16+
Четверг, 24 августа 2017
  • BRENT $ 52.49 / ₽ 3101
  • RTS1044.96
21 марта 2009, 14:18 Недвижимость

Падение цен поставило экспертов в тупик

Лента новостей

В среднем квадратный метр жилья стоит сегодня половину докризисной стоимости. Насколько низко могут упасть цены на недвижимость, не берется прогнозировать ни один эксперт. Об этом 20 марта на конференции заявили участники рынка

Вавилонская башня. Картина Питера Брейгеля
Вавилонская башня. Картина Питера Брейгеля

В среднем квадратный метр жилья стоит сегодня половину докризисной стоимости. Насколько низко могут упасть цены на недвижимость, не берется прогнозировать ни один эксперт. Об этом 20 марта заявили риэлторы на конференции, организованной клубом девелоперов Building

Конференция Building была посвящена финансированию девелопмента в условиях кризиса. По оценке Минрегиона, в России 78 млн квадратных метров недостроенного жилья и более 100 млн квадратных метров строек заморожены. Как найти деньги на завершение объектов, такой вопрос волнует не только застройщиков, но и всех, кто является потребителем их продукции. Ведь обеспеченность жильем в России — 21 квадратный метр на человека, а до пресловутых 33 квадратных метров на человека правительство думало дойти только к 2020 году. Для этого нужно строить 120 миллионов «квадратов» ежегодно, и уже сегодня можно сказать, что «план» на 2009 год провален.

Основная проблема, которая свалилась сейчас на застройщиков, это даже не отсутствие инвестора, а отсутствие конечного потребителя. Рынок «стоял» два месяца, в декабре и январе сделок по продаже жилья не было. Сейчас, по признанию специалистов, «лед тронулся». Однако, «справедливой цены» на недвижимость, в особенности на жилую, не может назвать никто. Есть цена предложения, есть цена реальных сделок, но какой будет эта цена через месяц, или через два, сказать не может никто.

«Экономика не может в среднесрочной перспективе спрогнозировать глубину спада, — заявил ведущий эксперт центра макроэкономических исследований «Сбербанка» Константин Козлов. — Потому что спада еще не было. Предсказать, какой будет цена, невозможно, потому что в истории не было такого кризиса. Но на примере предыдущих кризисов могу сказать, что снижение цен будет продолжаться достаточно долго, на протяжении 4-5 лет. Поэтому не стоит рассчитывать на коррекцию и на отложенный спрос», — предупредил экономист практических игроков рынка.

Председатель совета директоров компании МИЭЛЬ Григорий Куликов согласился с тем, что такого спада «на нашей памяти» действительно не было. Японский рынок недвижимости падает уже 17 лет, и это падение тоже никто не предсказывал. Но о том, насколько уже упали цены, без попытки заглянуть в будущее, можно сказать определенно.

«В Подмосковье на вторичном рынке цены упали на 51,5%. Это заявленные цены. Цены реальных сделок ниже еще на 5-7%. В Москве валютная коррекция составляет 43%, цены реальных сделок еще ниже — порядка 50%», — заявил Григорий Куликов. Однако, он предупредил, что эти цифры не касаются элитного жилья, которое подверглось меньшей коррекции, но по нему сделок почти нет и выводы делать сложно.

По мнению Куликова, рынок достиг дна, точнее «плато на дне», то есть это не дно «в чашке», а некое промежуточное дно. Большая часть продавцов не дошла до понимания дополнительной коррекции. К тому же остановилось ипотечное кредитование. Именно от ипотеки будет зависеть, как поведет себя рынок жилой недвижимости. Эффективная ставка, по мнению риэлторов, 15% годовых. Под более высокий процент заемщикам брать деньги невыгодно, потому что есть опасность не погасить такой кредит.

Консультанты, в частности Наталья Тишендорф из Jones Lang LaSalle, советуют клиентам не выходить на рынок со своими активами сегодня, а подождать хотя бы до середины 2010 года. Но такой совет касается в большей степени коммерческой недвижимости, с которой работает Jones Lang LaSalle. Наталья Тишендорф утверждает, что у компании есть клиенты, которых сегодня консультируют по поводу реальных сделок. В частности, одна из фирм покупает офисное здание класса А в Москве за 130 миллионов долларов, с «топовыми арендаторами». Площадь здания консультант назвать отказалась, отметив, что составлять она может от 15 до 20 тысяч квадратных метров. Причем, платят за здание покупатели не долговыми обязательствами или долей в каком-либо проекте, а деньгами. Участников конференции очень удивил этот факт. По их мнению, в подобных сделках сегодня «деньги не участвуют».

По свидетельству участников рынка, резко изменилась картина распределения финансов при вхождении в новый проект. До кризиса банки соглашались предоставить кредиты на 70% стоимости объекта. Сегодня они работают с инвесторами в лучшем случае по схеме «50 на 50». К тому же российские банки при вхождении в проект не размещают собственные средства, а пользуются экспортным финансированием, то есть средствами иностранных банков.

И все потому, что доверия к девелоперам со стороны банковской системы просто не осталось. Представитель Roland Berger Strategy Consultants Мария Михайленко рассказала, что российские коммерческие банки не стремятся договориться с должниками-застройщиками, а стараются их обанкротить и завладеть имуществом. Примеры судебных процессов она привела такие: «Альфа-банк» против «Главстроя» и ВТБ против компании ПИК. «Наибольший урон девелоперам нанесли банки», — такого мнения придерживается Михайленко.

В качестве инвесторов, которые могут сегодня поддержать строительство недвижимости, девелоперы определили пенсионные фонды, которые все равно не уйдут с рынка и будут вынуждены во что-то вкладывать деньги доверившихся им клиентов. Однако приглашенный на конференцию вице-президент «Газфонда» Димирий Коншин, похоже, разочаровал участников своим выступлением. Во-первых, он сказал, что деятельность НПФ очень жестко регулируется законодательством и фонды просто не имеют право вкладывать в сомнительные активы, к коим относится незавершенное строительство. А во-вторых, та недвижимость, которая сегодня есть в собственности «Газфонда» (благополучная и приобретенная в готовом, достроенном виде, это два объекта в Москве), несмотря на все падения цен на метры, несмотря на падение ставок аренды и так далее, продолжает приносить стабильный доход. Этот факт может означать, что рынок недвижимости в России был перегрет настолько, что даже 40-50-процентный обвал цен катастрофой для бизнеса не явился, и падение может продолжаться дальше.

Рекомендуем:

  • Фотоистории