Впереди планеты всей: склады бьют рекорды по объему сделок и уровню вакантности

Спрос в основном формируется за счет крупнейших продуктовых ритейлеров, а девелоперы постепенно отказываются от спекулятивных проектов, ориентируясь на конкретного клиента

Показатели развития рынка складской недвижимости в этом году идут на рекорд. По данным исследования компании Knight Frank, несмотря на тяжелую ситуацию в российской экономике, совокупный объем сделок по покупке и аренде качественных складов в третьем квартале 2015 года составит около 500 тысяч кв. метров. В прошлом году эта цифра равнялась 400 тысячам кв. метров. А за первые три квартала общий объем сделок достигнет около 750 тысяч кв. метров, что в 1,6 раза больше аналогичного показателя 2014 года. Это стало возможно благодаря расширению деятельности крупнейших продуктовых ритейлеров, которые преимущественно и формируют спрос в этом сегменте.

Впрочем, без антирекордов тоже не обошлось: как указано в том же исследовании, на протяжении всего года совокупный объем вакантных площадей находится на беспрецедентно высоком уровне: эксперты насчитали 1 миллион кв. метров пустующих площадей, чего не было за всю историю развития рынка складской недвижимости. Для сравнения: в 2014 году простаивало около 840 тысяч кв. метров, в 2013 году — 158 тысяч кв. метров.

Петр Зарицкийрегиональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL«Текущий год стал, с одной стороны, непростым для профессиональных инвесторов и девелоперов, которым пришлось серьезно пересмотреть стратегию своего бизнеса, адаптируясь к рынку арендатора. Большинству из них пришлось перейти на новые правила игры, применяя фиксацию валютного коридора, смягчение коммерческих условий контрактов, изменение валюты договоров и снижение арендных ставок. Тем временем многим арендаторам удалось воспользоваться предоставленной возможностью и заключить сделки по аренде помещений на очень выгодных, порой даже на беспрецедентных условиях. Важно иметь в виду, что в период предельной нестабильности национальной экономики, многие компании стараются использовать стратегию полного выхода из актива, то есть, продать их конечным заказчикам или инвесторам».

В самом невыгодном положении оказались девелоперы и инвесторы, успевшие накопить большую валютную кредитную задолженность: у них зачастую нет возможности зафиксировать валютный коридор или перейти на расчеты в рублях, что категорически не устраивает потенциальных арендаторов.

А вот те, кто не слишком увлекался займами, а то и вовсе сумел уложиться в собственные средства, теперь проявляют на рынке наибольшую активность. Также эксперты утверждают, что в нынешних условиях бесспорное преимущество сейчас находится на стороне тех, кто строит не спекулятивные объекты, а «под ключ» (built-to-suit).

Средний уровень арендных ставок для складов класса А в Московском регионе находится в диапазоне 4-4,5 тысяч рублей за кв. метр в год. Договоры, как правило, заключают в рублях на короткий срок: не более 3-5 лет.

Владислав Рябовпартнер, региональный директор по складской, индустриальной недвижимости Colliers International«В долгосрочной перспективе мы прогнозируем рост арендных ставок за счет совокупности факторов: рынок Московского региона не насыщен складскими площадями, особенно по сравнению с развитыми европейскими странами, спекулятивные проекты все реже появляются на рынке, а также увеличивается себестоимость проектов за счет дороговизны строительных материалов и стоимости банковского финансирования. Планы по вводу в эксплуатацию новых объектов, строительство которых было заявлено в кризисный период, могут быть скорректированы с учетом будущего спроса, а дисбаланс между предложением и спросом будет компенсироваться за счет увеличения доли проектов built-to-suit в общем предложении».

По прогнозам аналитиков, в 2016 году объем ввода в эксплуатацию новых объектов будет на 40% ниже, чем в нынешнем. Если в экономике не случится ничего сверхъестественного, это должно привести к снижению уровня вакантности. Впрочем, уже во втором полугодии 2015-го из-за небольшого объема ввода складских объектов и текущего уровня спроса доля пустующих площадей с нынешних 10-11% снизится до 9-9,5%.