Московский стрит-ретейл: объем вниз, цена вверх
Лента новостей
Столичный рынок коммерческих помещений на первых этажах жилых домов переживает структурную трансформацию, которая во многом перекликается с ситуацией на первичном рынке жилья
На рынке столичного стрит-ретейла беспокойное ожидание штиля: доступное предложение вымывается, цены при этом значительно растут, экспозиция смещается в дорогие сегменты, а собственники и покупатели не могут сойтись в цене. К такому выводу пришли аналитики компании Est-a-Tet*, подведя итоги второго квартала 2026 года в сегменте коммерческих помещений на первых этажах жилых домов Москвы.
Как отмечают эксперты, объем экспозиции по сравнению с предыдущим кварталом снизился на 5,2% по количеству лотов и на 14,8% по суммарной площади объектов. Всего в реализации представлены 1,8 тысячи помещений общей площадью 351,9 тысячи квадратных метров. В годовой динамике объем предложения сократился на 4,1% по количеству лотов и на 12% — в квадратных метрах.
Наиболее существенное сокращение зафиксировано в старом жилом фонде: за квартал доля таких помещений снизилась на 4,6 процентного пункта — с 46,4% до 41,8%. Что касается помещений с действующим арендным бизнесом (так называемых ГАБов), то здесь падение по сравнению с предыдущим кварталом еще серьезнее — на 8,8 п.п., с 45,1% до 36,3%.
Соответственно, в структуре предложения продолжает увеличиваться вес стрит-ретейла в современных жилых комплексах. Так, доля помещений в домах, построенных не позднее 2015 года, выросла по сравнению с первым кварталом на 4,6 п.п. и составила 58,2%.
При этом средневзвешенная цена предложения за квартал прибавила 13,8%, достигнув отметки 471,6 тысячи рублей за квадратный метр, а в годовой динамике рост цен составил 21,9%. «Ценовой плюс относительно предыдущего квартала наблюдался во всех административных округах Москвы, кроме ЗелАО. Прирост варьировался от +3,8% в САО до +24% в ЗАО. Первое место по уровню цен (за квадратный метр) стабильно занимает ЦАО — 692,4 тысячи рублей, второе место — у ЮЗАО (466,8 тысячи рублей), третье — у ЮАО (451,6 тысячи рублей). Средневзвешенная цена коммерческих помещений в новостройках достигла 545,5 тысячи рублей за квадрат, продемонстрировав рост на 16,3% за квартал (+29,9% за год). В старом жилом фонде цена выросла меньше — на 9,6%, до 417,6 тысячи рублей за квадратный метр», — делятся подсчетами эксперты.
По оценкам директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, как и на рынке жилой недвижимости Москвы, на рынке стрит-ретейла продолжается смещение экспозиции в сторону более высоких бюджетов. За год доля помещений стоимостью до 30 млн рублей снизилась на 9 п.п. Причина — вымывание доступного предложения в старом жилом фонде и новостройках комфорт-класса и увеличение экспозиции в премиальных и элитных новостройках. Сейчас основной объем предложения (62%) распределен в категории лотов стоимостью от 10 млн до 70 млн рублей. При этом существенная доля (24%) сосредоточена в категории лотов стоимостью свыше 100 млн рублей: доля этой категории в общем объеме предложения за квартал увеличилась еще на 1 п.п.
Роман Родионцев директор по развитию компании Est-a-Tet «Мы видим, как рынок стрит-ретейла фактически замирает. Собственники помещений с действующим арендным бизнесом не готовы продавать по текущим ценам — они снимают объекты с экспозиции и ждут лучших времен, пока сделав выбор в пользу стабильных денежных потоков от аренды. При этом ожидания продавцов по цене зачастую не совпадают с возможностями покупателей, которые, в свою очередь, не готовы переплачивать. В результате объем предложения падает, а цены растут исключительно за счет структурного сдвига в сторону дорогих сегментов. Для частного инвестора сегодня гораздо более понятной и предсказуемой выглядит инвестиция в жилую недвижимость — квартиры остаются высоколиквидным активом с понятной динамикой спроса».
Сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Павел Люлин согласен с выводами коллег: за год помещения на первых этажах московских новостроек подорожали, а объем предложения сократился. «Одновременно качественные и относительно доступные лоты быстро вымываются. В экспозиции остается больше объектов в дорогих жилых комплексах, центральных районах и проектах бизнес-класса. Это автоматически тянет вверх среднюю цену предложения. При этом рост средней цены нельзя переносить на каждый объект. Дороже стали прежде всего ликвидные помещения в уже заселенных районах и проекты с понятным будущим трафиком», — подчеркивает эксперт.
Павел Люлин сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла (АТЭР) «Коммерция на первых этажах окончательно стала самостоятельным и массовым сегментом рынка. Только в московских новостройках ежегодно вводится около 500-600 тысяч квадратных метров таких помещений. Девелоперы стали нарезать площади на более компактные лоты, обычно 40-70 квадратов, поскольку их проще продать частному инвестору и сдать широкому кругу арендаторов. При этом рынок стал намного требовательнее к качеству объекта. Сам факт нахождения на первом этаже уже ничего не гарантирует. Важны видимость входа, сложившийся пешеходный поток, плотность заселения, электрическая мощность, возможность размещения вывески и соответствие помещения конкретному профилю арендатора».
Что касается выбора между инвестициями в жилые и нежилые помещения, то, конечно, для неподготовленного частного инвестора жилье понятнее, считает Павел Люлин: проще оценить район, стоимость аналогичных квартир, арендную ставку и потенциальную цену перепродажи. У коммерческого помещения больше переменных: назначение, технические параметры, налоги, коммунальные расходы, экономика арендатора, условия договора и вероятность длительной вакансии.
И ГАБ тоже нельзя воспринимать как готовый банковский вклад с дверью и витриной. «Надо проверять реальную арендную ставку, срок договора, порядок индексации, наличие льготного периода, обеспечительный платеж и способность арендатора вести бизнес именно в этой точке. Средняя доходность стрит-ретейла сейчас оценивается примерно в 7-9,5% годовых, поэтому ошибка при выборе объекта может быстро съесть всю премию к доходности жилья. Качественный ГАБ остается хорошим активом, но требует профессиональной проверки до сделки», — предупреждает Павел Люлин.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
