Московское жилье: вам какого — подешевле или подороже?

С начала года совокупная стоимость готовых к реализации квартир и апартаментов Москвы выросла более чем на 200 млрд рублей. В том, что наиболее заметно финансовый вес набрал центр города, ничего удивительного нет. А вот в том, что в списке самых дешевых столичных районов значатся территории, расположенные в пределах МКАД, — пожалуй, есть

С начала 2023 года суммарная стоимость реализуемого в Москве жилья выросла на 14,6%. Таковы результаты исследования экспертов Urban Awards, основанного на базе данных bnMAP.pro*. «По состоянию на конец августа совокупная стоимость московских квартир и апартаментов, готовых к реализации, увеличилась более чем на 200 млрд рублей. Наибольший прирост зафиксирован в центральных локациях по обе стороны от Садового кольца. Вместе с тем показатели ЗАО, ЮВАО и ВАО снизились по сравнению с январем», — говорится в исследовании.

Эксперты подчеркивают, что в этом году застройщики активно насыщают новым предложением центральные локации. Каждая четвертая премьера сезона состоялась именно в границах ЦАО, что не могло не отразиться на финансовом весе округа: к настоящему времени он достиг 390 млрд рублей, что на треть больше, чем в январе.

Существенный прирост показателей с начала года продемонстрировали Южный (+29%) и Северо-Восточный (+18%) административные округа, а также Новая Москва и Зеленоград (по +17%). На севере и северо-западе совокупная стоимость экспонируемых квартир и апартаментов почти не изменилась (+3,8% и +8,8%). Лишь в трех округах, как уже отмечалось, экспертная группа зафиксировала небольшой спад.

Для более точного представления о распределении финансовых ресурсов следует воспользоваться не только радиальной, но и кольцевой схемой зонирования, считают авторы исследования. По их оценкам, как и на старте сезона, больше половины от стоимости всех активов, готовых к реализации, сосредоточено в поясе между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Жилые комплексы, которые здесь «прописаны», располагают актуальными запасами недвижимости на 851,9 млрд рублей, что почти на 6% больше, чем в январе.

Квартиры и апартаменты в новостройках с внешней стороны МКАД в случае успешной реализации способны принести застройщикам еще 285,7 млрд рублей. Это лишь на 5% превосходит январские показатели. «Следует уточнить, что положительная динамика в этой зоне поддерживается в основном новомосковскими проектами, поскольку финансовый потенциал новостроек на территории Зеленограда и районов-«протуберанцев» за последние семь с половиной месяцев серьезно сократился — c 75,13 млрд до 51,05 млрд рублей», — поясняет исследование.

После новогодних каникул предложение внутри Садового кольца оценивалось в 124,7 млрд рублей. С тех пор планка поднялась до 185,6 млрд рублей. Между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом к сегодняшнему дню накопилось 5,8 тысячи лотов, они могут быть конвертированы в 360,9 млрд рублей, что на 35% выше, чем в первые недели года, подчеркивают авторы исследования.

Аналитический центр «Домклик» Сбербанка в преддверии Дня города проанализировал витрину объявлений о продаже первичной и вторичной недвижимости, определил стоимость квартиры площадью 35 квадратных метров в различных районах Москвы и на основании рассчитанных данных составил тепловые карты цен для первичного и вторичного рынков.

Получилось, что по состоянию на конец лета к районам, где расположены самые доступные новостройки, относятся Филимонковское, Рязановское, Марушкинское и Десеновское поселения, поселения Кокошкино и Московский, Бибирево, Митино, Левобережный и городской округ Щербинка: на покупку нового 35-метрового жилья здесь придется потратить от 7 млн рублей в поселении Филимонковское до 8,7 млн рублей в районе Митино. То, что в список наиболее бюджетных входят не только отдаленные территории, относящиеся к Новой Москве и ЗелАО, но и районы, расположенные в пределах МКАД, возможно, заслуживает особого разговора.

Наиболее дорогие районы города любой москвич назовет и без помощи аналитиков, но для поклонников статистики — вот: по оценкам «Домклика», на сегодняшний день ценовой рейтинг первичного рынка по-прежнему возглавляют Якиманка (средняя цена квартиры площадью 35 квадратов — 77,6 млн рублей) и район Тверской (68,9 млн рублей). Замыкают тройку лидеров Хамовники, однако их отставание от Якиманки и Тверского эксперты называют значительным.

И еще: наибольшее снижение средней стоимости первичного квадратного метра аналитики «Домклика» зафиксировали в таких районах, как Левобережный (-44%), Ростокино (-37%) и Фили-Давыдково (-25%). В причинах этого снижения надо каждый раз разбираться отдельно.

Что касается вторичного рынка, за последние шесть месяцев в здешнем списке бюджетных районов значительных изменений не произошло. Так что на данный момент наиболее доступные варианты по-прежнему располагаются в районах Новой Москвы: Роговском, Кленовском, Новофедоровском, Первомайском, Краснопахорском, Вороновском, Михайлово-Ярцевском, Щаповском поселениях, поселении Киевский и Косино-Ухтомском районе. Диапазон цен — в среднем от 3,7 млн до 6 млн рублей за квартиру в 35 квадратных метров. Другое дело, что язык не поворачивается назвать эту недвижимость московской не де-юре, а де факто.

Самая высокая стоимость за квадратный метр на вторичном рынке, конечно же, внутри Садового кольца. Из центральных районов к наиболее дорогим относятся Хамовники, Арбат, Замоскворечье и Пресненский: если рассчитываться в рублях, то 35-метровую квартиру в них можно купить за 28,9 млн рублей, 27,6 млн рублей, 22,2 млн рублей и 21,8 млн рублей соответственно.​

* Есть в распоряжении Business FM