Московские офисы: все в рост

По итогам 2020 года аналитики заявили, что сегмент столичного офисного рынка в целом остался на плаву, отчасти за счет отказа от слишком высоких ожиданий. Сбылись ли оптимистичные прогнозы?

Подводя итоги прошлого года на офисном рынке Москвы, аналитики утверждали: в 2020-м сегмент, конечно, слегка просел, но уж никак не обвалился — минимальный объем нового строительства, предыдущий опыт работы в кризисных условиях и отказ от неоправданно завышенных ожиданий позволили грамотным девелоперам и собственникам офисных площадей пройти пандемийный год относительно спокойно.

«По нашим оценкам, по итогам 2020 года спрос на офисную недвижимость получился рекордно низким — около 1 млн квадратных метров, а доля свободных площадей выросла до 12,5%. Однако в следующем году мы прогнозируем увеличение объема сделок до 1,2 млн «квадратов». Офисные площади будут по-прежнему пользоваться спросом, хотя, конечно, возможно переформатирование части объектов в сервисные пространства и гибкие офисы», — отмечал в беседе с Business FM руководитель отдела исследований компании JLL в России Владислав Фадеев.

Эксперты не ошиблись — их прогнозы во многом сбылись. Например, flex-форматы, которым в прошлом году прочили дальнейшую сумасшедшую популярность, действительно оказались на коне. По оценкам JLL*, объем сделок аренды в гибких офисных пространствах Москвы с января по сентябрь 2021 года составил 51 тысячу квадратных метров, что является максимальным значением за аналогичный период за всю историю рынка. «Более того, уже сейчас объем спроса превзошел значение не только кризисного 2020 года (на 32%), но и всего 2019 года (на 9%). Согласно нашим прогнозам, по итогам 2021 года объем сделок в сегменте составит около 65-70 тысяч квадратных метров, что соответствует 6% от совокупного спроса на качественном офисном рынке Москвы», — поясняют в компании.

Как отмечают аналитики JLL, средний размер сделки также растет: два года назад он составлял 940 квадратных метров, а теперь добрался до 1275 квадратных метров. Лидеры спроса — компании, предоставляющие бизнес-услуги, а также торговые компании (в частности, игроки сегмента онлайн-ретейла): на их долю приходится 40% и 31% соответственно. И правда, в сегменте гибких офисных пространств в списке самых крупных сделок этого года значатся такие компании, как, например, «Сбермаркет», «Яндекс», Ozon. При этом на компании банковской сферы, которые еще два года назад занимали около четверти рынка, в 2021 году приходится только 3% от совокупного спроса.

«В настоящее время мы наблюдаем высокий интерес к гибким офисным пространствам среди крупных компаний. Корпорации заинтересованы в готовом качественном современном и модном продукте», — добавляет Владислав Фадеев.

По подсчетам JLL, на середину сентября 2021 года в Москве работают 210 flex-площадок совокупной площадью 283 тысячи квадратных метров, или 43 тысячи рабочих мест. Это соответствует 1,5% от общего объема качественных офисных площадей в Москве.

«С января 2021 года было открыто 20 новых площадок общей площадью 47 тысяч квадратных метров, а до конца года анонсировано около 60 тысяч квадратных метров гибких офисов. Так что совокупный объем предложения по итогам года достигнет 344 тысяч квадратных метров, увеличившись за год на 46%. Помимо этого, есть еще определенное число проектов, реализация которых возможна лишь при наличии заинтересованного арендатора. Из них в 2021 году при наиболее оптимистичном сценарии может быть запущено около 45 тысяч квадратных метров», — прогнозирует Владислав Фадеев.

Впрочем, в сегменте классических офисов Москвы дела, кажется, тоже обстоят неплохо. По данным компании Colliers*, за первые три квартала 2021 года в столице было арендовано и куплено 1076 тысяч квадратных метров офисных площадей, что позволяет утверждать: объем сделок приближается к доковидному уровню (например, за три квартала 2019 года объем новых сделок достиг отметки 1286 тысяч квадратных метров).

Объем нового офисного предложения Москвы по предварительным итогам первых трех кварталов составил 462,6 тысячи квадратных метров, а до конца года к вводу ожидается еще около 366 тысяч «квадратов». При этом доля вакантных площадей составляет сейчас 8,4%, что на 0,3 процентного пункта выше показателя первого полугодия 2021 года. «Велика вероятность, что в дальнейшем темпы роста спроса на офисы немного замедлятся из-за нехватки площадей, которую начинает ощущать рынок. Наиболее ярко выражена потребность в офисных помещениях с качественным ремонтом. Это обусловлено, в частности, резким повышением цен на стройматериалы. Как следствие, арендаторы наиболее заинтересованы в площадях, требующих наименьших затрат на отделку», — считает директор департамента офисной недвижимости компании Colliers Наталья Боннели.

Что же касается ставок офисной аренды, то, как следует из аналитического отчета MarketBeat Lite компании Cushman & Wakefield*, в этом году средневзвешенная ставка на столичные офисы класса А и B по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 5,54%, составив 22 145 рублей за квадратный метр в год. И эксперты ожидают сохранения данной тенденции в ближайшие годы. «Одним из драйверов роста ставок стал активный спрос со стороны арендаторов. Объем заключенных с начала года сделок аренды и продажи составил 1,45 млн квадратных метров — это на 30% превышает показатель аналогичного периода 2020 года», — приводит свои расчеты аналитик Cushman & Wakefield Полина Афанасьева. По мнению экспертов компании, в 2021-2022 годах годовой объем спроса на столичные офисы будет находиться примерно на уровне 1,7-1,8 млн квадратных метров.

* Есть в распоряжении Business FM.