«Сталинки» теряют популярность

Спрос на квартиры в сталинских домах снижается, они во многом уступают современным новостройкам, утверждают эксперты рынка. Ценовые ожидания владельцев не оправдываются, поэтому они вынуждены сбрасывать цены на 10–20%

Еще лет десять-двадцать назад квартиры в сталинских домах считались, как правило, эталоном комфортного жилья. Но с появлением современных жилых комплексов они стали сдавать свои позиции в рейтинге комфортных домов, утверждают риелторы.

«Сталинками» называют дома, построенные в 1930-1950-е годы. Большинство из них расположено в пределах Садового кольца — это знаменитые высотки на Котельнической набережной и Кудринской площади, дома в районе Фрунзенской набережной, на Кутузовском, Ленинградском и Ленинском проспектах, на Проспекте Мира и в некоторых других районах города.

Отличительная черта квартир в этих домах — высокие потолки от 3,2 до 4,5 метра. В квартирах редко встречаются смежные комнаты, в основном они все изолированные. Настоящая «сталинка» может похвастаться толстыми несущими стенами (в 2–3 раза толще обычной панели).

В домах этой категории встречаются и малогабаритные квартиры от 24 кв. метров. Площадь однокомнатных квартир в среднем составляет 29–35 кв. метров, двухкомнатных — от 58 до 70 кв. метров. Квартир больше 100 кв. метров в таких домах нет, если только не было сделано перепланировок.

Генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов делит сталинские дома на два основных типа. К первому относятся расположенные в промышленных районах города пятиэтажные кирпичные дома с малогабаритными квартирами, маленькими кухнями до 6-6,5 кв. метров,. Второй тип — дома, где в квартирах кухни от 7,5 кв. метров и даже более 10 кв. метров, имеются комнаты для прислуги, «черный вход» и так далее.

По данным Гильдии риелторов Москвы, квартиры в сталинских домах сегодня составляют от 7% до 12% от общего объема предложений на рынке. По данным агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад», цена квадратного метра в «сталинках» составляет от 6 до 20 тысяч долларов в зависимости от типа и расположения дома.

Недостатки «сталинок»: изношенность, узкие окна и отсутствие парковки

По оценкам аналитиков Гильдии риэлторов Москвы, цены на квартиры в сталинских домах завышены в среднем на 30%. В различных случаях на момент сделки стоимость жилплощади опускается на 10–20%.

По многим характеристикам сталинские дома сегодня серьезно проигрывают современным жилым комплексам, отмечают эксперты. Потребительские свойства этого жилья в несколько раз ниже, чем, например, того же комфорт-класса, соизмеримого по цене.

«О подземном паркинге, грузовом лифте, центральном кондиционировании и прочих прелестях можно и не мечтать в сталинском доме, — пояснил BFM.ru директор по развитию агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад» Артем Артюхов. — Коммуникации изношены. Нет квартир с панорамным остеклением, хоть потолки и высокие, но окна узкие. Высокая цена мотивируется только исторической значимостью дома, престижем и расположением».

По словам Алексея Шленова, предложение квартир в домах сталинской постройки превышает спрос. Наибольшим спросом у покупателей пользуются многокомнатные квартиры в таких домах, — за счет больших метражей. Небольшие квартиры востребованы в меньшей степени, потому что условия проживания в них не совсем соответствуют современным требованиям.

«Перекрытия в сталинских домах бывают и деревянными, и железобетонными (если это реконструированные дома), и смешанными, — рассказал BFM.ru член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы, директор по риэлторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев. — В ранних «сталинках» на деревянные перекрытия клали асфальт. По экологичности это все равно, что каждый вечер засыпать с ртутью от градусника под подушкой. Многие перекрытия сделаны с дранкой. Делать в такой квартире ремонт — означает менять полы, заливать туда бетон».

«Заблуждение многих продавцов, что покупатель будет платить за «историю» сталинок, — считает директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева. — Сегодня таких покупателей становится все меньше. В большинстве случаев «сталинки» покупают, если не хватило на соседние элитные новостройки, а так же для сдачи в аренду».

Редкий вид

Впрочем, по словам Дивеевой, пользуются спросом уникальные по расположению дома. Часто в них явно завышены цены, но это оправдано. Например, сейчас квартира на Кутузовском проспекте площадью 77 кв. метров продается за 1,07 млн долларов (по 14 тысяч долларов за кв. метр), но в данном случае цена оправдывается видом из окна на Поклонную Гору.

Среди «сталинок» действительно есть объекты, главное достоинство которых — их известность и история. Особое место занимают высотки.

«Недавно я как раз слышала историю одного итальянского бизнесмена, который уже несколько лет работает в Москве, — рассказала BFM.ru управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «Миэль» Алла Вишневская. — Он в течение двух лет заставлял своего секретаря просматривать сайты и газетные объявления в поисках предложения квартиры в высотке на Котельнической набережной. И чудо произошло, два месяца назад он купил квартиру в этом доме и приступил к ремонту».

По мнению Вишневской, «сталинки» — это небольшой рыночный сегмент, который по понятным причинам не увеличивается, поэтому стабильный спрос на квартиры в таких домах всегда будет. Среди покупателей есть просто любители такого архитектурного стиля, готовые жертвовать удобствами ради проживания в известном сталинском доме. Есть покупатели, которые по тем или иным причинам хотят жить в центре или конкретном районе Москвы — для них квартира с хорошим ремонтом в сталинском доме может стать приемлемой альтернативой современному элитному жилому комплексу, где стоимость кв. метра достигает 30 тысяч долларов.