Элитная недвижимость: о чем говорит рынок?

О чем сегодня говорят на элитном рынке Москвы? Ну, кроме продления льготных ипотечных программ, о которых, ясное дело, говорят сейчас все, — о чем еще?

О чем сегодня говорят на элитном рынке Москвы? Говорят, что многие… да что там, большинство экспатов, снимавших дорогое жилье, покинули Россию. Однако уходя, ровно как и зарубежные арендаторы торговых центров или складов, договоры не разорвали и квартиры оставили за собой. Видимо, надежда на скорое возвращение жива.

Говорят, что цены продолжают расти. В частности, по оценкам компании Tweed*, по средней стоимости квадратного метра первый квартал этого года обыграл аналогичный период 2021 года на 26% — цены выросли с 655 тысяч рублей до 886,4 тысячи рублей за квадратный метр, хотя с начала 2022 года ценовая прибавка составила только 4%. И на вторичном рынке ситуация похожая: год к году — плюс 32%, по итогам первого квартала — в среднем плюс 6%, так что теперь среднестатистический квадратный метр элитной вторички стоит 1,3 млн рублей.

Активный рост цен в сегменте элитных новостроек закончился в конце 2021 года, говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова. «В прошлом году цены росли из-за инвестиционной привлекательности, которая была отчасти связана с дешевой ипотекой. В начале этого года динамика замедлилась, а в марте на фоне экономической неопределенности многие покупатели взяли паузу. А если нет ажиотажного спроса, нет и причин для резкого повышения цен. Но полагаю, что на фоне мер господдержки отложенный спрос еще будет, темпы продаж увеличатся, и вполне можно ожидать роста цен. В текущей ситуации покупатели будут стремиться приобрести максимально готовые новостройки. Можно также прогнозировать, что проекты на начальных стадиях строительства от застройщиков с хорошей репутацией они тоже будут рассматривать», — считает эксперт.

А вот на вторичном рынке, как уже рассказывал BFM.ru, страсти кипят нешуточные: покупатели активизировались, и с начала года, по статистике Tweed, число запросов и звонков выросло более чем в два раза. В тренде покупка вторичного жилья с отделкой, в основном рассматриваются объекты, которые потенциально подходят под сдачу в аренду. При этом 95% запросов формируют клиенты, которые хотят купить квартиру по старым рублевым ценам, а вот на новые прайсы и корректировку по новому долларовому курсу готовы немногие.

Многие собственники действительно пусть не де-юре, но де-факто произвели перерасчет стоимости своих квартир с учетом привязки к доллару по нынешнему курсу, что очевидно сделало эти предложения менее конкурентоспособными. Спустя какое-то время курс рубля стабилизируется, а свои накопления потенциальные покупатели к тому моменту уже проинвестируют в более привлекательные по цене объекты, прогнозируют аналитики Tweed.

Еще на рынке говорят, что объем высокобюджетного предложения все последние годы снижается, и этот год исключением тем более не станет. В своем выступлении на «Sminex форуме» коммерческий директор Sminex Роман Семчишин привел совместную статистику компании и онлайн-сервиса «Пульс продаж новостроек», согласно которой если в 2018 году на элитном рынке реально (в открытых и закрытых продажах) было представлено 450 тысяч квадратных метров, то в 2020-м это было уже чуть меньше 350 тысяч, в 2021-м около 270 тысяч, а сейчас не дотягивает до 250 тысяч квадратных метров.

«Можно осторожно говорить о будущем дефиците элитного продукта. Этому будет способствовать то, что, как мы слышим, некоторые обещанные проекты в этом и следующем году могут не быть запущены», — отмечает Роман Семчишин. В частности, потому (и это еще одна тема активных разговоров), что сегодня приходится искать достойную альтернативу поставщикам зарубежного оборудования, строительных и отделочных материалов и вообще всего того европейского импорта, который на элитных стройках присутствовал в большом количестве. А поиск такого рода — дело небыстрое, а главное, деликатное. Скажем, можно найти очень неплохих, прямо-таки отличных поставщиков лифтов в Китае и даже попробовать максимально быстро провести сертификацию их продукции в России, но вот устроят ли элитных покупателей компании no name — это еще вопрос.

Говорят, что если не делюкс, то премиум-класс уж точно продолжит свое развитие далеко за пределами центра города. Что девелоперы по-прежнему станут отдавать предпочтение предчистовой отделке, доля которой будет расти, а доля предложений вообще без отделки или с полной отделкой, соответственно, падать. Что, стараясь заинтересовать покупателей, застройщики и архитекторы будут все изобретательнее по части форматов жилья.

«Клиенты, которые сейчас находятся в поиске эксклюзивных готовых проектов для покупки, в первую очередь интересуются лотами с редкими характеристиками, к которым относятся квартиры с террасами и панорамными видами, — делится наблюдениями директор по продажам холдинга РСТИ в Москве Андрей Непомнящий*. — Такие лоты можно назвать высотными видовыми виллами, поскольку просторные террасы позволяют обустроить на них комфортную зону для отдыха как альтернативу загородному проживанию. А эксклюзивные качественные характеристики гарантируют высокий инвестиционный потенциал на долгие годы вперед».

Правда, как подчеркивает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, сейчас в ассортименте доступных предложений в домах высокой стадии готовности из восьми премиальных проектов ЦАО квартиры можно приобрести только в двух, в остальных случаях это апартаменты. А их судьба, как известно, так и находится в подвешенном состоянии.

В целом, по данным компании Est-a-Tet*, сейчас на московском рынке первичной недвижимости в продаже находятся примерно 37 тысяч лотов (без учета ТиНАО), из них менее 5% — это квартиры редких форматов (с террасами, патио, пентхаусы, двухуровневые), и, конечно, далеко не все они элитные. Но из года в год предложение будет расти, причем не только в элитном сегменте, но и в сегменте бизнес-класса, где спрос на все нетрадиционное также весьма велик.

* Есть в распоряжении BFM.ru