Рынок недвижимости уже с биометрией, но пока без крипты
Лента новостей
Сделки с использованием биометрии — даже не будущее, а настоящее недвижимой сферы. А вот привести на рынок новостроек хотя бы часть криптокапитала российских компаний и физлиц девелоперы не могут: и законы, и система банковского финансирования против. Хотя некие промежуточные решения с участием криптовалюты обсуждаются
С 1 июля россияне смогут продавать квартиры и совершать другие сделки с недвижимостью с помощью биометрии. Об этом в недавней беседе с РИА Новости рассказал глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его мнению, «использование биометрических данных (конечно, подтвержденных соответствующими структурами) снизит риски недобросовестных сделок. Подделывать биометрические данные мошенники пока не научились».
Как напоминают РИА Новости, Единая биометрическая система (ЕБС) — государственная информационная платформа, на базе которой предоставляются различные услуги. В их числе — бесконтактная оплата покупок, проезд в транспорте, дистанционное открытие бизнеса, обслуживание в МФЦ, оформление электронной подписи и ряд других. Каждый заявитель может выбрать, как именно ему удобнее получить услугу — по паспорту или с применением современных технологий.
Нововведение является закономерной эволюцией, считает директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. «Электронный формат уже стал привычным, особенно это касается межрегиональных сделок, число которых увеличивается (лидером остается Москва, на которую приходится четверть таких операций). Биометрия не ломает текущую модель, она лишь убирает лишнюю бюрократию, позволяет снизить географические барьеры, упрощает идентификацию и усиливает защиту за счет многофакторного подтверждения личности», — говорит эксперт.
Она подчеркивает, что сам формат осуществления сделок по биометрии будет добровольным и массового спроса сразу ждать не стоит, потому что часть покупателей консервативна. Более 50% россиян в принципе опасаются покупать квартиру удаленно, половина из них просто не доверяют онлайн-сделкам. Нужно время, чтобы картина изменилась: переходный период может занять не меньше года.
«В обозримом будущем биометрия не вытеснит традиционные способы покупки жилья, это будет нишевая технология для продвинутых с точки зрения цифры покупателей. При этом успех интеграции нового формата зависит от степени защиты данных. Цифровизация может сократить число мошеннических схем, но в случае утечек доверие граждан будет подорвано», — предупреждает Светлана Опрышко.
Если с биометрией рынку недвижимости все плюс-минус понятно, то до расчетов в криптовалюте ему далеко как до Луны. Вообще-то, тут достаточно сказать, что Центробанк непреклонен, в данный момент готов рассматривать крипту только как инвестиционный актив (да и то лишь для квалифицированных инвесторов) и не устает повторять, что единственным законным платежным средством в стране является российский рубль. А вдобавок ведется разработка законопроекта, вводящего штрафы за использование криптовалюты в качестве денежного суррогата для оплаты товаров и услуг внутри РФ (предполагалось, что этот закон заработает с начала 2026 года, но теперь речь вроде идет о 2027-м).
Между тем, по разным оценкам, в России суммарный объем цифровых активов у населения и компаний превышает 3,2 трлн рублей, а криптовалютой так или иначе пользуются около 20 млн человек. Часть этого капитала вполне могла бы перетечь в сегмент новостроек, и девелоперы неявно, но сокрушаются, что первичный рынок никак не может эту часть принять. Ведь в сегодняшней ситуации у продавцов каждый покупательский рубль… ну, или не рубль, а что там… короче, каждый покупатель на счету.
«Даже если гипотетически допустить изменение регулирования, рынок недвижимости столкнется с рядом прикладных ограничений. Во-первых, это волатильность. Девелопер работает с фиксированной экономикой проекта, и любые колебания стоимости актива на этапе расчетов создают прямые финансовые риски. Во-вторых, требования к прозрачности источников средств. Сегодня сделки в сегменте новостроек осуществляются с использованием счетов эскроу, через банковский контроль целевого финансирования. Любой инструмент, который не проходит через этот контур, автоматически выпадает из сделки. Криптовалюта с ее волатильностью и сложностями контроля происхождения средств не может быть встроена в текущую модель без серьезной трансформации всей системы», — поясняет коммерческий директор компании «Главстрой регионы» Алексей Артошин.
При этом, продолжает эксперт, важно разделять юридическую и фактическую реальность. По его наблюдениям, «уже сегодня существует спрос со стороны покупателей, у которых капитал сформирован в цифровых активах. В условиях дорогой ипотеки это становится дополнительным фактором поддержки спроса, особенно в инвестиционном сегменте. Такие покупатели чаще выбирают готовые или близкие к вводу объекты, квартиры с отделкой, то есть продукты с высокой ликвидностью».
Алексей Артошин коммерческий директор компании «Главстрой регионы» «Но все такие сделки сводятся к одному сценарию: предварительная конвертация в рубли и последующая покупка по стандартной схеме. Формально криптовалюта в сделке не участвует, хотя, по сути, выступает источником средств. Массовый рынок новостроек в России по-прежнему формируется за счет ипотечного спроса, и именно стоимость кредита остается ключевым драйвером продаж. Криптокапитал может усиливать рынок в отдельные периоды, но не способен заменить базовую модель. И сценарий признания криптовалюты полноценным средством платежа на сегодняшний день не просматривается: он потребовал бы пересмотра базовых принципов денежной системы и роли рубля, тогда как текущая политика, напротив, направлена на усиление контроля и централизацию финансовых потоков».
Вообще-то, сегодня технически продажа квартиры с оплатой криптовалютой возможна: пока прямого законодательного запрета на это нет, хотя с юридической точки зрения ситуация неоднозначна, продолжает пояснения коммерческий директор Capital Group Оксана Дивеева. «В теории сделку можно оформить как договор купли‑продажи с указанием рублевого эквивалента стоимости объекта, а расчет произвести криптовалютой — например, на основе нотариального или договорного соглашения. Однако на практике такой подход встречается крайне редко, 99% банков и застройщиков откажутся участвовать в подобной операции», — утверждает собеседница Бизнес ФМ.
Вице-президент блока экономики и финансов компании GloraX Глеб Шурпик тоже считает, что не только в краткосрочной, но и в среднесрочной перспективе расчеты в криптовалюте вряд ли станут для первичного рынка возможными: законодательство, система банковского проектного финансирования — все слишком активно против.
Глеб Шурпик вице-президент блока экономики и финансов компании GloraX «Даже при альтернативных договоренностях между сторонами вне периметра сделки юридически значимые расчеты все равно должны проходить через банковскую систему. Так что для девелоперов опция продажи недвижимости за криптовалюту пока не имеет практической ценности и связана с повышенными рисками. И перспективы этого направления связаны не с прямыми расчетами, а с развитием смежных инструментов — прежде всего цифровых финансовых активов и решений по токенизации, которые могут дополнять существующую модель, не затрагивая ее базовую конструкцию».
О перспективах стоит поговорить подробнее, поскольку, по словам Алексея Артошина, регулирование криптовалюты все-таки стоит на повестке дня. «Уже появляются промежуточные решения, в частности, обсуждается адаптация отдельных элементов зарубежного опыта, включая модель регулирования, реализованную в Белоруссии. Там криптооперации интегрированы в правовое поле через лицензированные площадки. Параллельно развивается модель работы через субагрегаторов и кастодиальные сервисы, способные брать на себя функции системы, которые помогут соблюсти законы и предотвратить риски, связанные с криптовалютой. Также рассматривается формирование инфраструктуры депозитарного учета и изменения в законодательстве в части цифровых активов. Еще один возможный вектор — использование промежуточных инструментов. Например, конвертация криптовалюты в стейблкоины с привязкой к рублю, такие как A7A5, который квалифицирован как цифровой финансовый актив», — рассказывает эксперт.
Со своей стороны, Оксана Дивеева еще раз напоминает, что «формируется определенная доля клиентов, которые являются состоятельными криптоинвесторами. При этом владельцы криптовалют нередко стремятся избежать конвертации в фиатную валюту, сохраняя активы в цифровом формате».
Оксана Дивеева коммерческий директор Capital Group «Существуют процессы, которые создают предпосылки для возможного внедрения криптовалют в рынок недвижимости. К примеру, регулирование экспериментальных правовых режимов (ЭПР) и закона о цифровых финансовых активах (ЦФА). Нормативная база постепенно адаптируется к новым финансовым инструментам, что открывает возможности для легального использования цифровых активов. Также можно изучать иностранный опыт. В ряде стран (например, в Дубае, Турции и некоторых государствах Европы) подобные сделки постепенно легализуются за счет токенизации активов. Однако пока любая криптосделка для банка — это красный флаг. Ведь банк как агент валютного контроля не может идентифицировать источник цифровых денег. Также отсутствует механизм кадастрового и нотариального механизма фиксации перехода права при оплате криптовалютой».
По мнению эксперта, сегодня подобные сделки могут быть для девелоперов маркетинговым ходом, но только в проектах высокого ценового сегмента и, конечно, только для привлечения клиентов, которые держат капитал в криптовалюте. «Какой-то проект с «криптобронированием» вызывает шум в СМИ и в итоге может создать эффект технологической продвинутости девелопера. В реальности это экономически невыгодно при текущей ликвидности и с учетом необходимости внедрять рискованный процессинг. Если говорить о банковской сфере, то кредитным организациям интересен этот актив, но они против обхода валютного контроля и невозможности AML-проверки. Крупные банки, с которыми мы работаем, попросту не пропустят рублевую сделку с криптопосредником, если у клиента нет подтвержденного происхождения средств. Однако банки активно смотрят на выпуск ЦФА под строящееся жилье — это их «поле», там они готовы работать», — резюмирует Оксана Дивеева.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
