Большой дефицит самых маленьких квартир

Многие москвичи встают перед выбором: комната в коммуналке или квартира — на что хватит денег? На помощь приходят самые маленькие квартиры, обладающие известными минусами, но недорогие, а потому дефицитные

• Плюсы и минусы старых малогабариток
• Мини-квартиры в новостройках — хиты продаж

Многие москвичи, пытаясь решить квартирный вопрос, встают перед выбором: комната в коммуналке или квартира — на что хватит денег? На помощь нередко приходят самые маленькие квартиры, имеющиеся в жилом фонде столицы — товар, обладающий известными минусами, но недорогой, а потому редкий, дефицитный. Попробуем разобраться, какие малогабаритки сегодня можно найти в Москве.

Маленькие квартиры не укладываются в определенные рамки. Они все очень разные по планировке и качеству, имеются в домах, возведенных в разное время. Стандартный метраж 1-комнатной квартиры, расположенной в «хрущевке», составляет не более 33 кв. метров, размер кухни обычно не превышал 5–5,5 кв. метров. В «брежневских» домах «однушки» имеют чуть больший метраж — 35–36 кв. метров.

Существуют также квартиры так называемого гостиничного типа (или «гостинки», как их называют риелторы). Дома, в которых они располагаются, изнутри выглядят примерно так: в противоположных концах дома — по подъезду, по каждому этажу сквозь весь дом идут длинные коридоры, по обеим сторонам которых расположены двери в квартирки. Одни квартиры настолько малы, что в них кухня совмещена с санузлом, другие — побольше, в них санузел и кухня выделены в отдельные помещения. «Гостинки» имеют общую площадь от 15 (а иногда и 12) до 25 квадратных метров, 3–4-метровую кухню, совмещенный санузел с сидячей ванной, также не поражающий размером, балконов в таких квартирах обычно не бывает. Иногда кухня как самостоятельное помещение не предусмотрена вовсе, под нее отведено примерно 2,5 «квадрата» за счет коридора — получается своеобразная кухня-коридор.

Расположены такие квартиры преимущественно в 5 и 9-этажных домах советского периода, часто — кирпичных. Их, как утверждают риелторы, в Москве уже не очень много, хотя встречаются они в самых разных районах, чаще всего, рядом с обширными промзонами. Например, в районе станций метро «Семеновская», «Преображенская», «Шоссе Энтузиастов», в Метрогородке, иногда попадаются на северных окраинах Москвы и, как ни удивительно, в престижных Западном и Центральном районах.

Еще один довольно экзотический вид малогабариток — бывшие дворницкие и комнаты прислуги в старых столичных домах. Площадь таких квартир также обычно не превышает 25 кв. метров, в кухнях зачастую отсутствуют окна.

Плюсы и минусы старых малогабариток

Недостатков у такого жилья немало: это и возраст домов, и не всегда адекватный контингент проживающих (раньше такие дома строили при заводах, в последние годы они покупаются для расселения коммуналок), и неухоженные подъезды. Впрочем, если много квартир в доме выкуплено, новые собственники берут ситуацию под свой контроль, ремонтируют подъезд и следят за порядком и состоянием здания.

«Я бы отнес к минусам маленькое предложение, ограниченный выбор таких вариантов, — отметил BFM.ru генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. — Кроме того, подобные объекты нужно тщательно проверять, поскольку они подвергаются частой перепродаже, накапливается серьезная история».

Но несмотря на все перечисленные минусы, а также на, мягко говоря, скромные характеристики, некоторые маленькие квартиры обладают неоспоримыми плюсами. Главный из них: это все-таки отдельная квартира, а не комната в коммуналке. Кроме того, некоторые малогабаритки имеют неплохой потенциал при проведении перепланировки. «Из небольших «двушек» площадью 37–38 квадратных метров при определенных усилиях получаются превосходные студии для одного-двух человек, — рассказал BFM.ru руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин. — К преимуществам относятся прекрасное расположение в центре, смешные по нынешним временам затраты на коммуналку, возможность быстро и недорого (из-за небольшой площади) отремонтировать квартиру и, наконец, устойчивый спрос при сдаче в аренду».

По словам генерального директора компании «Ипотек.ру» Дмитрия Овсянникова, иногда планировки маленьких квартир изначально бывают очень удачными. «Однажды мне попалась квартирка площадью 23 кв. метра, в которую влюбился с первого взгляда, — рассказал эксперт BFM.ru. — В ней была 9-метровая комната, санузел и отдельная кухня площадью 3,5 кв. метра. Что меня поразило — подоконник в кухне был расположен на уровне крышки стула. Так было специально задумано, чтобы он мог использоваться для сидения. На кухне оставалось место для стола, холодильника и двухконфорочной плиты. Квартира была спроектирована настолько грамотно, что небольшое ее пространство использовалось на все сто процентов».

«Наиболее эксклюзивным вариантом малогабаритки, встретившимся за годы моей практики, являлась квартира, которая находилась в престижном многоэтажном охраняемом доме ЖСК, расположенном в одном из самых престижных мест Москвы — в трех минутах ходьбы от метро «Маяковская», — рассказал генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов. — С точки зрения параметров это была самая обыкновенная «гостинка». Но в ней был выполнен евроремонт, что в сочетании с местонахождением обусловливало довольно высокую цену, нереальную для обычного покупателя подобного жилья, ориентированного на минимальную стоимость».

Стоимость старых малогабаритных «однушек» в Москве в среднем составляет 3,5–4 млн рублей, «двушек» — около 5 млн, «трешек» — 6–7 млн.

Мини-квартиры в новостройках — хиты продаж

На протяжении многих лет на рынке недвижимости наблюдалась тенденция постепенного роста площади квартир, популярностью пользовались просторные квартиры с множеством комнат. В результате, в Москве практически невозможно было найти 1-комнатную квартиру в новостройке площадью до 45 кв. метров. Покупатели с ограниченным бюджетом могли купить небольшую «однушку» только на вторичном рынке. Сейчас, как рассказала BFM.ru генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, одним из ключевых факторов выбора стала конечная (абсолютная) стоимость квартиры. Большие площади перестали пользоваться спросом, произошло смещение потребительских предпочтений в сторону квартир маленькой площади.

«У состоятельных людей есть загородные дома, в которых можно разместить все комнаты-излишества — бильярдную, сауну или тренажерный зал. В итоге в городской квартире оставляют все самое необходимое, а значит и огромные площади не требуются, — пояснил руководитель аналитического центра компании «Инком» Дмитрий Таганов. — Эту тенденцию можно объяснить и с экономической точки зрения. Малогабаритные квартиры обходятся дешевле, несмотря на более высокую стоимость кв. метра. Более того, эксплуатационные расходы на малогабаритку ниже по сравнению с теми суммами, которые приходится отдавать за проживание в квартире большей площади».

«Сейчас наиболее высокие темпы продаж показывают 1–2-комнатные квартиры, — отметила Мария Литинецкая. — В результате многие застройщики пересмотрели концепции жилых проектов в сторону уменьшения площади квартир и изменения баланса площадей, увеличив долю «однушек» и «двушек». Также появились интересные проекты, где площадь 1-комнатных квартир уже составляет 26–28 кв. метров. Строительство небольших по площади квартир выгодно застройщикам, так как они имеют возможность установить более высокую стоимость за кв. м, сохраняя абсолютную стоимость квартиры в рыночных рамках».

По словам директора по маркетингу компании «Квартал Эстейт» Сергея Лушкина, тот факт, что цена кв. метра в небольших «однушках» не менее чем на 10% выше, чем в других квартирах, не слишком смущает покупателей. В большинстве новостроек к моменту окончания строительства малогабаритных квартир в продаже уже не бывает.