Первичный рынок: модель образца лета-2026
Лента новостей
Пока новостройки двух наиболее доступных классов доминируют на жилом рынке страны, но экономкласса становится все меньше. Зато куда менее доступного бизнес-класса — все больше
Эксперты «Домклик», изучив размещенные на своем сайте объявления о продаже новостроек в российских регионах с наиболее развитым рынком недвижимости, определили долю, которую каждый класс жилья занимает в общем объеме предложения. То есть, по сути, составили карту первичного рынка образца конца лета-2026, наглядно подтверждающую: пока совокупно эконом- и комфорт-класс продолжают занимать лидирующие позиции, но наиболее доступных по цене новостроек экономкласса в стране становится все меньше.
Если конкретно, то в целом по России на два самых дешевых сегмента приходится 82,7% всего предложения против 85,3% годом ранее. При этом экономкласс за год снизил свою долю с 19% до 16,2%, а вот бизнес-класс, напротив, вырос с 12,4% до 14,6%. «В половине рассмотренных регионов доля двух доступных классов превышает 90%. Практически везде на рынке новостроек преобладает жилье комфорт-класса, максимально он представлен в Ленинградской области (87,9%). Единственным регионом, где наибольший процент приходится на экономкласс, является Самарская область (46,7%). Год назад эконом также лидировал в Воронежской и Челябинской областях, но теперь и там больше всего лотов комфорт-класса (58,1% и 47,6% соответственно)», — делятся подробностями в «Домклик».
Ни для кого не неожиданность, что на общем фоне выделяется Москва, где баланс окончательно сместился в сторону высокобюджетного жилья. Согласно экспертным подсчетам, на бизнес- и премиум-класс в столице приходится 57,3% предложения против 42,7% у эконом- и комфорт-класса, хотя всего год назад соотношение было 47,8% на 52,2%. Москва также является абсолютным лидером среди регионов по предложению новостроек бизнес- и премиум-класса: 42,8% и 14,5% соответственно, причем доля бизнес-класса за год выросла в городе почти на 9 процентных пунктов. Серьезную долю бизнес-класс занимает в Санкт-Петербурге (21,8%) и Краснодарском крае (21%), а премиальное жилье, помимо Москвы, наиболее широко представлено в популярных туристических регионах: в Краснодарском крае (5,4%), Калининградской области и Санкт-Петербурге (по 4,5%).
А еще подсчеты «Домклик» выявили любопытный факт: оказывается, есть регионы, где доля предложения самого бюджетного класса жилья даже ниже, чем в Москве. Меньше всего объявлений о продаже таких квартир в Краснодарском крае (4%), Ростовской области (4,1%), Пермском крае (6,7%), Ленинградской области (7,8%), Приморском крае (8,7%) и Санкт-Петербурге (9,6%).
Спрос по ипотечным сделкам, естественно, тоже сосредоточен на комфорт-классе: в 2026 году на него приходится 68,5% кредитов. В экономклассе оформлено 22,8% ипотек, в бизнесе — 8%, в премиуме — лишь 0,6%. Для сравнения: годом ранее доли составляли 63,3%, 29,2%, 7% и 0,5% соответственно. Как подчеркивают аналитики, экономкласс теряет долю не только в предложении, но и в спросе, а комфорт- и бизнес-класс укрепили позиции на 5,2 п. п. и 1 п. п. соответственно.
Одновременно эксперты представили расклад по площади квартир, которая, конечно же, варьируется в зависимости от класса новостройки. В целом по России медианная площадь жилья увеличивается от эконом- (44,6 квадратного метра) и комфорт-класса (45,2 квадратного метра) к бизнес- (54 квадратных метра) и премиум-классу (66,5 квадратного метра).
Однако есть регионы, где более доступное жилье имеет большую площадь. Например, в Тюменской области медианная площадь объектов экономкласса составляет 56 квадратов, что не просто больше, а заметно больше размера лотов комфорт-класса (46,9 квадратного метра). Похожая картина в Республике Татарстан (58,1 против 55), Самарской (57,5 против 56,2) и Свердловской (44,3 против 44,2) областях. А в Краснодарском крае эконом- (45,5 квадратного метра) превосходит по площади бизнес-класс (44,7 квадрата). Самая просторная площадь доступного жилья в Омской области (58,6), Республике Татарстан (58,1), Самарской (57,5), Тюменской (56) и Калининградской (53,3) областях.
«Медианная площадь премиального жилья в регионах сильно различается, но самые просторные квартиры предлагаются там, где этот класс представлен слабо: в Воронежской (119,5 квадратного метра) и Волгоградской областях (108 квадратных метров) — это больше, чем в Москве (73,7 квадратного метра)», — отмечают в «Домклик». Аналитики объясняют это структурой предложения: чем шире представлен премиальный класс, тем больше вариаций квартир он включает, поэтому в Москве есть спрос и предложение малогабаритных квартир данного сегмента.
Здесь уместно вспомнить, что, согласно данным исследования компании «Главстрой»*, за последние десять лет московские новостройки бизнес- и премиум-класса потеряли в площади практически целую комнату: исследование, охватившее 172 проекта со стартом продаж в период с 2010 по 2015 годы и с 2020 по 2026 годы, показало, что средний размер квартиры сократился с 82,7 квадратного метра до 61,8 квадрата. Это свидетельствует о кардинальной трансформации рынка: сжатие на 25,3% — следствие роста себестоимости строительства, удорожания проектного финансирования и смещения покупательского спроса к малогабаритным проектам, считает коммерческий директор «Главстроя» Виктория Бобренева. Если тренд на уменьшение площади сохранится, многокомнатные квартиры рискуют покинуть массовый сегмент бизнес-класса, сузив выбор для семейных покупателей до единичных локальных проектов с увеличенным метражом, предполагают в компании.
Что касается элитных квартир, то, по оценкам «Домклик», самые большие по площади варианты в среднем встречаются там, где доля элитных ЖК относительно низкая, и это скорее небольшие клубные дома с ограниченным спросом. Свою роль играет и характер региона, поэтому в курортных Калининградской области и Краснодарском крае премиум-квартиры компактнее: их владельцы приезжают сюда отдохнуть на недолгое время, для чего достаточно жилья поменьше размером, но привычного премиального качества.
Аналогичным образом обстоят дела и с квартирами под инвестиции: здесь значительная часть лотов бизнес- и премиум-класса — это ориентированные на сдачу в аренду компактные апартаменты и студии в выгодной локации, с высоким уровнем отделки и развитой курортной инфраструктурой. «Большие метражи хуже сдаются и дольше окупаются. Поэтому структура предложения смещена в сторону малогабаритных лотов, а медианная площадь премиального объекта на рынке Калининградской области (52,8 квадратного метра) меньше, чем у всех остальных классов, и в Краснодарском крае элитная недвижимость лишь немного просторнее эконома (49,7 против 45,5 квадратного метра)», — поясняют аналитики «Домклик».
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
