Запрос на реальность: чего хотят будущие новоселы
Лента новостей
Если десять лет назад покупателей жилья в новостройках больше всего интересовали местоположение, метраж и цена, то теперь они начали задавать принципиально иные вопросы. Причем о том, что покупательский запрос усложнился, стал более эмансипированным и при этом более структурным, говорят представители абсолютно всех сегментов первичного рынка
Более 55% россиян хотели бы общаться с соседями, но 70% дворов к этому не готовы или готовы не полностью, и в целом только 12% горожан довольны своим двором. Так сегодня выглядит реальность по результатам исследования архитектурного бюро Pergaev bureau*.
«Участники опроса отмечали, что чувствуют себя безопасно в своем дворе (71% респондентов), и это точно способствует общению. Однако оказалось, что из всех параметров комфорта больше всего людям не хватает защищенности придомовой территории от шума (35% респондентов), а это уже негативный фактор для налаживания диалога. К тому же 70% опрошенных отметили, что в их дворе отсутствуют беседки и другие удобные зоны, в которых можно собираться для общения большими компаниями, в том числе для проведения собрания собственников жилья», — рассказывают эксперты архбюро. И добавляют, что, конечно, среди факторов, сильнее всего влияющих на сокращение общения между соседями в последние годы, значатся изменение образа жизни (27%) и влияние цифровых технологий (23,4%).
По мнению основателя и креативного директора архитектурного бюро Pergaev bureau Сергея Пергаева, при наличии подходящей среды дворы могут стать точкой притяжения, но формируется явный разрыв между запросом и реальным поведением. «Мы видим, что интерес к взаимодействию с соседями сохраняется, однако сама среда к этому не располагает. В большинстве случаев не хватает простых, но продуманных решений — мест, где можно спокойно поговорить, провести время вместе, почувствовать себя частью общества. Именно поэтому при проектировании новых жилых комплексов, особенно проектов в рамках КРТ, важно закладывать инфраструктуру для общения заранее. Речь идет не только о дворах, но и о соседских центрах как точках притяжения, которые формируют локальные сообщества. Без этого двор остается транзитным пространством, а не частью жизни», — уверен эксперт.
Результаты исследования позволяют утверждать, что сегодня сценарии использования дворов остаются ограниченными. Чаще всего жители посещают места тихого отдыха (23,8% респондентов), а на втором и третьем месте идут базовые функции: 16% — наземные парковки и 14,5% — хозяйственные зоны. Каждый пятый опрошенный (21,1%) признался, что вовсе не использует двор как пространство для отдыха и активности. На вопрос, а что, собственно, этому мешает, люди отвечали: перегруженность дворов автомобилями, транзитный характер территории, устаревшая инфраструктура, нехватка спортивных и детских площадок и зон для выгула домашних животных… Словом, реальному запросу жителей дворы не отвечают, еще и еще раз подчеркивают в Pergaev bureau.
Проведенное исследование и его результаты — хороший повод поговорить с игроками московского рынка о том, как изменились за последнее десятилетие покупательские требования к недвижимому продукту, как сегодня наполнять этот продукт правильно (то есть, как формулируют в компании Sminex, «тем, что жителям действительно нужно, а не тем, что, как мы думаем, им нужно») и как определить, что именно жителям нужно на самом деле. А о том, что нужно им сегодня несколько иное, чем десять лет назад, говорят представители абсолютно всех жилых сегментов.
Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой регионы»
«За последние десять лет покупательский запрос на первичном рынке заметно усложнился и стал более структурным. Если раньше ключевыми факторами были цена, локация и сам факт новостройки, то сейчас квартира воспринимается как элемент более широкой среды. Покупатель стал оценивать весь сценарий жизни: наличие школ и детских садов, качество двора, безопасность, транспортную доступность, коммерческую инфраструктуру. Сильным драйвером этих изменений стала семейная ипотека. С ее запуском и развитием структура спроса ощутимо сместилась в сторону семейного формата — двух- и трехкомнатных лотов. Покупатель сразу ориентируется на долгосрочное проживание, а значит, и требования к инфраструктуре и окружению становятся базовыми. Социальные объекты перестали быть конкурентным преимуществом — это обязательный элемент продукта, без которого проект просто не рассматривается. При этом важно понимать, что покупательский запрос стал более рациональным. На фоне высокой стоимости жилья и ипотечной нагрузки люди гораздо внимательнее относятся к итоговому бюджету и функциональности. Это влияет и на планировочные решения. Стали востребованы компактные и продуманные форматы без избыточных площадей, с четким зонированием и возможностью гибкого использования пространства».
***
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»
«В последние годы бизнес-класс уверенно укрепляет свои позиции и фактически становится нормой для первичного рынка столицы. В границах «старой» Москвы доля сделок в проектах «бизнес» превышает 50%, и это больше объема реализации новостроек уровня «комфорт». Основная причина растущей востребованности — стремление покупателей к более высокому качеству жизни. И это существенное отличие от ситуации, которая была десять лет назад. За последнее десятилетие предпочтения покупателей бизнес-класса сместились в сторону современных технологичных ЖК с функциональными квартирами и премиальной инфраструктурой, расположенных в развитых районах с хорошей транспортной доступностью. Покупатель стал более требовательным: он четко понимает, что не просто приобретает квартиру, а создает условия для удобной, спокойной, комфортабельной жизни. Поэтому при выборе квартир сейчас прежде всего обращают внимание на метраж и функциональность. Практически всегда имеет место рациональный подход: площадь должна быть для покупателя оптимальной, а планировка полностью соответствовать его потребностям. Переплачивать за лишнее никто не готов, поэтому важно, чтобы в квартире не было неиспользуемых помещений, темных углов или длинных неудобных коридоров. Кардинально изменились и критерии выбора ЖК. Раньше был важен просто новый дом и его расположение в престижном центральном районе. Сегодня список требований значительно расширился. В первую очередь обращают внимание на безопасную и удобную локацию, предпочтительно вблизи парковых зон и вдали от промышленных предприятий, на близость к основным городским транспортным развязкам, на сформировавшуюся развитую инфраструктуру — как внешнюю, так и внутреннюю: например, закрытые обустроенные дворы с детскими площадками и зонами отдыха, концепцию «двор без машин», подземный паркинг, МОПы, коммерческие зоны на первом этаже, а также на такие параметры, как энергоэффективность, безбарьерная среда, наличие колясочных и так далее. Одним из самых радикальных изменений последних лет я назову высокий уровень цифровизации и использование современных систем: высокоскоростной интернет 5G, продвинутые версии умного дома, различные приложения. Отмечу, что многие из вышеперечисленных опций десять лет назад попросту не существовали».
***
Диана Нилиповская, генеральный директор компании Vos’hod
«За десять лет рынок элитной недвижимости Москвы существенно трансформировался, что во многом связано с изменением экономической ситуации в стране и в мире. Первое, что обращает на себя внимание, — это окончательный переход элитного рынка из долларов в рубли, а также рост цен. На первичном рынке делюкс-проектов средняя стоимость предложения (за квадратный метр) составляла 1-1,2 млн рублей, а сейчас цены находятся на уровне 3 млн рублей; максимальная цена первичного предложения ранее доходила до 3,5 млн рублей за квадратный метр, а текущая достигает 11 млн рублей за квадрат. Качественно рынок тоже претерпел значительные изменения: произошел отказ от европейских брендов в пользу азиатских, вступил в силу запрет на строительство апартаментов, значительно сократилась доля проектов с полностью готовой интерьерной отделкой. В 2014-2015 годах вследствие кризиса наблюдался тренд на «отказ от излишков», в том числе сокращение средней площади квартир в новых проектах. Даже в делюкс-сегменте покупатели отдавали предпочтения квартирам с большим количеством спален при сопоставимой площади. Сейчас высокобюджетные проекты стали намного более качественными и цельными по концепции, и еще более роскошными. Увеличились не только размеры жилых пространств, но и ценовой разрыв между наиболее дорогими, коллекционными лотами и остальным делюкс-предложением. Сегодня около 15% сделок — это покупка двух-трех соседних квартир, иногда целого этажа, и при этом совсем не обязательно, что покупка предназначена для проживания большой семьи. Получил развитие сегмент вилл и таунхаусов, тогда как ранее такой формат пользовался очень низкой популярностью. Сегодня во многих жилых проектах на первых этажах размещаются не коммерческие пространства, а двух- или трехуровневые квартиры (ситихаусы, таунхаусы и тому подобное). Увеличился спрос на уникальные многоуровневые лоты, например двухуровневые пентхаусы: десять лет назад покупатели предпочитали одноуровневые форматы».
Подводя своеобразный итог высказываниям коллег, вице-президент по продукту компании Sminex Александр Лагутов отмечает: «Продукт в девелопменте — понятие сугубо клиентское. Если его ценность для покупателя выше цены, происходит сделка».
Александр Лагутов вице-президент по продукту компании Sminex «Для того чтобы понимать клиентов, нужно «идти с ними по одной стороне улицы». Общаться, наблюдать, знать их боли и желания — что приносит им радость и разочарования. При этом девелоперский рынок достаточно консервативен. И десять лет назад, и сейчас покупателям важны локация, инфраструктура, планировка квартиры. Но их запросы эволюционируют: например, если раньше фокус был на площадь лота, то теперь он смещается на функциональность. Однако просто знать предпочтения клиентов недостаточно, нужно уметь закрывать их в реальной жизни».
Приглашенные к разговору архитекторы согласны с утверждением девелоперов, что за последнее десятилетие требования заметно изменились. При этом добавляют: речь идет не только о требованиях самих покупателей жилья в новостройках, но и о запросах со стороны общества и города.
Елена Мызникова, основательница архитектурного бюро Muza group
«За последние десять лет требования к жилью и жилым комплексам заметно усложнились с точки зрения всех участников процесса — города, девелопмента, архитекторов, покупателей. Изменился и сам предмет проектирования: раньше в центре внимания чаще был отдельный объект, сегодня — среда целиком, ее связь с городом и качество повседневной жизни. Покупатель стал внимательнее к тому, что получает за пределами квартиры. Важна не только планировка и набор опций, но и характер дома, пластика фасадов, первые этажи, двор, общественные пространства, приватность, сервис, связь с ландшафтом и районом. Раньше выбирали квартиру, теперь — образ и стиль жизни. Самые заметные перемены произошли в запросе к новой архитектуре со стороны города. Сегодня именно город в большой степени создает поле, внутри которого работают девелопер и архитектор. Это касается архитектурного облика, фасадных решений, силуэта застройки, общественных функций и степени включенности проекта в городскую ткань. На практике это означает, что на одну площадку разрабатываются несколько архитектурных версий, и от каждого проекта ожидается собственная идентичность. Все это сегодня входит в базовый набор требований к качественному жилому продукту. Если раньше жилые дома чаще строились на более спокойной, лаконичной архитектуре, то сегодня от комплекса ожидают большей проработки образа, типологий и сценариев жизни».
***
Олеся Могилевская, соосновательница, партнер, главный архитектор архитектурного бюро Continuum
«Есть изменения, которые встречаются в опросах и дискуссиях, и есть изменения, которые чувствуются по факту, — и это немного разные вещи. Часто обсуждается то, что сценарии жизни и среда стали приоритетнее количества метров. И здесь фактические ощущения совпадают: ко мне как к архитектору приходят с новыми запросами — сейчас количество квадратных метров не играет роли, если они нерационально распределены и функционально не оправданы. Это, наверное, самый яркий для России сдвиг. Второй сдвиг — это двор без машин. Это тоже подтверждается и фактически, и в опросах. Для Москвы двор-парковка уже вообще не типичен, в регионах к этому тоже стремятся. Сдвиги, в которые я не сильно верю, — это инфраструктура для работы на удаленке. Говорят, что дома оборудуют кабинеты, больше нужны инфраструктурные площади в ЖК, чтобы спуститься на первый этаж на спорт, потом вернуться работать… Но по факту я как архитектор такого запроса от девелоперов не слышу. Инфраструктуру первых этажей мы делаем, чтобы активировать улицу и повысить спрос на коммерцию, а не потому, что покупатели мечтают о домашнем кабинете. Возможно, это мой индивидуальный опыт, но мы ни разу не запроектировали жилой дом с таким ТЗ. Покупатель стал более насмотренный: сейчас в Москве больше запрос на стильную, минималистичную, рациональную и спокойную архитектуру».
***
Мария Николаева, CEO MAD architects
«Десять лет назад покупатель смотрел в первую очередь на метраж и количество комнат. Сейчас в сегментах бизнес и премиум, в которых работает наше бюро, предпочтения сместились в сторону выразительной архитектуры как маркера статуса и качества жизни. Запрос на приватность стал доминирующим. Раньше спрашивали «сколько метров?» и «как далеко от метро?», сегодня аудитория стала сложнее — люди интересуются: «где я буду гулять?», «будет ли у меня место для уединения?», «как архитектура влияет на мое состояние?». Современный покупатель пришел к пониманию, что архитектура — это не просто коробка, а инструмент управления качеством жизни. Спрос сместился в сторону закрытых резиденций, «тихих» дворов, пространств с контролируемым доступом. Изменилось отношение к зеленым зонам: если раньше озеленение воспринималось как эстетическое дополнение, то теперь это функциональное требование. Архитектура стремится «раствориться» в природе».
Самый показательный сдвиг за десять лет — это «эмансипация пользователя», считает эксперт. «Люди больше не хотят жить в спальном районе в классическом понимании. Они хотят жить в месте, которое дает им ресурс. И если архитектура не дает этот ресурс — психологический, физический, социальный, она теряет ценность, даже если находится в центре», — поясняет Мария Николаева. Продолжим.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
