Оцени меня!

Если, выставляя на продажу загородный дом, попросить трех риэлторов оценить его, есть риск получить три принципиально разных результата. Загородный рынок знает случай, когда ценовой разброс доходил до 3 млн долларов. Но иногда причина не в том, что у каждого оценщика свой уровень жадности или профессионализма. Просто методов оценки недвижимости существует несколько.

Первый и крайне редко используемый метод — так называемый доходный. Стоимость объекта рассчитывается исходя из коэффициента капитализации, который напрямую зависит от рыночных условий. Также при расчетах используется ставка, по которой дом мог бы быть сдан в аренду: тогда коэффициент капитализации умножается на сумму, которую готова приносить данная недвижимость.

Метод второй — затратный. Здесь за основу берется общая сумма, потраченная на данный объект. Для загородного рынка эта методика отлично подходит, поскольку здесь сразу понятно, сколько стоит земля, сколько строительство, сколько отделка.

Самый же распространенный метод — сравнение данного объекта с прямыми или косвенными аналогами. Арифметика проста: берем среднюю стоимость кв.м в данном районе, умножаем на повышающие или понижающие коэффициенты в зависимости от местоположения дома, его состояния, уровня отделки и так далее — и получаем итоговую цену.
Правда, на вторичном рынке есть и четвертый метод: цена будет такой, потому что хозяин так хочет, или потому что ему так сказал посредник, страстно желающий заполучить клиента и готовый посулить ему златые горы. В итоге риэлтор получает на руки объект с нерыночной ценой, как правило, мается с ним несколько месяцев, а затем разводит руками и заявляет ровно по анекдоту: ну, не смогла.