Госдума приступает к рассмотрению поправок в 214-й ФЗ, призванных максимально защитить дольщиков. Между тем в Дубае все уже давно придумано
Александр Шарапов. Фото: пресс-служба NAI Becar
В Минстрой и разработанные им поправки в 214-й ФЗ сегодня не кинул камень только ленивый: дескать, предложенные изменения выгонят с «поляны» мелких и средних застройщиков, поднимут цены на жилье в диапазоне от 5% до 40%, дадут банкам полную власть над девелоперами и вообще угробят рынок недвижимости. Но прежде чем делать выводы, имеет смысл обратиться к зарубежному опыту. Президент группы Becar Александр Шарапов предлагает в качестве примера взять Дубай.
Александр, а почему именно Дубай?
Александр Шарапов: Дубай интересен нам тем, что это такая же молодая рыночная экономика, как и российская. В 2009 году у них наблюдался серьезнейший кризис, резкое падение цен на недвижимость и в результате банкротство очень многих девелоперских компаний. При этом никакой защиты физлиц, вкладывающих деньги в строительство, на тот момент не было. Но с помощью международных консультантов, в первую очередь англичан, буквально за два года было создано законодательство, которое сейчас позволяет быть инвестору уверенным в том, что его деньги не пропадут. Задержка строительства возможна, но вот объект стопроцентно будет достроен. Как мы сейчас живем? Мы страхуем наше долевое строительство в страховых компаниях. По факту их 19, но реально работают четыре. В основном в списке такие компании, как «Респект» или «Региональная страховая компания». Кто о них слышал? Фактически никто. Вероятнее всего, при банкротстве крупного девелопера эти страховые компании обанкротятся вместе с ним, то есть, считайте, защиты все так же нет. А ВСК, например, не страхует объекты, которые готовы менее чем на 50%. Словом, мы вынуждены признать, что, к сожалению, долевое строительство действительно нуждается в дальнейшей защите. Об этом говорят депутаты Госдумы, об этом говорит Минстрой. И сейчас вырабатываются новые положения, в частности, предлагается идти через кредитование банков и открытие эскроу-счетов, на которых аккумулировались бы деньги дольщиков. Это уже близко к тому, что происходит в Дубае. Еще ближе подошли со своими инициативами Сбербанк и Газпромбанк: они предлагали открывать эскроу-счета для каждого проекта, именно на них собирать деньги дольщиков и дальше из этих денег уже финансировать стройку.
В Дубае происходит именно так?
Александр Шарапов: Почти. Ты инвестируешь деньги, но эти деньги девелопер не получает напрямую — он кладет их на эскроу-счет в банке. Дальше, как только девелопер построил 20% объекта, в этот момент ему может быть перечислена первая «порция» денег. Проверку факта постройки проводит специальный государственный орган: он отслеживает, на самом ли деле исполнены все необходимые работы. То есть девелопер вынужден за свой счет покупать земельный участок, за свой счет или за счет институциональных инвесторов (не дольщиков!), которые инвестируют средства, построить первые 20%, и только потом в пропорции к полученным от дольщиков деньгам он может эти «дольщицкие» деньги получать и вкладывать в свою стройку. Таким образом, если вдруг девелопер не смог исполнить свои обязательства, на счетах эскроу скоплены деньги, достаточные для того, чтобы достроить объект. В этом случае девелопер теряет земельный участок, который приобретен за его собственные средства, и тогда другим девелоперским компаниям становится интересным его санировать. Механизм понятный, простой и не приводит к существенному удорожанию процесса строительства. Да, в этом случае необходимо иметь начальные деньги на приобретение земельного участка и постройку первых 20% объекта, но зато безопасность инвестиций крайне высока.
В этой схеме как-то учитывается возможная девальвация национальной валюты?
Александр Шарапов: На сегодняшний день дубайский дирхам привязана к доллару. Доллар дорожает, а вместе с ним дорожает дирхам. Но в целом в других странах с рыночной экономикой аналогичные схемы, конечно же, никоим образом девальвацию национальной валюты не учитывают. И риск того, что денег, которые собрали с дольщиков, возможно, не хватит на достройку, теоретически существует. Но напомню, земельный участок — это порядка 10-20%, а иногда и больше от общей стоимости строительства. Таким образом, даже если инфляция существенная и стоимость строительства растет на 10-20% в год, достроить данный дом все еще можно. Но такие темпы удорожания, правда, мало в каких странах наблюдаются.
То есть Россия может перенять опыт Дубая или хотя бы подумать об этом и взять что-то частично?
Александр Шарапов: Что хорошо в этой системе, она не удорожает существенно процесс строительства, о чем сейчас, в связи с реформой 214-го ФЗ, мы так много говорим. Да, возникает первоначальный дефицит денежных средств, но в этом случае у девелопера есть возможность привлечь финансирование, задействовав средства не частных инвесторов-дольщиков, а уже профессиональных инвесторов. Конечно, такие инвесторы часто дают деньги под процент — это раз. Конечно, инвесторы, которые заходят именно в капитал девелоперской компании, в капитал проекта, могут свои деньги потерять — это два. Но дольщики и профессионалы — это разный уровень знаний инвестора, разные риски и это дистанция огромного размера между возможностями тех людей, которые покупают квартиры для своих личных нужд и пользования, и тех, кто играет и спекулирует (в профессиональном смысле), рискуя своими деньгами, и вкладывает их на самой начальной стадии проекта.
