Вице-президент «Галс-Девелопмент» рассказала BFM.ru об итогах года, и о том, как элитный рынок жилья реагирует на колебания курса доллара и крушения банков
ГАЛС в цифрах
СМОТРЕТЬ ИНФОГРАФИКУ
Как вы оцениваете итоги 2013 года?
Виктория Круглова: Мы прогнозируем выполнение бизнес-плана 2013 года. Предварительные итоги мы подводим в декабре. Однако окончательные, официальные итоги будут подтверждены только в феврале, поскольку мы публичная компания.
Но наверняка есть уже предварительные итоги?
Виктория Круглова: То, что компания растет из года в год, видно по поступлениям. Прогноз мы предоставим в конце декабря и подтвердим аудированной отчетностью только в феврале. Мы, являясь публичной компанией, имеем специфику с точки зрения международных стандартов отчетности. Но если бы мы говорили об управленческом учете, мы бы упоминали о росте продаж жилья. Это наша профильная операционная деятельность. Мы бы говорили о росте наших инвестиций и об увеличении объема погашения кредитов. Для нас эти три показателя достаточно важные, поскольку это говорит о том, что компания развивается, что не замораживает проекты, а открывает новые. Мы в стадии активного развития своего портфеля проектов.
Насколько выросли поступления от продажи жилья по сравнению с 2012 годом?
Виктория Круглова: Порядка 15-20%. Для нас это хороший показатель, поскольку в 2012 году продажи тоже значительно росли. Погашение кредитной нагрузки увеличивается еще большими темпами — на 50% больше, чем в 2012 году.
Серьезные показатели, и, похоже, можно говорить об агрессивном росте компании?
Виктория Круглова: Я считаю, агрессивный рост компании начинается, когда показатели превышают 20-процентную планку. По погашению кредитов об агрессивном росте точно можно говорить.
Какие факторы стали причиной такого роста?
Виктория Круглова: Я считаю, что достаточно эффективное руководство.
Рост погашения кредитов идет намного быстрее, чем растет выручка. Для этого были использованы какие-то дополнительные ресурсы?
Виктория Круглова: Дело в том, что у нас есть проекты на разных стадиях. По 214 закону все средства, которые привлекаются от собственников, имеют целевой характер. Однако, когда все обязательства перед собственниками выполнены, то оставшиеся средства могут быть использованы для погашения кредитов и на стройку. Это первый источник. У нас в прошлом году был завершен проект ЖК «Солнце», и средства «распаковали» в 2013 году.
Насколько я понимаю, были активы, которые вы продали в этом году?
Виктория Круглова: Да, мы продали ряд активов. Причем, задачу по продаже непрофильных активов мы ставили в 2012 году, а средства поступили на счета в 2013 году. Плюс у нас были поступления от эксплуатации наших коммерческих активов, мы их тоже использовали для погашения кредитов.
В этом году вы активно усиливали свои позиции на рынке жилой недвижимости?
Виктория Круглова: Я бы не говорила об увеличении доли на рынке жилой недвижимости как таковой. Просто ряд проектов из бумажной стадии перешел в стадию активного строительства. А мы говорим об увеличении доли, когда мы приобрели проекты. Рынок продаж в жилье как действует — доверие покупателя растет по мере строительства проекта. Когда проект на уровне котлована — одно доверие, рынок аккуратен в инвестициях. Это было, есть и будет, поскольку есть риски рыночного характера. Когда мы продвигаемся по стадиям строительства, доверие растет, и растут продажи.
Что стало событием года для компании?
Виктория Круглова: Рынку были представлены два значимых жилых проекта компании премиум-класса — «Сады Пекина» и Wine House. Это большие и качественные проекты, с уникальным местоположением.
«Сады Пекина» — это апартаменты, вы относите их к жилью?
Виктория Круглова: Между апартаментами и жильем настолько тонкая грань, что те же «Сады Пекина» мы относим к портфелю жилой недвижимости. Интерес к проекту, однозначно, есть, у него уникальная локация, и это сегмент элитной недвижимости, к которому интерес стабилен. У проекта также отличная маркетинговая позиция, он позиционируется как высококачественный проект, и интерес к нему был предопределен.
Сколько времени заняла подготовка такого проекта?
Виктория Круглова: Примерно девять месяцев от разработки проекта до вывода на рынок. Однако надо понимать, что это новое строение, а вот с Wine House, где уникальное историческое строение, все было несколько сложнее. Там есть квартиры, и их мы можем предлагать рынку, только разместив всю проектную декларацию.
Пожалуй, я отметила бы еще одно событие года. В этом году «Галс-Девелопмент» провел реконцепцию, сделав ставку на интеллигентность. Это довольно необычная концепция для российского рынка, насколько она себя оправдала?
Виктория Круглова: Да, компания заявила об своем интеллигентном подходе к бизнесу. Речь шла как о бережном отношении к архитектурному наследию, так и о создании качественной современной среды обитания для людей. Финансовые результаты, на мой взгляд, показывают, что это была удачная идея.
В этом году на рынке элитной недвижимости, на мой взгляд, произошло весьма серьезное событие. Почти половина предложений сейчас фиксируются в рублях, а не в долларах. Что случилось? Это требование покупателей? И насколько это существенно для девеловеров?
Виктория Круглова: Ранее рынок фиксировался в долларах. Посмотрите на рынок сейчас — предложение в долларах все реже и реже. И действительно, предложений в рублях больше половины. Фиксировать цены в долларах важно для компаний, у который есть валютные риски, кредиты в валюте. Мы минимизировали свои риски, у нас валютных кредитных обязательств нет, и мы свободно мыслим в рублях.
Как повлияли в целом на рынок курсовые колебания доллара? И интересно, пришли ли покупатели в этот сегмент из-за банкротства «Мастер-банка»?
Виктория Круглова: Скорее рынок не отреагировал на все эти колебания. И на крушение тоже, поскольку люди, которые являются нашими покупателями, скорее всего не держали деньги в этом банке.
А есть ли изменения, связанные с тем, что в 2014 году многие предсказывают экономический кризис?
Виктория Круглова: Наш рынок достаточно уникальный. Если западные рынки определяются экономической ситуацией, то у нас он подогревается или охлаждается информацией, которая передается между участниками рынка. Это не всегда носит экономический характер. В стране, конечно, есть какие-то признаки кризиса, но нет оснований говорить, что уже начался кризис. Я бы назвала период затишьем.
Ваш прогноз для компании на следующий год?
Виктория Круглова: План находится на финальной стадии утверждения. Однако мы консервативно подошли к этому плану, не закладывали в него никаких резких валютных скачков. Мы прогнозируем рост поступлений от продажи жилых проектов в два раза в 2014 по отношению к 2013 году.
Заложен ли в него агрессивный рост?
Виктория Круглова: Мы планируем расти агрессивно, и менеджмент компании прикладывает для этого много усилий.
Как бы вы определили ваше место на рынке недвижимости?
Виктория Круглова: В этом году мы определенно вошли в тройку девелоперов Москвы на рынке элитной жилой недвижимости. За этим стоит рост проектов, а не необоснованная рекламная и маркетинговая политика. У нас большой проектный портфель в 1,6 млн кв. метров, половина из этого — жилье. Каждый раз, когда мы будем говорить рынку о наших новых проектах, все будут понимать, что компания растет. Могу, впрочем, сказать, что работать на рынке недвижимости становится сложнее в силу нового законодательства.
Рынок становится прозрачнее?
Виктория Круглова: Рынок становится прозрачнее для покупателя. А девелоперам становится несколько сложнее. Конечно, законодательство направлено на защиту покупателя, и я не считаю это негативным. Люди будут готовы вкладывать деньги в наши проекты.
«Галс-Девелопмент» в цифрах
Один из самых успешных проектов 2013 года, реализуемых «Галс-Девелопмент», — элитный квартал «Литератор». В нем 65% квартир уже продано.
Инвестиции в проекты, находящиеся на стадии строительства, в 2014 году составят порядка 25 млрд рублей, что почти на 50% выше объема инвестиций этого года.
Также важным событием 2014 года должен стать ввод в эксплуатацию «Центрального детского магазина на Лубянке».
До 2018 года «Галс-Девелопмент» планирует снизить долговую нагрузку до 40-50 млрд рублей, диверсифицировать проекты в соотношении 65% жилой недвижимости и 35% - коммерческой, а также перейти к полной безубыточности.
Проекты компании
Иллюстрации предоставлены компанией "Галс-Девелопмент"
