Ипотечный вклад в покупку жилья растет, и это настораживает

Средний размер займа на первичном рынке за прошлый год увеличился на 46%. Сегодня ипотека занимает 65% в стоимости средней квартиры

Вообще, рекордами вроде бы принято гордиться. Но этим летом, согласно статистике ЦИАН (есть у Business FM), средний размер ипотечного займа в России впервые преодолел планку в 3 млн рублей, а на первичном рынке в ипотеку сейчас берут в среднем 4,1 млн рублей, что является абсолютным историческим максимумом. Рекорды, но почему-то гордиться ими не хочется.

В целом за прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46%: с 2,8 млн до тех самых рекордных 4,1 млн рублей. И, согласно подсчетам аналитиков ЦИАН, в городах-миллионниках средняя сумма ипотечного кредита составляет сейчас 65% от среднего бюджета предложения первичных квартир (сразу надо уточнить, что в расчет не принимались находящиеся в продаже объекты от застройщиков в сданных новостройках).

В некоторых регионах, например в Челябинской области, средняя стоимость квартиры в новостройке оказывается сопоставимой со средним размером займа — 3,44 млн рублей и 2,86 млн рублей соответственно, так что ипотека занимает около 83% стоимости квартиры. Похожая ситуация в Московской области: 6,3 млн рублей и 5,7 млн рублей соответственно (90%).

В Москве средний размер займа на первичном рынке достиг 7,2 млн рублей при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей — иными словами, покупатели столичных новостроек берут в кредит примерно половину стоимости жилья. В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний заем составляет 55% (4,9 млн рублей) от средней стоимости жилья (8,8 млн рублей). А вот в Краснодарском крае ипотечные 3,2 млн рублей при стоимости жилья 7,71 млн рублей дают куда более приятный показатель 42%.

Почему эти подсчеты так важны? Да потому что именно они рождают разговоры о сверхзакредитованности населения, растущих суммах кредитов и надувании ипотечного «пузыря». Нерадостные цифры вызывают и опасения Центробанка, причем, как считают эксперты ЦИАН, совершенно обоснованные. Начиная с января 2021 года доля ипотечного займа от средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале года показатель был на уровне 56%, то есть на условный первый взнос приходилось 44% от стоимости квартиры, то сегодня ипотека занимает 65%, а первый взнос — только 35%.

«С началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась, что связано с изменением структуры спроса: на рынке стали активно приобретать небольшие квартиры в качестве первого жилья (на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за стоимости). Большие же квартиры могли приобретаться и по «семейной ипотеке», которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Однако рост цен на недвижимость нивелировал данный фактор — чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится брать большие суммы в кредит», — поясняют в ЦИАН.

Еще немного статистики: за прошедший год регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, стало больше. В июне 2020 года из 15 лидирующих по числу выданных ипотек регионов в их число попадал только один — Московская область (88%). Сейчас присоединилось еще четыре: Челябинская (83%), Ростовская (78%), Тюменская (76%) области и Пермский край (75%). Всего ипотечных регионов-лидеров 15 — получается, что в каждом третьем средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры.

Одновременно уменьшился список регионов, в которых средний заем оказался меньше 50% от средней стоимости квартиры на первичном рынке. В июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и Нижегородской области, сейчас остались только Москва и Краснодарский край.