«Рублевка» теряет имидж из-за эконом-предложений

Самое элитное направление, никак не оправится от кризиса: цены на недвижимость по этому направлению в 2012 году не росли. Однако после введения в эксплуатацию платной трассы, ситуация может измениться

«Рублевка» по-прежнему остается самым дорогим и премиальным направлением, однако позиции не кажутся незыблемыми: за последние три года спрос на покупку жилья на Рублевском шоссе меньше, чем на Новорижском .

Как рассказала BFM.ru директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Юлия Соболевская, Новорижское шоссе застраивается активнее, в том числе организованными поселками. Цены при этом ниже, а дорога — свободнее. Именно поэтому высокобюджетный спрос выше именно на этом направлении.

Ситуация с ценовой динамикой в 2012 году на Рублевке неоднозначна, признают эксперты. С одной стороны, рост средневзвешенной цены находился на нулевом уровне, некоторыми аналитиками даже отмечается даже небольшое снижение — на 2%. С другой, большинство экспертов отмечают, что тренд на снижение затронул недорогие форматы, например, таунхаузы, а также участки без подряда. Такие предложения появились здесь, когда девелоперы пытались «оживить» находящийся с 2009 года в ценовой стагнации рынок этого направления. Похоже, с этим вышла промашка.

Дешевле не значит лучше

Именно из-за появления эконом-предложений «Рублевка» имеет все шансы потерять свою элитную репутацию. Как сообщают аналитики, в 2012 году в продаже на Рублевском направлении находилось порядка 80 новых домов без отделки в организованных поселках, из которых половина приходится на ценовую категорию 4,5-7 млн долларов (вполне стандартный уровень для докризисных предложений).

Четверть предложений составляют дома в ценовой категории до 4,5 млн долларов, и еще четверть — предлагаются по цене свыше 7 млн долларов. Тенденция такова, что количество организованных поселков практически не растет: за прошлый год стартовали продажи в трех проектах премиум-класса и заявлены планы на строительство еще одного. Намного больше домов — от 170 до 200 домовладений — продаются вне крупных поселков.

«Сейчас рынок на Рублевском направлении перенасыщен неликвидным «псеводоэлитным» предложением, которое создает иллюзию низких продаж и дешевых цен. Спросом же у покупателей пользуется качественное предложение в организованных поселках с хорошей инфраструктурой. Это дорогие дома, они неплохо продаются и динамика цен на них положительная», — отмечает директор департамента загородной недвижимости Troika Estate Евгений Дорсман. Цены на такие объекты выросли на 7-12% в 2012 году.

Трасса нужна и богатому направлению

Знаменитые рублевские пробки возникают чаще всего из-за перекрытия достаточно узкой трассы. В конце 2013 года планируется введение в строй платной «Рублевки-2», что может стать «спусковым крючком» для резкого улучшения транспортной доступности на этом направлении, предсказывает директор департамента загородной недвижимости PennyLane Realty Сергей Колосницын. Он отмечает, что потенциальные покупатели элитной недвижимости на Рублевке предпочитают выжидать. В 2012 году их сдерживала обещанная «вторая волна кризиса», сейчас — ситуация в макроэкономике и трафик.

Введение в строй платной трассы существенно упростит ситуацию с трафиком, и может дать импульс для роста цен, предсказывает эксперт.

Спрос на рублевские дома сдерживается недостаточным развитием транспортной инфраструктуры и макроэкономической ситуацией, уверены представители крупнейших риэлтерских агентств, действующих на рынке элитной загородной недвижимости , опрошенные Московским бизнес-клубом.

«Рано или поздно, цены на «Рублевке» начнут двигаться вверх, — резюмирует результаты опроса генеральный директор Московского бизнес-клуба Анна Маркина. — Рост будет небольшим — на 1-2%выше инфляции, но по сравнению с практически нулевой динамикой в последние 3 года это будет очень резкий скачок, заметный для рынка».

Однако, общая тенденция не поменяется — спросом будут пользоваться лишь качественные проекты в организованных поселках, с единой архитектурной концепцией, высококачественной инфраструктурой и окружением. Желательно, чтобы рядом был полный набор необходимой инфраструктуры (школа и детский сад, теннисный центр, рестораны и т.д.), тогда такие дома будут продаваться как горячие пирожки.

Напомним, в середине 2012 года Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty рассказал BFM.ru, что на Рублево-Успенском шоссе сейчас выставлено на продажу около 20% домов. «Дома не теряют популярность, просто хороших предложений по-прежнему мало, — пояснил он. — Рублевка как формат загородного жилья начала формироваться еще в 90-е, значительно раньше других направлений. Отсюда много застройки, которая морально устарела. Собственники пытаются избавиться от таких предложений годами, что дает мнимое ощущение избытка предложений, хотя «новые» хорошие дома под ключ по адекватной цене — редкость и продаются за сезон».

Прощай, Рублевка: на продажу выставлен каждый пятый дом