Нетипичное вторичное

За три года цены на первичном рынке выросли намного существеннее, чем на вторичном. К тому же уже более чем в половине районов Москвы новостройки дороже «вторички»

В первую волну пандемии московская «вторичка» оказалась одним из самых пострадавших сегментов рынка недвижимости. Достаточно вспомнить статистику компании «ИНКОМ-Недвижимость», согласно которой в первую половину первой карантинной недели число поступивших в компанию звонков было в пять раз меньше, чем в обычный период (как месяцем, так и годом ранее), а во второй половине недели число таких обращений снизилось уже в семь раз.

Впрочем, быстро упав, сегмент сумел столь же быстро подняться: трех месяцев ему вполне хватило, чтобы вновь подобраться к мартовским уровням. Как отмечает портал irn.ru, в июне, сразу после отмены режима самоизоляции, спрос на «вторичку» вырос на 122%, июль и август прибавили по 30%.

Например, в августе, по данным столичного Росреестра, было зарегистрировано 14 695 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья — на 30% больше, чем в предыдущем месяце (11 303). В сравнении с августом прошлого года, когда было оформлено 10 683 таких договора, показатель увеличился на 38%. И если период январь-июль 2020 года отставал от аналогичного периода прошлого года на 25%, то период январь-август — уже только на 18%.

Как уже рассказывала Business FM, есть несколько основных причин такой рыночной активности: реализация отложенного спроса, накопившегося за время самоизоляции, низкие ипотечные ставки, отчаянно дешевеющий рубль и столь же отчаянно снижающаяся доходность по банковским депозитам. По оценкам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергея Шломы, «в силу последней причины на рынок выходит все больше покупателей, которые фактически не нуждаются в решении жилищного вопроса — рекордно низкие ставки по вкладам вызывают у них сильную негативную реакцию из серии «да я лучше в квартиру вложусь, чем получать такие проценты». По нашим наблюдениям, каждая седьмая сделка во вторичном сегменте сейчас проходит именно с целью сохранения сбережений от обесценивания». В результате число покупателей, приобретающих жилплощадь с помощью «живых» средств, без использования займа, увеличилось в два раза по сравнению с началом лета.

По подсчетам ЦИАН (есть в распоряжении Business FM), за третий квартал этого года московское вторичное жилье подорожало на 3,5%, что, наверное, не очень радует покупателей, зато приятно продавцам и инвесторам. Однако вообще за последние три года цены на столичные новостройки выросли куда существеннее, чем на вторичное жилье — 24% против 17%.

Пока в среднем вторичный рынок подороже первичного, но если три года назад доля районов Москвы, в которых «первичка» по части цен опережала «вторичку», составляла 48%, то сегодня это уже 57%. Разница в стоимости готового и строящегося жилья сокращается: за неполный 2020 год она составляла в среднем за месяц 4%, в 2019 году — 9%, в 2018 году — 6%. При этом больше становится районов с долей «первички» выше 80%: в 2017-м году их было восемь, сейчас — 14.

По мнению руководителя Аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, превышение стоимости новостроек над вторичным рынком — ситуация нетипичная: «Подобная ценовая картина ранее была характерна преимущественно для районов, где строилось жилье на уровень выше того, что было доступно на «вторичке». Сегодня же превышение цен строящегося жилья наблюдается даже в тех районах, где реализуются преимущественно проекты массового сегмента».

Как отмечает эксперт, не стоит забывать о том, что платежеспособность населения ограниченна, программа льготного кредитования завершается (по крайней мере, на момент подготовки материала решение о ее продлении принято не было), да и сегмент новостроек намного хуже сбалансирован относительно сегмента готового жилья, которые обеспечены спросом как минимум за счет постоянной миграционной подвижности и демографических факторов. Поэтому стоимость вторичной недвижимости будет оставаться тем самым ценовым максимумом для недвижимости первичного рынка аналогичного сегмента.