Light industrial, часть II: информация к размышлению
Лента новостей
Участники рынка ни минуты не сомневаются в том, что в 2026 году light industrial сохранит свою привлекательность для небольших частных инвесторов. И все-таки последним не стоит играть с форматом вслепую
Продолжая начатый в прошлый раз разговор об инвестиционной привлекательности сегмента light industrial, генеральный директор компании RBNA Павел Несмачный отмечает, что привлекательность эта и в 2026 году будет весьма высокой по целому ряду причин. «Во-первых, на столичном рынке осталось не так много прибыльных активов с довольно коротким сроком возведения. В среднем, даже если вложиться на стадии строительства, до завершения проекта пройдет максимум два-три года. Плюс проекты, реализуемые по программе МПТ (программа по стимулированию создания девелоперами мест приложения труда), подлежат санкциям в случае серьезной задержки сроков сдачи, что дает дополнительные гарантии инвесторам. Капитализация объекта после ввода в эксплуатацию сразу вырастает, плюс собственник начинает получать арендный доход», — начинает перечислять эксперт.
Во-вторых, по его оценкам, показатели 2025 года подтвердили, что даже несмотря на высокие кредитные ставки, спрос на здания light industrial со стороны конечных потребителей (представителей малого и среднего бизнеса) вырос на 60-70%. «Причина в том, что город, с одной стороны, сокращает долю промзон в черте Москвы, с другой, сохраняет программы поддержки предпринимательства, что делает выход в Московский регион для многих производителей перспективным и рентабельным», — считает Павел Несмачный.
Кстати, как подчеркивает управляющий партнер компании IBC Global Станислав Ахмедзянов, в регионах ситуация еще интереснее. «Здесь земля часто дешевле и доступнее, а проекты light industrial размещаются ближе к городской черте (иногда даже в промышленной зоне в центральной части города) и ориентированы на аренду и мультифункциональное использование — шоурумы, мастерские, точки продаж. В крупных региональных центрах — например, Екатеринбурге, Челябинске, Казани, Нижнем Новгороде, Тюмени — интерес к light industrial заметно растет: формат становится разумной альтернативой большим складам и помогает снизить логистические и операционные затраты для местного бизнеса», — уверен собеседник Бизнес ФМ.
В общем, спрос на площади light industrial высок, причем со стороны очень широкого пула арендаторов, а предложения пока мало, поэтому 2026 год — это период хороших перспектив формата в регионах, думает Станислав Ахмедзянов. Впрочем, и столичные объекты данного формата не перестанут привлекать небольших частных инвесторов, утверждают игроки рынка.
Павел Несмачный, генеральный директор компании RBNA
«На 2026 год заявлено к вводу вдвое больше производственно-складских мощностей, чем было возведено в 2025 году. Пока рынок не готов к поглощению столь значительных объемов ввода. В текущих реалиях девелоперам стоит еще раз взвесить свои планы по реализации новых проектов, чтобы сократить риски простоя площадей, роста вакансии и падения ставок. Тем не менее продукт останется востребован, поскольку решает задачи конкретного арендатора или собственника по развитию бизнеса и в меньшей степени зависит от спекулятивного инвестора. Плюс остаются программы поддержки предпринимательства от правительств Москвы и Московской области, что снижает зависимость от ключевой ставки. По итогам прошлого года спрос на производственно-складские мощности light industrial в Московском регионе вырос на 60-80%, и, на мой взгляд, эта тенденция сохранится».
***
Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr
«По нашим данным, по итогам 2025 года инвесторы впервые заняли второе место в структуре спроса на объекты light industrial c долей 24%, увеличив ее почти в два с половиной раза по сравнению с 2024 годом. Уверен, что формат сохранит свою высокую привлекательность для частных инвесторов и в этом году, оставаясь, по сути, единственной доступной возможностью зайти на перспективный рынок индустриально-логистической недвижимости. Помимо локации и цены, важную роль в принятии решений о покупке у этой категории покупателей будут играть качество, наличие дополнительных финансовых предложений (рассрочка, совместная покупка и так далее), а также возможность девелопера взять на себя решение всех вопросов, связанных с управлением активом: от поиска арендатора и заключения договора до сбора платежей и координации взаимоотношений с резидентом. Мы также ожидаем повышенный спрос со стороны инвесторов на формат ГАБ, который начал формироваться в сегменте light industrial еще в прошлом году. Думаю, что в этом он получит активное развитие, став оптимальным решением для «осторожных» инвесторов, ищущих надежные активы со стабильным потоком».
***
Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер компании IBC Global
«Что касается частных инвесторов, здесь короткий ответ: да, сегмент остается привлекательным в том числе для них. Но еще раз — есть одно «но»: в столице после рекордного ввода 2025 года порог профессионализма вырос, поэтому инвесторам нужно тщательнее отбирать проекты по ряду критичных параметров. Средний чек сделок в 2025 году оценивался в 80-100 млн рублей, рынок остается доступным для капиталоемких частников, однако в 2026 году локально высокая вакантность и конкуренция требуют внимания к местоположению, качеству продукта, наличию предварительных сделок, а еще — к управленческой компетенции тех, кому будет вверено управление активом (если не планируется управлять самостоятельно)».
***
Александр Перфильев, партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest 7
«Для частных инвесторов формат по-прежнему остается привлекательным. Более того, именно light industrial сегодня дает возможность заходить в индустриальную недвижимость с относительно небольшим чеком. Но требования к качеству активов будут расти. В 2026 году уже недостаточно просто купить «коробку» в индустриальном парке — важно понимать, как и кому этот объект будет сдаваться, насколько он конкурентоспособен по локации, инфраструктуре и формату. Рынок становится более профессиональным, и выигрывать будут те, кто работают с профильной экспертизой, а не вслепую. По сути, здесь действует тот же принцип, что и на рынке жилья: разумнее заходить в сделку с профессиональной экспертизой на этапе покупки, чем потом решать проблемы с ликвидностью и выходом из актива».
В целом, если сравнивать 2025 и 2026 годы, главное изменение — это рост осознанности участников рынка, поясняет эксперт. «Девелоперы начинают глубже прорабатывать продукт, инвесторы — внимательнее считать экономику, а спрос становится более требовательным к качеству объектов. Light industrial перестает быть просто «модным трендом» и превращается в полноценный, зрелый сегмент индустриальной недвижимости», — резюмирует Александр Перфильев.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
