Залоги банков продают по завышенной цене

Залоговая база банка ВТБ24, в середине июля создавшего площадку, помогающую заемщикам продать свои ипотечные квартиры, продолжает расширяться. Если в начале в базе находилось 160 объектов, то сейчас их уже 422

Залоговая база банка ВТБ24, в середине июля создавшего площадку, помогающую заемщикам продать свои ипотечные квартиры, продолжает расширяться. Если в начале в базе находилось 160 объектов, то сейчас их уже 422. Впрочем, эксперты, опрошенные BFM.ru, утверждают, что банк продает квартиры по явно завышенной цене.

О программе массовой реализации жилья, заложенного по ипотечным кредитам, банк объявил в середине июля. По сути, банк стал площадкой, сводящий заемщика и потенциального покупателя ипотечных квартир. Обычно банки реализовывают залоги, уже отошедшие кредитным организациям по суду. При этом они не ограничивают верхнюю границу ставок по кредитам, которые можно взять в том же банке для приобретения понравившегося имущества. Впрочем, у ВТБ24 процентная ставка по кредитам в рублях устанавливается не более ставки рефинансирования, которая на текущий момент составляет 10,75% и не более 10% по кредитам в долларах и евро.

Первоначально в базе ВТБ24 находились данные о 160 квартирах. На данный момент эта цифра возросла до 422, из которых 307 квартир — со вторичного рынка жилья (11 расположены в Москве). Также представлены 58 квартир в новостройках (16 находятся в столице) и 53 объекта загородной недвижимости (11 из них в Подмосковье).

Как рассказали BFM.ru в пресс-службе ВТБ24, сделки уже проходят. Банк, со своей стороны, выступает посредником между заемщиком, который по какой-либо причине (например, из-за финансовых проблем) хочет продать залоговую квартиру и расплатиться с банком, и потенциальными покупателями его имущества. Интерес к выставленному имуществу проявляют как люди, готовые внести всю сумму за квартиру, так и те, кто хочет взять ипотеку на дефолтные квартиры. В этом случае недвижимость вновь становится залогом банка. «Любое действие, направленное на поддержку клиентов, оправдано, и помощь банка в реализации залоговых квартир не исключение», — отметили в пресс-службе.

В настоящее время 15 тысяч российских семей из-за кризиса не справляются с выплатами по ипотечным кредитам. Впрочем, это лучше прогнозов правительства, ожидавших, что к концу года около 100 тысяч семей не смогут расплатиться за взятую ипотеку.

Согласно данным Центробанка, на 1 июля текущего года из 1083 кредитных организаций ипотечным кредитованием занимались 568 банков. За семь месяцев текущего года было выдано 53,8 тысяч ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 62,9 млрд рублей. Всего за весь период выдачи ипотечных кредитов (с января 2006 по август 2009 года) было выдано 383 тысячи кредитов на сумму 617,9 млрд рублей. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам на 1 августа составила 12,7 млрд рублей, что составляет около 5%.

Банки начали активно продавать залоговое имущество должников еще в начале года. У населения появилась возможность купить коттедж или машину совсем недорого. Сами банкиры утверждают, что продажа залогов — абсолютно нормальная практика. Например, активно распродают движимое и недвижимое имущество должников подразделения Сбербанка по всей России. Если был выдан кредит под залог, например, товара в обороте, и заем не вернули, залог изымается и реализуется для покрытия убытков. Также обстоят дела с залогами физических лиц, в том числе ипотечными.

Представители банков в то же время отмечают, что случаи обращений банков в суд, чтобы призвать к ответственности своих недобросовестных заемщиков, участились, однако в России более эффективно развита система внесудебного удовлетворения требований через различные коллекторские или брокерские компании.

По информации ВТБ, квартиры выставляются собственниками на продажу на рыночных условиях. BFM.ru попросил экспертов по недвижимости оценить, насколько цена квартир соответствует реалиям рынка недвижимости.

По мнению маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Натальяи Бланковой, в данной базе цены на представленные квартиры отличаются от среднерыночных как в большую, так и в меньшую сторону. Вероятно, такие колебания в цене зависят от суммы задолженности перед банком: если она небольшая, цена меньше рыночной. Там, где сумма долга существенная, цена выше. «Например, цена на квартиры в Одинцово выше, чем на рынке (сейчас имеются предложение на 900 тысяч рублей ниже, чем в базе ВТБ24), а в Домодедово — ниже (на 1,6 млн рублей, чем предлагают риелторы). Эти предложения относятся ко вторичному рынку — дома постройки 2004–2006 годов. Поэтому данная цена, скорее всего, привязана не к рынку, а к существующей финансовой ситуации: банк ставит цену, чтобы «отбить» свои затраты на эту квартиру.

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт GVA Sawyer полагает, что цены на представленные в базе квартиры в Москве и Санкт-Петербурге в целом соответствуют текущей ситуации на рынке. «Однако, цены на дефолтные квартиры, действительно, могут быть выше среднерыночных, — добавляет она. — Эта ситуация объясняется тем, что данное жилье было куплено в докризисный период, часто на пике цены. То есть нынешняя цена квартир на 20–30% выше текущих цен. Кроме того, необходимо учитывать нагрузку в виде процентов по кредиту. Поэтому ожидать низких цен на «дефолтные» квартиры нет оснований. Они будут рыночными или даже немного выше».