки давно вносили — и наконец-то их приняли, — говорит Константин Тимофеев. — Так как мы защищаем права граждан за счет средств субъектов и федерального бюджета, то гарантия здесь стопроцентная — а раз так, то неразумно использовать счета эскроу, чтобы деньги лежали в банке год-два или сколько-то там до завершения строительства и не работали. Все деньги, которые мы будем получать от населения, мы будем направлять на защиту прав граждан и тем самым сможем уменьшить объем бюджетного финансирования». Если бы сегодня фонд напрямую занимался девелоперской деятельностью, это давало бы ему неоспоримое конкурентное преимущество.

Вкратце описанная Константином Тимофеевым схема выглядит так. Например, наблюдательный совет фонда принял решение о достройке объекта, на которую нужно 500 млн рублей. В казначействе целевым образом фиксируется именно эта сумма, фактически гарантированная государством. Но при этом в объекте есть свободные квартиры на 100 млн рублей, которые можно продать на открытом рынке. Если бы они продавались через эскроу, деньги лежали бы в банке до завершения строительства, принося дополнительную прибыль банку и мало что давая фонду. А в казначействе, в отличие от банка, допустимо поэтапное раскрытие счетов, и получаемые от продаж суммы будут, по сути, дополнительным ресурсом для защиты прав населения.

В этом году в планах фонда продать квартиры по всей стране на сумму около 5 млрд рублей. «После того как деньги приходят в казначейство, мы делим их пропорционально софинансированию. Если 70% наши, 30% региона, как раз эти 30% мы перекидываем на казначейский счет субъекта, и у него будет этот остаток, который можно использовать для защиты прав граждан. Если же они все права уже защитили, деньги уходят в региональный бюджет и используются по другим программам», — подчеркивает Константин Тимофеев.

Понятно, что речь в данном случае идет обо всех регионах, кроме тех, которые не входят в периметр охвата федерального фонда — а это, например, Москва и Санкт-Петербург. Может ли столица пойти по такому же пути? Вот что ответила на вопрос Business FM председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Анастасия Пятова.

Анастасия Пятова председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства «Основная задача московского Фонда защиты прав дольщиков, прежде всего, социальная — завершить строительство переданных фонду проблемных домов и обеспечить квартирами обманутых дольщиков. Московский фонд — некоммерческая структура, его учредитель — правительство Москвы в лице Москомстройинвеста, поэтому фонд не преследует цели получить прибыль. На данный момент говорить о реализации свободных площадей преждевременно. Сейчас основная задача — оформить необходимую градостроительную документацию, завершить строительство проблемных домов и передать квартиры гражданам. При этом решение о реализации свободных площадей будет осуществляться в рамках действующего законодательства. Так, в соответствии с законом о долевом строительстве московский фонд вправе заключать договоры долевого участия только при условии размещения денежных средств в уполномоченных банках на счетах эскроу. В любом случае вопрос о целесообразности или нецелесообразности реализации свободных площадей по каждому конкретному адресу будет приниматься на заседании совета фонда, которое возглавляет заместитель мэра Москвы Андрей Бочкарев».

Зарезервированную в казначействе сумму на достройку каждого проблемного объекта, очевидно, придется пересматривать в связи с нехваткой и потому серьезным подорожанием рабочих рук, лавинообразным ростом цен на стройматериалы и еще по целому ряду причин. «В каждом договоре — я имею в виду договоры нас как заказчиков с подрядчиком — есть прописанные суммы и сроки и есть штрафы за невыполнение своих обязательств, а штрафы там миллионные, — говорит Константин Тимофеев. — Вы знаете, что сейчас в правительстве рассматривается вопрос, каким образом нивелировать увеличение цены — по некоторым объектам цена даже не на 15% и не на 30%, а на 50% увеличилась. Увеличение до 15% мы можем корректировать самостоятельно, а дальше сейчас думаем — каким-то образом какой-то прайс надо принять. Многие застройщики ведь уже сознательно начинают останавливать стройку, потому что они по сегодняшним ценам работу сдавать не могут. Хотя зайти в повторную экспертизу, чтобы доказать увеличение стоимости материалов, — это, конечно, задержка по времени. Повторная экспертиза сейчас идет по всем объектам — и расценки хотят поменять, и сметы».

Правда, по словам Константина Тимофеева, в основном пересматривается расклад в проектах, работа над которыми началась давно (те, что запускались в 2021 году, выходили уже по новым ценам). И, что особенно важно, на сроки строительства объектов — подопечных фонда этот пересмотр повлиять не должен. Судя по словам руководителя блока девелопмента компании «Интеко» Станислава Фролова, у серьезных застройщиков, умеющих держать рыночные удары, а зачастую и предугадывать их, расклад аналогичный: пересмотр идет, но особо повлиять не должен.

Станислав Фролов руководитель блока девелопмента компании «Интеко» «Компания «Интеко» работает с крупными московскими подрядчиками с твердой ценой договора. В договоре генподряда определен процент допустимого колебания цены на материалы или услуги, при котором ответственность ложится на генподрядчика. В случае, если этот рост стоимости выходит за утвержденные рамки, при объективной аргументации со стороны генподрядчика мы готовы пересматривать цены некоторых позиций. За последние семь-восемь месяцев это и произошло: стоимость отдельных материалов повысилась на 50-70-100%. В совокупности это влияет на рост себестоимости квадратного метра жилья в наших проектах. Поэтому сейчас, с согласия нашего акционера, с некоторыми подрядчиками, которые работают в рамках графика производства работ, мы пересмотрели стоимость некоторых позиций в договоре, в результате чего изменилась его цена. Конечно, это влияет на сроки строительства, поскольку это в первую очередь организационный процесс: необходимо получить корпоративное одобрение внутри компании, взять согласие у банков-кредиторов. И банки нас понимают и идут нам навстречу. Тем не менее мы не наблюдаем острой необходимости сдвигать сроки передачи квартир в наших проектах. Во всех этих обстоятельствах дольщики не должны пострадать. Наши подрядчики работали с опережением графика, поэтому вынужденные приостановки лишь выровняли процесс производства строительных работ».

Безусловно, пересмотр стоимости повлияет на размер компенсационных выплат. «Выплаты в этом году и выплаты в следующем году — конечно, по новым объектам цена будет другая, — отмечает Константин Тимофеев. — Мы же оцениваем объекты-аналоги в одинаковой степени готовности, расположенные в одном районе, на одном этаже, даже площадь и число комнат сравниваем, потому что все эти показатели существенно влияют на стоимость квадратного метра. Кроме того, при компенсации учитывается, сколько дольщик фактически внес по договору. Смотрим результаты оценки экспертов и выплачиваем компенсации гражданам по рыночной стоимости на дату принятия решения. Например, оцениваем мы объект в Московской области: в октябре-ноябре цена была условно 60 тысяч рублей, а если бы работали над ним сейчас — 70-80 тысяч рублей (за квадратный метр). И мы это выплачиваем людям».

А вообще, когда что достроят и кому сколько выплатят, скоро будет очень просто узнать благодаря развитию единой информационной системы жилищного строительства. «Мы подписали с оператором этой системы «Дом.РФ» соглашение по срокам — до 1 октября они должны запрограммировать и внедрить все изменения, чтобы в результате у всех: у субъектов, у арбитражных управляющих — появились свои личные кабинеты. Важно, чтобы система была прозрачной, чтобы каждый гражданин знал, что происходит с его объектом, и, обратившись к нам, мог оперативно получить информацию, и чтобы каждый глава субъекта знал, что происходит у него, нарушают ли его подчиненные сроки, ранее ими согласованные и прописанные в дорожных картах», — считает Константин Тимофеев.