Ипотечный порог стал ниже, риски банка — выше

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило требование к размеру первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30 до 10%. При этом получатель кредита должен застраховать свои ипотечные обязательства

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило требование к размеру первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30 до 10%. При этом получатель кредита должен застраховать свои ипотечные обязательства.

АИЖК сообщает, что 1 июля 2010 года стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов изменены. Ранее АИЖК требовало от банков, работающих по стандартам агентства, выдавать кредит лишь в том случае, если заемщик имеет первоначальный взнос (авансовый платеж) в размере 30% от стоимости покупаемой квартиры. С 1 июля в стандартные требования АИЖК включена возможность для заемщиков получать кредит с первоначальным взносом от 10% за счет оформления дополнительного договора страхования своих ипотечных обязательств.

Как отмечает само агентство, «практика показывает, чем меньше первоначальный взнос и выше доля кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья, тем больше риск». Риск банка заключается в том, что если он попытается взыскать заложенную недвижимость, то средств полученных от ее реализации не хватит, чтобы покрыть весь долг клиента. Поэтому большинство кредиторов в кризис ограничили выдачу ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 30%. «Если и осуществляется выдача, то ставки по таким кредитам на 3 — 4% годовых выше, чем по кредитам с большим первоначальным взносом», — сообщает агентство.

«Страхование ипотечных обязательств — механизм, который позволяет банкам выдавать ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 10%, не увеличивая существенно собственный риск и процентную ставку по кредиту, так как разницу в 20% покрывает страховая компания, а заемщик при этом получает защиту от дополнительных претензий банка в случае недостатка денежных средств после продажи квартиры», — подчеркивает президент СК АИЖК Леонид Векшин. Внесенные поправки в стандарты АИЖК позволяют гражданам, оформившим добровольное страхование своей ответственности по ипотечным обязательствам, приобрести жилье с первоначальным взносом 10% по ставкам не более 11,5% годовых — на первичном рынке жилья и 12,5% — на вторичном (с учетом договора личного страхования).

Начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий сообщил BFM.ru, что АИЖК снизил требование к первоначальному платежу вслед за лидерами рынка ипотечного кредитования — Сбербанком и ВТБ-24, которые снизили требования к минимальному первоначальному взносу до 10% еще на прошлой неделе, 1 июля. Снижение первоначального взноса повышает риски, которые берет на себя банк, возникает эффект «неблагоприятного отбора», когда смягчение условий по кредиту привлекает в банк наиболее рискованных заемщиков.

Есть такое понятие – соотношение суммы кредита к стоимости покупаемого жилья. Сейчас оно находится на уровне 50%, то есть, банк финансирует лишь половину цены квартиры. До кризиса в некоторых регионах страны, например, в Сочи, банки в надежде на рост цены на недвижимость выдавали кредиты на покупку квартир в размере 120% от стоимости жилья — и в ходе кризиса получили громадные убытки от своей необдуманной деятельности.

Снижение первоначального взноса до 10% увеличивает кредитные риски банков и способствует разогреву рынка жилья.

Вице-президент Первого Республиканского банка Дмитрий Орлов говорит, что 10-процентный первоначальный взнос определенно увеличит количество потенциальных ипотечных заемщиков, однако массовым подобный спрос, пожалуй, не назовешь. Причин несколько — достаточно высокая стоимость жилья и сравнительно дорогие кредиты. Соответственно, уменьшение первоначального взноса решает всего лишь часть проблем и только для отдельных категорий заемщиков. Кроме того, периодические расходы заемщика в этом случае увеличиваются на величину страхового взноса. Принятые изменения, несомненно, положительно скажутся и на снижении ставки для заемщика по кредиту с 10% взносом, и на спросе на кредиты, но кардинально ситуацию на рынке не изменят.

Максим Осадчий так же отмечает, что действия Сбербанка, ВТБ-24 и АИЖК по снижению размера минимального авансового платежа приведут к цепной реакции — в ближайшее время и другие банки будут вынуждены снизить этот показатель, чтобы не оказаться неконкурентоспособными.