Покупателей жилья проверят на платежеспособность

Летом ситуация на московском рынке жилья не слишком отличалась от прошлогодней — рынок был стабильным, обошлось без неожиданностей и резких ценовых скачков. Впрочем, это только на первый взгляд

• Почем «квадрат» этим летом
• Чего ждать от осени

Летом ситуация на московском рынке жилья не слишком отличалась от прошлогодней — рынок был стабильным, обошлось без неожиданностей и резких ценовых скачков. Впрочем, это только на первый взгляд. Если в кризисном 2009 году квартиры продолжали терять в цене 1–2% ежемесячно, то сейчас они в том же темпе начали дорожать. Эксперты считают, что в ближайшее время ажиотажного роста цен, конечно, не будет, но надеяться на удешевление недвижимости уже не приходится — рынок медленно, но верно восстанавливается после кризиса.

По мнению генерального директора компании «Релайт-Недвижимость» Олега Самойлова, начальная фаза восстановления рынка после кризиса завершилась еще в мае, когда прошла первая волна накопленного платежеспособного спроса — представители этой волны не могли откладывать решение своего жилищного вопроса на будущее. Остальные потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, успокоенные тем, что «цены пока стоят». Кроме того, многие отложили покупки в расчете на обещанное снижение ставок по ипотеке и улучшение доступности кредитования. Не проявляли особой спешки и продавцы, спокойно ожидающие осени, когда, по всем признакам, должно начаться повышение цен. Генеральный директор агентства МИАН Василий Митько рассказал BFM.ru, что этим летом был даже установлен своеобразный рекорд: впервые за последние пять лет на продажу в июле было выставлено минимальное количество квартир — около 31 тысячи в Москве и Подмосковье. То есть по сравнению с летом 2009 года объем рынка снизился почти на треть.

«Летом 2009 года основной задачей рынка являлось прощупывание ценового дна, — отметил BFM.ru Олег Самойлов. — Соответственно, его участников занимал вопрос — будут ли еще снижаться цены? Летом этого года всех интересует вопрос противоположный — когда ожидать начала роста цен?»

Впрочем, эксперты отмечают, что этим летом покупательская активность была гораздо выше: в первой его половине число сделок превысило прошлогодние показатели вдвое. Цены, между тем, уже начали расти во всех сегментах рынка жилой недвижимости. Это и подстегнуло спрос на квартиры — многие озаботились покупкой жилья сейчас, «пока не подорожало». Олег Самойлов выделил таких покупателей в «группу продвинутых пользователей», которые на фоне общей летней расслабленности проявили повышенную активность. Причем многие из них подошли к вопросу основательно, заблаговременно разместив в риелторских компаниях заявки на покупку, а с наступлением лета взяв отпуск, чтобы посвятить его решению жилищного вопроса.

Однако уже к середине лета на рынке наступило затишье. «Период летних отпусков, как говорится, никто не отменял, — пояснил BFM.ru руководитель Аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» Александр Пыпин. — Поэтому, начиная с июля, когда завершились начатые весной сделки, рынок притормозил рост. В результате, июньский рекорд числа сделок не был побит. Сыграли свою роль и жара со смогом — если клиенты, находившиеся в активной стадии сделок и под авансами еще были вынуждены действовать, то многие новые клиенты предпочли поберечь здоровье и отложить активные просмотры на осень».

Почем «квадрат» этим летом

Летом наибольшее количество операций, как всегда, проходило на рынке недорогого вторичного жилья. Наиболее востребованными остаются 1–2 комнатные квартиры площадью от 35 до 65 кв. метров, расположенные в спальных районах Москвы. Кроме того, вырос спрос на новостройки. В кризис этот сегмент пострадал сильнее «вторички», поскольку покупатели, не решаясь покупать квартиры в недостроенных домах, переключились на готовое жилье. «По мере выхода из кризиса эти риски стали утрачивать актуальность, — считает Олег Самойлов. — Спрос дополнительно подстегнуло сокращение объема предложения: ведь в кризис число новых проектов было минимальным».

По данным агентства МИАН, в сегменте недорогих новостроек спрос сейчас превышает предложение как минимум на 30–40%. По сравнению с 2009 годом объем предложений на первичном рынке недвижимости сократился на 15%, при этом подавляющая часть представленных объектов — менее ликвидные 2–3 комнатные квартиры площадью от 45 кв. метров. В июле средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы составила 159,7 тысяч рублей.

На вторичном рынке жилья рост цен наблюдался во всех сегментах. По данным руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, стоимость квадратного метра в эконом-классе за июль увеличилась на 2,4% до уровня 154,4 тысячи рублей, в сегменте бизнес-класса — 210,9 тысячи рублей, что на 2,3% больше по сравнению с показателем прошлого месяца. Элитные квартиры подорожали незначительно — в среднем они оцениваются в 237,4 тысячи рублей за кв. метр.

Чего ждать от осени

По словам генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, нынешние ценовые показатели остаются ниже докризисных на 16%. Осенью, когда рынок выйдет из летней «спячки», рост стоимости жилья продолжится. В результате рост ценовых показателей за год составит, по разным данным, от 8% до 15%.

«Не исключаю, что с сентября на рынке недвижимости может начаться ценовое «ралли» со стороны продавцов, направленное на проверку платежеспособности покупателей, — рассказал BFM.ru Василий Митько. — Но, скорее всего, оно закончится довольно быстро. Для стремительного удорожания квадратного метра сегодня нет предпосылок, поскольку уровень доходов населения восстанавливается довольно медленно».

«Предполагаю, что рынок подаст признаки активности не ранее конца второй — начала третьей декады сентября и выйдет на осенний объем операций ближе к концу октября, — считает Олег Самойлов. — Примерно тогда же я ожидаю начала повышения цен. Не думаю, что оно будет носить ажиотажный характер, однако то, что изменение ценников не сможет остаться незамеченным покупателями, сомнений не вызывает».