«КРОСТ» построился в зоне пограничного конфликта

Арбитраж Московской области 1 октября рассмотрит дело о сносе новостройки на территории «Большой Москвы». Ответчиком выступает застройщик ЖК «Эдальго» в Коммунарке. Причина иска — «выход» строительства на участок, где должна строиться дорога

Арбитражный суд Московской области рассмотрит иск «Авгур Эстейт» (девелопер проекта «А101») к компании «К-регион» (входит в ГК «КРОСТ», выступающей застройщиком района «Garden Park Эдальго»). Иск был зарегистрирован 16 августа, а сегодня суд опубликовал сообщение, что дело принято к рассмотрению, заседание пройдет 1 октября этого года.

Суть иска — «обязать Общество с ограниченной ответственностью «К-Регион» (142700, Московская обл., Ленинский р-н, пос. Коммунарка, мкрн Эдальго, д. 1, пом. 1) снести самовольно возведенный объект, жилой корпус №1, площадью застройки 850 кв. метров, выступающий за границы предоставленного для строительства земельного участка». Нарушение было зафиксировано Актом внеплановой проверки органа муниципального земельного контроля (см. схему).

Как пояснили BFM.ru в компании «КРОСТ», «возникло недопонимание по вопросу границ между соседними участками. Сейчас вопрос границ в процессе решения. Строительство не ведется».

Представитель компании отметил, что в ранее построенный микрорайон «Эдальго» в Коммунарке компания «КРОСТ» переселила жителей снесенных в этом же поселке ветхих домов.

Вторая очередь застройки — «Garden Park Эдальго». Площадь застройки составляет 3,5 га. 15 августа в продажу поступили квартиры из 17-го корпуса. Квартиры в первом корпусе, о котором речь идет в иске, на сайте компании не предлагаются. «Разрешение на строительство данного корпуса было отозвано. Работы на площадке корпуса с тех пор не велись. На сегодняшний день первый корпус находится на стадии 2-3 этажа», — пояснил Тонко Санкович, генеральный директор компании «Авгур Эстейт», которая, кстати, не является собственником «спорной» территории.

По его словам, глава Ленинского района в марте этого года выпустил распоряжение, отменяющее разрешение на строительство. Документ также предписывал правовому управлению администрации подать исковое заявление о сносе самовольной постройки с участка земли, находящегося в муниципальной собственности. «Однако из-за большого количества юридических вопросов в связи с расширением Москвы эта компетенция, видимо, перешла к префектуре Новомосковского административного округа», — рассказал BFM.ru Тонко Санкович.

«Выход за границы строительства нарушает принципы комплексной застройки, а мы как долгосрочные застройщики этих территорий заинтересованы в соблюдении градостроительной концепции и развитии района», — пояснил глава «Авгур Эстейт».

Хотя, если следовать логике, то первым делом с иском к застройщику должен был обратиться собственник земли в лице муниципальных властей. Однако эту миссию взяла на себя третья сторона, чьи права нарушены — новостройка «К-Региона» частично перекрывает проезд к объектам компании «Авгур Эстейт».

Для сноса необходимо решение суда

«Согласно ст. 222 ГК РФ, здание, строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получение на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, является самовольной постройкой»,— пояснила BFM.ru Анна Полевая, старший юрист юридической фирмы «Авелан».

«Снос самовольных построек осуществляется на основании соответствующего решения суда или комиссии по сносу самовольно возведенных строений. Такие комиссии создаются обычно администрациями городов, являются коллегиальными органами. Комиссии по сносу самовольно возведенных строений вправе требовать от лиц, осуществивших самовольную постройку, чтобы они добровольно снесли построенное. Но самостоятельно, в принудительном порядке чиновники не вправе осуществлять снос «самостроя» без судебного решения — такие разъяснения дал Высший арбитражный суд РФ», — пояснил BFM.ru Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty.

Только судебное решение может служить основанием для принудительного сноса. В суд с иском о сносе объекта может обратиться любое заинтересованное лицо, которое сможет обосновать нарушение его прав и законных интересов фактом наличия объекта самовольного строительства или собственник земельного участка. Также в суд может подать прокурор или орган, осуществляющий государственный строительный надзор, пояснили BFM.ru эксперты.

Председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе поясняет: в случае, когда застройщик вышел за границы участка, конфликт может быть решен двумя способами. «Или застройщик согласовывает возведенные им здания и придает юридическую силу застройке или устраняет допущенные нарушения за свой счет и в сроки, установленные уполномоченным органом. Если устранить выявленные нарушения не представляется возможным, суд может обязать застройщика снести здание за свой счет, а также устранить возможный ущерб, причиненный государству или конкретным лицам», — считает эксперт.

Если строительство нарушило права третьих лиц (как и произошло в данном случае), они могут обращаться в суд либо самостоятельно, либо совместно, пояснил Трапаидзе. «Блокирование дороги приведет к нарушению прав граждан на свободу перемещения или доступ к жилью, и поэтому они вправе обратиться в суд с иском об устранении такого нарушения. Однако важная деталь — есть ли другой подъезд к этому участку или дому», — разъяснил Вячеслав Леонтьев, управляющий партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры».

Чаще всего по таким нарушениям граждане и организации жалуются в прокуратуру, отмечает он. «Именно этот орган может приостановить строительство до решения суда по этому вопросу. На практике такие споры бывают, но редко доходят до суда, чаще всего дело решается покупкой самовольно застроенного земельного участка», — рассказал BFM.ru Леонтьев.

Штраф или «заморозка» строительства

«Признание построенного объекта самовольной постройкой может являться основанием для привлечения к административной ответственности по статье 9.5 КоАП РФ. Данная статья предусматривает штраф до 1 млн рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток», — ссылается на закон Анна Полевая.

Все расходы, потраченные властями на устранение нарушений, будут взысканы с застройщика. Власти могут применять меры вплоть до отзыва разрешения на строительство, пояснили юристы.

Борьба с «самостроем» — не такое уж редкое явление в Подмосковье. Так, генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассказал BFM.ru подобную историю, связанную со строительством бизнес-центра «Гольево» (Ильинское шоссе).

«Бизнес-центр находится в жилой зоне деревни Гольево, предназначенной для строительства индивидуальных жилых домов. Полагаю, что есть все основания обратиться в суд с иском о сносе бизнес-центра как объекта самовольного строительства, — подтверждает Сергей Поправка.
Все игроки рынка возлагают надежды на «дорожную карту» в строительстве.