Льготная ипотека: ставка жизни

Очередной ипотечный пакет мер поддержки строительной отрасли оказался даже чуть более щедрым, чем ожидалось. Он содержит ставку в 12% и максимальный размер кредита в 6 млн рублей для всех регионов, за исключением столичных

Буквально накануне портал «Единый ресурс застройщиков» провел опрос девелоперов и отраслевых экспертов на тему субсидирования ипотеки в рамках предложенных правительством антисанкционных мер. Если суммировать ответы респондентов, расклад получился таким: льготная ставка должна составлять 10-12%, а максимальный размер кредита — 6-8 млн рублей для регионов и в районе 10 млн рублей для столицы.

Скорректированные условия льготной ипотеки, которые будут действовать ближайшие три месяца, до 1 июля 2022 года, как раз и содержат ставку в 12% и максимальный размер кредита в 6 млн рублей для всех регионов, кроме столичных — Москвы и Московской области и Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где кредитный потолок теперь даже не желанные 10 млн, а 12 млн рублей. Ну и стоит напомнить, что программы семейной, сельской и дальневосточной ипотеки пока продолжают действовать в прежних параметрах.

«Решение о продолжении реализации действующих ипотечных госпрограмм имеет огромное значение для стабилизации ипотечного рынка и сферы жилищного строительства, — считает генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. — Сейчас рыночные ставки выше 20%, при таком уровне ипотека недоступна для 85-90% населения. В прошлом году около 70% квартир в новостройках продавалось с ипотекой, сейчас эта доля еще увеличится. А ведь жилищное строительство не только имеет низкую зависимость от импорта, но и является одним из локомотивов экономики, который обеспечивает занятость миллионов людей, формирует спрос на услуги и товары смежных отраслей — от производства мебели до металлургии. Особо отмечу решение об увеличении лимита по программе «Льготной ипотеки» в четыре раза для столичных регионов и в два раза для всех остальных субъектов. Таким образом, максимальные суммы кредита по этой программе будут такие же, как и по «Семейной ипотеке». Кредиты по программе теперь будут доступны по всей стране, в том числе в крупнейших городах».

А вот кстати о доступности. Эксперты «ЦИАН.Аналитики» оценили*, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые правила льготного ипотечного кредитования. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ. Учитывались города с населением от 500 тысяч человек, где объем предложения на первичном рынке превышает 500 квартир: получилось 26 городов плюс Московская и Ленинградская области.

Для расчетов применялось условие, что потенциальный покупатель имеет 20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. С учетом максимального лимита в 6 млн рублей для регионов, там стоимость выбранного жилья не должна была превышать 7,5 млн рублей, а для столичных регионов с лимитом 12 млн рублей — составлять до 15 млн рублей.

Главные общие выводы. 78% квартир на первичном рынке исследуемых городов можно будет купить по льготной ипотеке на новых условиях. С прежним лимитом в размере 3 млн рублей показатель был на уровне 8%. В Москве с обновлением максимального лимита доля подходящего под льготные условия жилья выросла с 0% до 54%, в Санкт-Петербурге — с 3% до 77%. Максимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Кирове, Ижевске, Московской области, Махачкале и Ленинградской области.

Эксперты компании «Коллиерз Интернешнл» посчитали* несколько по-другому. «Ранее максимальная сумма займа в 3 млн рублей выступала лимитирующим фактором применения льготной ипотеки в Москве при среднем бюджете предложения 22 млн рублей для столичных новостроек без учета элит-класса (по данным на март 2022 года). При условии минимального первоначального взноса 15%, максимальная стоимость квартиры, покупаемой в соответствии с новыми условиями льготной ипотеки, может составить 14,1 млн рублей. В настоящее время на рынке новостроек Москвы представлено примерно 10,5 тысячи квартир, подходящих под эти параметры, что составляет около 30% от общего объема первичного предложения столицы. В Санкт-Петербурге при первоначальном взносе 15% для покупки по программе льготной ипотеки доступно 28,8 тысячи квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса, что составляет около 79% от общего объема первичного рынка жилья», — отмечают в компании.

По мнению экспертов «ЦИАН. Аналитики», особенно важно, что льготную ипотеку вернули в Москву, Санкт-Петербург, Краснодар, Сочи, Казань, Нижний Новгород — суммарно в 11 городов, где ранее кредитного лимита при минимальном первоначальном взносе попросту не хватало на покупку жилья. Однако, чтобы приобрести по льготной ипотеке «среднюю» квартиру, и сегодня первоначального взноса в размере 20% не хватит в пяти городах: это Сочи (первый взнос должен быть примерно 54%), Казань (34%), Москва (30%), Нижний Новгород и Владивосток (по 24%). По всем остальным локациям максимальный обновленный лимит позволяет купить недвижимость со взносом даже менее 20%».

Средняя площадь жилья, подходящего под обновленную субсидию, — 48,3 квадратного метра вместо прежних, с трехмиллионным лимитом, 34 «квадратов». Иными словами, можно купить на комнату больше, чем раньше, и это принципиальный момент.

«Ипотека под 12% выглядит выгодной на фоне текущих условий стандартной ипотеки под 20% и выше, — уверен руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. — Прежние условия ипотечного льготного кредитования охватывали лишь десятую часть рынка новостроек крупных городов. Нынешнее решение поддержит отрасль, но очень многое будет зависеть от динамики доходов населения, ситуации на рынке труда и общей уверенности в завтрашнем дне, то есть тех факторов, которые для оформления ипотеки не менее важны, чем число процентных пунктов в кредитном договоре».

Дополнительно нужно учесть, что с июня 2021 года, когда действовал аналогичный нынешнему кредитный лимит, средняя стоимость квадратного метра в крупных городах увеличилась почти на четверть, а текущая ставка по кредиту при этом выше в два раза, подчеркивает Алексей Попов.

* Есть в распоряжении Business FM