Третья неделя. Выбираем самую эффективную недвижимость
Лента новостей
На этой неделе мы не станем рисковать, удваивая наш миллион, не будем формировать сложный инвестиционный портфель. Мы пойдем от самого простого – от недвижимости
В классическом понимании Рантье — это ведь тот, кто сдает недвижимость в наём, правда? А теперь покажите мне человека, который до сих пор с радостью готов покупать квартиры в Москве и их сдавать. Леди и джентльмены, на этой неделе мы не станем рисковать, удваивая наш миллион, не будем формировать сложный инвестиционный портфель. Мы пойдем от самого простого — от недвижимости.
Берем квартиру, дом, виллу и сдаем. Посмотрим, в каких странах наиболее высокий рентный доход и где проще всего эти объекты приобретать. Никаких яхт, лошадей, долларовых кредитов, конвертируемых в рубли — только суровая реальность.
Знаете, где сейчас самая быстрорастущая недвижимость? Нет, не в Москве, забыли про Москву. В Латвии — отвечает нам без тени сомнения на лице Андрей Бабиян, руководитель дирекции прямых продаж Альфа-Капитал. Коттедж на берегу моря.
— В Латвии мы покупаем коттедж в центре Юрмалы на берегу Рижского залива. Ориентировочная стоимость данного коттеджа в районе 1,5 млн евро. Это на первой линии. Данный коттедж позволит сдавать его с мая по сентябрь от 1000 до 1300 евро за ночь. Рентный доход мы будем иметь порядка 10-15%. И с учетом того, что в кризис недвижимость в Латвии упала на 70%. Но с 2010 года ведущие аналитики по недвижимости признали, что Латвия — это страна с самым быстрорастущим рынком недвижимости из 48 стран мира. Для примера за 2010 год рост цен составил 26%. Это самый большой прирост среди развитых стран. Мы параллельно зарабатываем рентный доход, плюс стоимость нашего коттеджа будет увеличиваться за счет того, что, во-первых, это ЕС, во-вторых, возрастает и возвращается популярность таких ежегодных конкурсов как «Новая Волна» и КВН. Возвращается популярность нашего российского направления — это Рижский залив, белый песочный пляж. Вся основная тусовка находится там летом.
Размер инвестиции — полтора миллиона евро, доходность — до 15% в год, плюс удорожание собственно актива.
Делаем больше: приобретая недвижимость в Латвии, мы автоматически получаем там вид на жительство, а это значит, беспрепятственный проезд по всему Евросоюзу. Если после покупки коттеджа останется еще тысяч 500, можно войти в капитал местной компании, строящей мини-отели на 8-10 номеров. У них стабильная заполняемость и доходы сопоставимы с прибылью от нашего коттеджа. В ближайшие дни мы приобретем еще студенческое общежитие в Бристоле и приценимся к квартирам во Флориде. Итак, на этой неделе Рантье выбирает самую эффективную недвижимость: берет то, что плохо лежит, и выжимает по максимуму.
Чтобы рантье смог оправдать свой высокий статус, мы подбираем ему самую интересую в инвестиционном смысле недвижимость. Всю неделю мы будем рассматривать самые разные варианты от Америки до Юго-Восточной Азии. Дом или квартира в любом уголке мира — лишь бы доход давала. К тому же на сэкономленные деньги рентье будет страховать свои риски с помощью несложных и доступных инструментов.
Итак, те, кто еще не расстался с мыслью, что пара-тройка квартир в Москве — это все, что нужно для легкой и красивой жизни, послушайте, что рассказал мне Андрей Бабиян, руководитель дирекции прямых продаж «Альфа-Капитала». Я наивно полагал, что пора начинать подбирать квартиру на Манхэттене, но Андрей меня разубедил:
— В США мы изначально рассматривали возможность купить квартиру на Манхэттене, но это не интересно. Есть идея гораздо более интересная: купить несколько квартир в штате Флорида. Что это нам дает? Во-первых, там очень серьезное падение цен на недвижимость после кризиса — 50–70%. Там еще такая интересная вещь случилась: стоимость жилья упала, но стоимость аренды упала не так сильно. Итак, мы покупаем несколько апартаментов. Средняя стоимость хороших апартаментов — это 50–70 тысяч долларов. И практически гарантированно получаем рентный доход в районе 15%. Также можно ожидать возвращения стоимость недвижимости на свои пиковые значения. В Америке сейчас сложилась ситуация, а именно во Флориде, что денег пока у всех не хватает на собственное жилье и многие пользуются услугами аренды.
Размер инвестиции: одна квартира до 70 тысяч долларов, рентный доход — 15% в год.
Что это за квартира такая за 50-70 тысяч, спросите вы? Да уж получше, чем беспощадная двушка в Жулебине за 200 тысяч долларов. Гостиная, спальня, все что нужно. Обратите внимание, как дома подешевели на побережье в той же Флориде! Делаем больше, на сэкономленные деньги рантье может купить себе несколько слитков серебра. В штатах, в отличие от Европы и России, вообще нет НДС на серебро, а оно только за прошлый год прибавило 84%, и за неполные три месяца этого года уже подросло на 17%! Это будет своего рода хедж — на случай, если что-то случится с нашей недвижимостью. Завтра купим общежитие и будем зарабатывать на бедных студентах.
Уже несколько человек за последний месяц просили, чтобы рантье был ближе к народу. Если быть точным, к тому народу, который начинает свой тернистый инвестиционный путь с вложений в недвижимость. Одна девушка в блоге Рантье на портале BFM.ru написала, что сдает две квартиры в Москве и чувствует себя прекрасно. Ну а наш рантье будет чувствовать себя еще лучше, потому что не полезет на столичный рынок недвижимости. Мы найдем ему гораздо более выгодные предложения.
Выбор, кстати, за последние дни у нас появился: есть возможность взять несколько квартир во Флориде, там сейчас самые высокие рентные ставки — по 15% в год, и сами апартаменты ооочень дешевые. Или, если бюджет позволяет, стоит выкупить дом на берегу Рижского залива.
Сегодня же сценарий другой: те, кто знакомы с ценами на жилье в Британии, знают, что в Лондоне уже стало чересчур дорого. Как известно, чем дешевле твой ценовой сегмент, тем выше твоя маржа, поэтому рантье выкупит целый дом и будет сдавать его бедным студентам. Старый обшарпанный домик в три этажа и 7 квартир в Бристоле: 300–500 тысяч фунтов, плюс небольшой ремонт. Студенты будут платить по 70 фунтов в неделю за комнату и весело проводить там время. Рентный доход около 7% в год. Да! И недвижимость в Британии как-никак.
Для многоквартирного дома в Англии потратились незначительно, согласитесь. Делаем больше, на остатки руководитель дирекции прямых продаж «Альфа-Капитала» Андрей Бабиян предложил взять еврооблигации.
— Есть возможность вложить оставшуюся часть средств в такой инструмент, как еврооблигации, причем не только российских эмитентов, но и зарубежных. Сейчас ситуация интересна тем, что инвестор может приобретать долги европейских государств. Мы привыкли видеть, что бонды европейских государств дают российскому инвестору неинтересную доходность. Но с учетом проблемных долгов и ситуаций с выплатами, долги определенных государств могут дать интересный результат. В принципе, так как у нас будет диверсифицированный портфель, в нем будут присутствовать и европейские эмитенты, и российские, и страны СНГ, и, конечно, определенные европейские страны с их долгами.
Размер инвестиций: дом в Бристоле за 500 тысяч фунтов плюс 200 тысяч долларов в портфель еврооблигаций, возможная доходность — до 7–8% в год.
Британия, США, Прибатлика — какие вам еще привести примеры эффективной ренты? Завтра отправимся в Юго-Восточную Азию. Считается, что экономики там уже полностью восстановились после кризиса.
Всю неделю мы подбираем для рантье идеальную недвижимость для инвестирования. «А что, если купить какой-нибудь милый домик у моря, чтобы, если захочется, в него переехать, а сдавать, наоборот, московскую квартиру» — робко спросил рантье. Делаем больше, хочется жить в милом домике, давай купим два или три домика: в одном живешь, остальные сдаешь. Идеальней места, чем вьетнамский пляж, для того, чтобы кушать фрукты, заниматься йогой и читать Насима Талеба вдалеке от этого грязного московского снега, не найти. Ездить на мопеде, жарить креветок, нанять инструктора по кайтингу — это никогда не надоест.
Мы позвали помечать с нами директора прямых продаж «Альфа-Капитала» Андрея Бабияна, чтобы он рассказал, где еще взять пару домиков.
— Сейчас очень низкая стоимость на сами коттеджи. Там есть несколько инвестиционных идей. Во-первых, уже гарантирован 6% рентный доход ежегодно. Плюс таких стран, как Таиланд, Камбоджа и Вьетнам — сейчас очень сильно возрастает статус этих туристических направлений. Если Таиланд сильно развит, то Вьетнам и Камбоджа еще нет. Можно во всех данных азиатских направлениях взять по коттеджу, стоят они пока не дорого, в пределах 100 тысяч. Параллельно с рентным доходом мы будем увеличивать наш доход за счет роста стоимости этих коттеджей. Та как, согласно исследованиям известных аналитических изданий, популярность этих туристических направлений растет из года в год.
Размер инвестиции: 300 тысяч долларов, рентный доход 6% в год.
Чтобы совсем безнаказанно валяться на пляже и пить ананасовый сок, Андрей Бабиян предложил докупить акций на азиатский рынках. Андрей говорит, что проще всего войти в ETF, которые направлены и на Китай, и на Сингапур, и диверсифицировать наш портфель. Причем нам достаточно купить один инструмент, в который внутри уже зашит рынок того же Китая. Это лучше, чем ситуация, когда рантье будет следить, искать какие-то конкретные доходные бумаги. В целом наше ожидание от азиатских рынков может быть на уровне 10-15% в год. Учитывая, сколько рантье может при всем своем желании потратить на вьетнамском курорте, этих денег ему более чем хватит.
На протяжении всей недели мы присматривались к разным видам недвижимости, чтобы доказать нашему рантье, что кроме двушки в Жулебино за 200 тысяч долларов, существуют гораздо более выгодные инвестиции и приятные места. Самый высокий рентный доход оказался во Флориде –– 15%. Мы хотели купить там несколько квартир, благо они там сейчас стоят в пределах 70 тысяч долларов, а на оставшиеся деньги захеджировались серебром. Серебро сейчас растет сумасшедшими темпами, а в США оно не облагается НДС в отличие от России и Европы.
Мы присматривались еще и к покупке коттеджа на рижском заливе, 1,5 миллиона долларов все-таки дороговато. Но тур потом в Латвию не ослабевает, в не сезон можно и самому рантье с семьей на недельку приехать, плюс за такую инвестицию в Латвии вид на жительство дадут, а значит, можно безвизово кататься по всему Евросоюзу. В Англии все уже пуганные лондонскими ценами, поэтому мы завезли рантье в портовый Бристоль и предложили взять старенький многоквартирный домик, подремонтировать и сдавать студентам, потребуется всего тысяч 300 –– 500 британских фунтов, а бедные студенты будут готовы платить по 70 в неделю. Рентный доход в 6%. Немного по нынешним временам, но на то она и Англия. Делаем больше, Андрей Бабиян предложил инструмент совсем для ленивых:
–– Для тех, кому надоело заморачиваться с приобретением квартир, коттеджей, искать недвижимость в Москве, в Европе или других странах, есть уникальные продукты, разработанные как российскими, так и зарубежными компаниями –– это отдельные либо индексы, либо фонды, направленные на недвижимость. Причем есть фонды, которые направлены только на американскую недвижимость, а есть –– только на британскую. Есть смешенные индексы, которые включают в себя основные точки недвижимости в Европе. Есть там коммерческая и жилая недвижимость. Уже есть опыт работы с такими фондами. К примеру, один из фондов направленный на США, показал за 2010 год доходность 20%, британский –– в районе 8%.
Размер инвестиции 1 миллион долларов, возможная доходность: 12% в год.
И так леди и джентльмены, на этой неделе у Вас была возможность оценить, в каком уголке мира выгоднее брать квартиру и ее сдавать. А на следующей неделе рантье будет развивать хороший художественный вкус, инвестировать в luxury и искусство.
