16+
Вторник, 27 июля 2021
  • BRENT $ 73.78 / ₽ 5434
  • RTS1602.53
21 июля 2021, 07:01 Недвижимость

Город и бизнес: Остров желаний

Лента новостей

Губернатор Калининградской области Антон Алиханов рассказал Business FM об острове Октябрьский — одном из самых красивых и амбициозных общероссийских проектов, частью которого стал Калининград, а также об отношениях с инвесторами

Антон Алиханов.
Антон Алиханов. Фото: пресс-служба

С губернатором Калининградской области Антоном Алихановым мы встречаемся в воскресенье — на острове Октябрьский, который местные называют просто Остров, на набережной реки Старая Преголя, около стадиона «Калининград». В субботу здесь кипели страсти: «Зенит» и «Локомотив» играли финал Суперкубка России по футболу. Город наводнили питерские и московские болельщики — возникало ощущение, что питерских больше, ведут они себя пошумнее и поярче, да и местные Петербург поддерживают чуть больше, чем Москву. «Зенит», как известно, выиграл всухую, так что одни фанаты ликовали, другие горевали, но в целом обошлось без серьезных послематчевых эксцессов: ну, руководство стадиона повздыхало о какой-то порванной сетке, ну, в одном из центровых заведений произошла короткая локальная стычка, собственно и все — полицейские зря стягивали силы на Остров, а болельщики, кажется, больше думали не о субботних разборках, а о воскресной поездке к морю.

Стадион «Калининград». Фото: пресс-служба

В воскресенье утром возле стадиона совсем тихо и безлюдно — ничто не мешает разговору об одном из самых красивых и амбициозных общероссийских проектов, частью которого стал Калининград, о будущем Острова, уже облеченном в конкретику мастер-плана, и о взаимоотношениях по-калининградски со своими и чужими инвесторами.

В преддверии чемпионата мира по футболу в Калининграде рассматривались разные «стадионные» варианты. Например, было предложение реконструировать старый центровой стадион «Балтика» — дешево и сердито, ведь речь-то шла всего о четырех играх ЧМ. Однако решили строить на Острове вот этот — дорогой, масштабный и, что называется, в чистом поле. Уже тогда что-то понимали про дальнейшее развитие территории?
Антон Алиханов: Честно — думал тогда не я, а мой предшественник. Но как его последователь на посту губернатора могу сказать: он правильно сделал, отстаивая позицию, что стадион нужно строить именно здесь, фактически на голом месте, мало того — на болоте, где раньше не строил никто и ничего. За счет этого проекта к чемпионату мира мы получили возможность развивать, наверное, самую перспективную территорию, которая находится в центре города и наверняка станет для Калининграда знаковой.
За счет чего? Что предполагается здесь построить? И, кстати, о названии: территория так и будет называться — Остров?
Антон Алиханов: Название мы, может, еще будем придумывать, или люди что-то предложат. Но вообще да — это место называется Остров, и некоторые, когда представляются, так и говорят — «Мы с Острова». Собственно, стадион все уже знают, а его соседом станет культурно-образовательный комплекс. По поручению президента России комплексы столь серьезного масштаба создаются сейчас в четырех городах страны — Владивостоке, Севастополе, Кемерове и у нас в Калининграде. В восточной части Острова уже строится образовательный кластер — в его состав войдут филиал Московской государственной академии хореографии, филиал Центральной музыкальной школы при Московской консерватории, общеобразовательная школа и многое другое. На западной площадке возводится филиал Третьяковской галереи, заканчивается проектирование филиала Большого театра, за ним появится еще одно образовательное здание — филиал петербургского Государственного института сценических искусств. А вся остальная территория, располагающаяся севернее, будет развиваться по проекту, который по заказу компании «Дом.РФ» создал консорциум архитекторов — основные исполнители, насколько я знаю, были из Великобритании. У нас есть мастер-план, и сейчас мы поручили нашей Корпорации развития готовить торги — будем выставлять на них лоты под застройку.
Дальше, я думаю, потенциальные инвесторы будут слушать, затаив дыхание — речь идет о жилой застройке?
Антон Алиханов: Идет. Мы не планируем создавать место, которое будет жить только днем и умирать вечером, поэтому, конечно, хотим, чтобы застройка была смешанной, в том числе жилой. Хотя, безусловно, часть ее будет деловой, потому что Остров одновременно является специальным административным районом. Пока в бизнес-части стадиона и в других небольших офисах располагаются компании, которые в рамках закона о САР (специальных административных районах на территориях островов Русский (Приморский край) и Октябрьский (Калининградская область). — BFM) переехали с Кипра, из Люксембурга, из других европейских офшоров, с Британских Виргинских островов и так далее. И бизнес-центры нам, конечно, очень нужны, потому что сейчас обсуждается установление критериев по количеству рабочих мест и площади, которую компания должна занимать, чтобы соответствовать минимальному набору требований о присутствии в САР.
Когда можно ждать объявления тендеров?
Антон Алиханов: Изменения в генеральный план, которые предполагают включение мастер-плана «островной» территории, уже готовы, остались общественные слушания. Думаю, мы в июле подпишем ПЗЗ (правила землепользования и застройки), и нам нужно будет еще два-три месяца на все про все — но тут можно не ждать и проводить аукцион на основании утвержденного обновленного генплана. Мы готовили торги, ориентируясь на конец августа — начало сентября, но, может быть, на месяц эти сроки сместятся.
Вправе мы уже сегодня говорить о повышенном интересе инвесторов к Острову?
Антон Алиханов: Возможно, это не самый показательный пример, и тем не менее: буквально неделю назад Корпорация развития по нашему поручению реализовала в Калининграде участок площадью 1,2 гектара (в районе улиц Александра Невского и Артиллерийской) — так вот, он был продан за 415 млн рублей. Повторю, я не уверен, что это была показательная сделка и что эта цена идеально попадает в рынок, но она, несомненно, нам приятна. Думаю, мы вполне можем увидеть коридор цен 300-350 млн рублей за гектар на торгах по Острову. Во всяком случае, примерно на это мы ориентируемся. Так случилось, что подготовленных земельных массивов — вот завтра выходи и строй, в Калининграде не так много, хотя мы активно над этим работаем. [Что касается] новых инструментов, которые сейчас предлагаются — это и инфраструктурные облигации, и кредиты, — мы на все уже имеем планы. Раньше облигации были для нас недоступны — там имелось ограничение для регионов, чей госдолг выше 50%, а у нас было 52% с небольшим. Но ведь это инструмент развития, и объективно правильное решение — открыть доступ к нему регионам с долгом повыше установленной планки. Теперь такая возможность нам дана — и мы ей непременно воспользуемся. А что касается инфраструктурных кредитов, это вообще подарок для регионов. По распоряжению, которое до нас довело Министерство финансов, мы получаем чуть больше трех миллиардов рублей. Это существенные средства.
Кого сегодня больше среди инвесторов — местных или «понаехавших»: представителей Москвы, Петербурга, других городов и регионов? И кого вы ждете в первую очередь на «островных» торгах?
Антон Алиханов: Несомненно, у нас на рынке уже есть игроки, которые корнями уходят в Санкт-Петербург и другие города, хотя пока больше калининградских компаний. Но в последние годы — на фоне введения проектного финансирования и счетов эскроу, роста цен на стройматериалы и так далее — мы видим определенную консолидацию, совсем маленькие компании потихоньку с рынка уходят. Думаю, что именно текущий момент — с одной стороны, рост цен на недвижимость и значит, на землю, а с другой стороны, консолидация и попытки калининградских игроков защищать свою «поляну», если можно так сказать, — создает хорошие условия для проведения торгов на Острове. Уверен, что московские и петербургские компании будут интересоваться и, скорее всего, участвовать в них — мы этому рады, потому что в любом случае приход новых игроков — это новые технологии, новые подходы в строительстве. Однако и калининградские компании наверняка себя здесь проявят — в попытке в определенном смысле отстоять свой рынок.
Вопрос, который не обойти, особенно в диалоге с инвесторами: что на Острове с сетями?
Антон Алиханов: Здесь все готово — территория обеспечена всем необходимым в плане электричества, водоотведения и водоснабжения. Есть необходимость увеличить объем по газу, но за счет средств, которые мы выручим с аукциона, это будет сделано. Вообще, мы сначала размышляли на тему «А давайте введем какие-то социальные обязательства типа «участвуешь в торгах — обязуйся построить детский сад». Но потом пришли к выводу, что это достаточно сложно описать, сложно объяснить застройщику на этапе торгов, во что это для него выльется в деньгах — и решили такое обременение не вводить: стоит просто расторговать участки, а потом уже на полученной финансовой основе создавать инфраструктуру — мне кажется, это наиболее понятный и прозрачный путь.
То есть, московский опыт перенимать не хотите…
Антон Алиханов: Нет, его можно было бы здесь применить, но с учетом ситуации на рынке, я думаю, чистые торги — справедливая, всем понятная рыночная история. А сформировать лоты так, чтобы равномерно распределить социальную нагрузку между всеми, будет достаточно сложно.
Не секрет, что зачастую победителей торгов определяет предложенная ими низкая цена, а потом все в очередной раз вынуждены вспоминать, где бывает бесплатный сыр. Как вы относитесь к идее, что низкая цена — главный козырь? И что вообще будете требовать от участников «островного» аукциона?
Антон Алиханов: Я понимаю, вы говорите о 44-ФЗ… Но на самом деле, он предлагает достаточно много возможностей устанавливать различные критерии, проводить предварительные отборы и так далее. Хотя спорить не буду: то, о чем вы говорите, есть — когда на торгах побеждают «не те» люди… Что касается Острова, здесь условия участия в аукционе почти сформированы, сейчас они проговариваются с игроками рынка — местными, конечно, игроками, потому что невозможно еще и петербуржцев, и москвичей привлекать к этому обсуждению. Базово условия такие: мы нарезали (пока виртуально) лоты, они разные — где-то три гектара, где-то четыре или пять, меньше, больше, словом, разные; минимальная стартовая цена для торгов — 50 млн рублей за гектар. После аукциона компания в течение месяца должна будет внести эти деньги, а все, что доторговано вверх, будет вноситься в течение нескольких месяцев после, если мне память не изменяет, получения разрешения на строительство. И еще есть требование по срокам начала строительства: не буду скрывать, наша задача — сразу вывести на рынок большой объем земли и сразу начать большую стройку. Сегодня Калининградская область и в первую очередь сам Калининград находятся в лидерах по росту цен на жилье; с одной стороны, это вроде хорошо, с другой, устраивать полностью никого не может, поэтому и хотелось бы немного поддавить сверху цены за счет массового предложения готовой к застройке земли. И в условиях контракта прописаны четкие сроки — когда ты должен начать проектирование, когда получить разрешение на строительство и так далее. Ситуация, когда компании просто купят и будут на этой земле сидеть, невозможна: аукцион проводится на право заключения инвестдоговора с четко обозначенными обязательствами со стороны застройщика.
А вы что, все-все участки хотите одномоментно выставить на торги?
Антон Алиханов: Не все, нет. Но много — несколько десятков гектаров. Наверное, примерно две трети того, что подготовлено, будет расторговано в первый же этап.
На Острове появится филиал Большого театра, филиал Третьяковской галереи, филиал Центральной музыкальной школы, жилье, бизнес-центры… Возникает ощущение, что больше-то и придумать нечего. Или есть чего?
Антон Алиханов: Из самого очевидного и даже банального — отельная инфраструктура, и мы уже ведем переговоры с инвесторами на эту тему. Скорее всего, не станем торговать земельный массив, прилегающий к филиалам Третьяковки и Большого — есть серьезная команда, которая, я надеюсь, будет реализовывать там проект крупного сетевого отеля. А рядом у них будет массив под застройку, чтобы побыстрее окупить отельные инвестиции.
На какой срок плюс-минус полного обустройства Острова вы рассчитываете?
Антон Алиханов: Культурно-образовательный комплекс — он будет завершен целиком, наверное, в 2024 году, так это видится. Его жилая часть — для профессоров и преподавателей — будет достроена до конца года, Третьяковку уже можно увидеть в бетоне и металле, Большой немного подзадержался, но максимум к 2025 году все будет готово. Хотя стройка не всегда идет по плану, поэтому называть точные сроки — дело не очень благодарное. А что касается всего остального, мы ориентируемся, что к 2025-2026 году появятся готовые здания, которые постепенно начнут заселяться и людьми, и бизнесом.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию