Арендный рынок: из каких показателей складывается формула устойчивости
Лента новостей
Трудные времена в сегменте жилой аренды не должны вгонять владельцев съемных квартир в бездеятельное уныние. Если сделать правильные акценты, все можно попробовать сдать и побыстрее, и повыгоднее
В этом году сезонный подъем на рынке долгосрочной аренды оказался куда скромнее прошлогоднего: объем предложения сократился совсем чуть-чуть, медианный прирост ставок с апреля по август в среднем составил скромные 5%, и во многих крупных городах страны снять отдельное жилье теперь можно даже дешевле, чем год назад. Об этом Бизнес ФМ рассказывала еще в конце августа.
А вот цитата из публикации прошлого понедельника: «Дисконт на квартиры для долгосрочной аренды вырос с 9% до почти 11% в сравнении с прошлым годом. В период с января по август 24% владельцев жилья для долгосрочной аренды в городах-миллионниках снижали заявленную в объявлениях стоимость, пишет газета «Коммерсантъ» со ссылкой на «Яндекс Аренду». В Москве ставки снизили более 28% владельцев жилья, в Санкт-Петербурге — более 31%. Больше всего скидок было зафиксировано в Екатеринбурге — почти 40%».
Для полноты картины — статистика ЦИАН*, подводящая итоги третьего квартала 2026 года. «На рынке долгосрочной аренды активный сезон, но спрос в этом году ниже прошлогоднего. В частности, просмотры объявлений на ЦИАН на 19% выше, чем во втором квартале, но на 11% ниже, чем в третьем квартале 2025 года. По сравнению с прошлым сентябрем однокомнатные квартиры сейчас сдаются на 2,2% дешевле, двухкомнатные — на 5,7%. Впервые с 2020 года на рынке долгосрочной аренды не зафиксирован рост ставок год к году», — констатируют аналитики ЦИАН. И добавляют, что в четвертом квартале в условиях ограниченной активности и большого выбора цены могут еще сократиться на 5-6% от сегодняшних уровней.
Правда, столичные риелторы, например, не видят особых причин для пессимизма. По наблюдениям директора департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлии Дымовой, «рынок аренды Москвы сейчас чувствует себя стабильно, цены остаются достаточно спокойными, то есть мы не видим никакого заметного роста. Стоимость объектов аренды по-прежнему определяется локацией, количеством представленных на рынке объявлений и качеством самого дома — и, наверное, этим все и ограничивается».
Юлия Дымова директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet «Если говорить о том, что конкретно мы советовали бы покупателю, который изначально планирует выгодно сдавать приобретенный объект в аренду, то здесь есть два базовых варианта. Первый — это готовый объект небольшой площади в старом фонде, но уже с хорошим ремонтом, который не требует никаких дополнительных вложений и при этом обойдется в меньший бюджет. Помимо ремонта, на объекте должна быть работающая сантехника, интернет и оптимальный набор мебели (кровать, системы хранения вещей, холодильник, стиральная машина и так далее). Тогда такой объект можно приобрести и сразу сдать. Данный вариант оптимален по практичности и экономичен с точки зрения коммунальных платежей. Второй вариант — это приобретение небольших студий-апартаментов в апарт-комплексах. На сегодняшний день их на территории Москвы немного, но они есть. Такие объекты пользуются довольно большим спросом по той простой причине, что в них есть еще и базовая инфраструктура, которая является очень привлекательной для поколения зумеров (молодых специалистов и студентов), поэтому при сдаче в аренду можно рассчитывать на более высокий доход. То есть существует определенная формула: если вы покупаете квартиру для сдачи в аренду, то финансовые вложения в нее должны быть минимальны. Специалисты и опытные арендодатели знают, что существует определенная точка входа в арендное жилье в Москве, и она не может быть ниже 50-60 тысяч рублей в месяц, если мы говорим о качественном объекте. Соответственно, вся формула и складывается именно из этих показателей».
Поиском ответа на вопрос, как быстрее и выгоднее сдать квартиру в аренду, недавно озаботились и аналитики технологической платформы «Авито Недвижимость»: ведь по ее данным, за год выбор квартир в аренду вырос минимум на четверть, а с ростом конкуренции между арендодателями увеличивается и важность подготовки объекта к сдаче. Эксперты подумали-подумали — и составили для собственников жилья своеобразный чек-лист. Возможно, какие-то его пункты покажутся хорошо знакомыми и даже слегка примитивными, но от этого они не становятся менее важными, а повторение — мать сами знаете чего.
Первым делом необходимо подготовить квартиру к съемке и показам. Пространство стоит «облегчить» визуально и освободить поверхности от избыточного декора — так комнаты будут выглядеть более просторными, а человеку станет проще представить себя в этой квартире. Достаточно оставить пару декоративных элементов (светильник, картина, небольшой коврик): они создадут уют, и при необходимости арендаторы смогут быстро убрать эти объекты или заменить на что-то свое. Если в квартире есть места, которые используются для хранения вещей, например, кладовая, балкон, антресоль, лучше «расхламить» их и предоставить в пользование арендаторам.
Делать фотографии для объявления лучше в светлое время суток, в солнечный день и с открытыми шторами. Естественный свет добавляет помещению привлекательности и позволяет корректно передать цвета интерьера. Дополнительно стоит записать непрерывное (важный момент — непрерывное) видео квартиры: от входа до всех помещений, включая виды из окна и общие зоны, чтобы человек мог лучше представить планировку и атмосферу и быстрее принять решение о просмотре.
Отдельное внимание стоит уделить позиционированию квартиры под конкретный профиль арендатора. Например, если речь идет о трехкомнатной квартире, скорее всего, целевой аудиторией будут семьи. Для них важно в описании показать близость школ и детских садов, наличие детских площадок рядом и мест хранения вещей внутри, удобную кухню, оснащение детской комнаты и другие бытовые детали. Если объект можно снять с животными, это также следует указать.
В целом на платформах много фильтров, поэтому максимально полное заполнение объявления, от парковки во дворе за шлагбаумом до списка всей бытовой техники, поможет оставаться в поисковой выдаче потенциального арендатора, которому важен конкретный нюанс. Важно также соблюдать принцип достоверности и избегать избыточных или неактуальных деталей.
Следующий фактор — цена. В условиях текущего баланса спроса и предложения цена выше рыночной может привести к простою квартиры и дополнительным издержкам: пока объект не сдается, сохраняются расходы в виде как минимум коммунальных платежей. В определении оптимальной ставки поможет анализ похожих объектов — лучше устанавливать цену немного ниже средней. Сравнение с аналогичными квартирами в том же районе позволяет сохранить баланс между скоростью сдачи и доходностью.
Еще один важный нюанс: более низкая цена позволяет значимо увеличить число откликов по объявлению, а потому выбирать лучших из потенциальных арендаторов, подчеркивает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
Константин Каменев руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» «Также следует уделить внимание качественной коммуникации: быстро отвечать в чате, выходить на звонок, согласовывать время просмотра. Потому что, согласно данным опроса «Авито Недвижимости», 26% россиян готовы отказаться от понравившегося объекта из-за некомфортного общения с собственником. И последний важный пункт — безопасность. Все стороны хотят предсказуемости и прозрачности. На этапе выбора объекта пользователям могут помочь значки «Собственник» и «Проверено в Росреестре». К показам стоит подготовить базовый набор документов для сдачи квартиры: паспорт, выписку из ЕГРН и две копии договора».
Кстати, еще один совет позволяет дать аналитика ЦИАН, посвященная безбарьерной среде*. Требования о ее наличии становятся все более распространенными, поскольку это важно для маломобильных граждан, пожилых людей, семей с маленькими детьми. «На рынке новостроек треть всех объявлений содержит пометку «доступно для людей на колясках». На вторичном рынке и в сегменте долгосрочной аренды таких объявлений пока заметно меньше: в среднем по городам — 11%. Здесь информацию о доступности жилья заполняют собственники или агенты, которым необходимо самостоятельно оценить характеристики квартиры и дома. По мере того как о возможности указывать параметры доступной среды будут узнавать больше пользователей, доля таких объявлений продолжит расти. Для собственников это также возможность расширить круг потенциальных покупателей и арендаторов», — поясняют в ЦИАН.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
