16+
Вторник, 24 ноября 2020
  • BRENT $ 45.13 / ₽ 3438
  • RTS1256.81
4 ноября 2020, 07:40 Недвижимость

Гибкие офисы: взгляд изнутри

Лента новостей

Кто сегодня является основным потребителем flex-офисов, какие их плюсы арендаторы считают ключевыми и находят ли в гибких пространствах не только преимущества, но и недостатки?

Гибкий офис, спроектированный IND architects для компании Space 1.
Гибкий офис, спроектированный IND architects для компании Space 1. Фото: агентство Rupor

Председатель совета директоров ПАО «Калибр» Михаил Коган уже рассказывал BFM.ru: изначально предполагалось, что на базе второго коворкинга «Калибр», который должен открыться в декабре, сформируется комьюнити из представителей креативных индустрий, но спрос на гибкие пространства со стороны корпоративных клиентов оказался столь высоким, что уже сейчас именно они забронировали под аренду 50% нового коворкинга.

Кому это надо?

В описании арендаторов, которым интересны гибкие офисные пространства, профессионалы сегмента в целом сходятся — разнятся только детали. Действительно, наибольший интерес наблюдается сейчас со стороны крупных арендаторов, считает исполнительный директор сети сервисных офисов Space 1 Павел Федоров: «Для одних это временное решение и возможность протестировать новые форматы работы офиса на фоне пандемии, для других — взвешенное долгосрочное решение и возможность без капитальных затрат получить современное офисное пространство с набором необходимых услуг».

По мнению партнера, руководителя департамента офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, flex-формат подойдет компаниям, которые ищут современный и технологичный офис, но не хотят нести капитальные затраты и заключать договор аренды на длительный срок. Это также касается участников рынка, которые не обладают экспертизой по отделке офисных помещений и не планируют закладывать на это отдельный ресурс. «Мы ожидаем увеличение спроса на flex-пространства и проекты под конкретного клиента (built-to-suit). Сегодня сотрудники хотят посещать офис не для того, чтобы воспользоваться компьютером, — это можно сделать и дома, а прежде всего, чтобы обсудить коллаборации, совместные проекты, встретиться с клиентом», — считает Наталья Никитина.

Управляющий директор сети смарт-офисов SOK Михаил Бродников добавляет чуть больше конкретики: «Чаще всего SOK выбирают технологичные компании: IT-менеджеры и agile-команды составляют примерно 70% наших клиентов».

А вот как описывает расклад сил среди арендаторов основатель и генеральный директор сети корпоративных смарт-офисов CEO Spaces Гурген Шекоян: «В прошлом году мы хотели провести большую работу и выявить спрос — из каких отраслей он идет. Но он так быстро меняется, что в этом оказалось мало смысла. Безусловно, IT-сектор более чувствителен к переменам, и они первые начали думать о гибких офисных решениях, но за ними очень быстро подтянулись и другие отрасли: это и банковская сфера, и девелопмент, и просто «стандартный» бизнес. Сейчас, например, с нами общается крупная юридическая компания, хотя, казалось бы, юристы максимально консервативны».

Несмотря на то что движение в сторону гибких офисов началось не вчера, коронакризис, конечно, внес определенные коррективы. «Из крупных компаний от классических, кабинетных офисов в пользу гибких пространств отказываются те, кто пострадал из-за пандемии сильнее всего: компании, связанные с туризмом, с непродуктовым ретейлом, с fashion-индустрией, с нефтегазодобычей и сервисом в этой отрасли», — подчеркивает директор по продажам сети сервисных офисов Space 1 Мария Кабанова. Понятно, что в ситуации неопределенности все хотят найти решения с минимумом затрат и гибкостью по сроку аренды — а этим требованиям сегодня в полной мере соответствуют только сервисные офисы.

Гибкий выбор — от случайного до целенаправленного

Среди нынешних арендаторов гибких офисов немало компаний — игроков рынка недвижимости, и их взгляд изнутри, наверное, наиболее любопытен, поскольку совмещает обычный подход арендатора с оценкой профессионала. Что именно заставило девелоперов, риелторов, консультантов отказаться от прежнего классического адреса — не суть важно. Куда важнее то, почему они сделали выбор в пользу flex-формата и какие преимущества гибкого офиса считают ключевыми.

В этом смысле опыт компании Sminex, которая сегодня имеет прописку в «CEO Spaces Кадашевская» на Кадашевской набережной, наверное, выбивается из общего ряда: как признается директор HR-департамента Sminex Иван Бельских, именно гибкий офис компания не искала, но рассматривала такой вариант, поскольку имела позитивный опыт размещения небольших проектных команд в коворкинге.

Иван Бельских директор HR-департамента компании Sminex «Для нас гибкость офиса прежде всего определяется возможностью увеличения или сокращения количества рабочих мест в зависимости от текущих потребностей бизнеса. Здесь мы получили такую возможность. Преимущества гибкого офиса по сравнению с классической арендой в первую очередь в отношении оператора к клиенту. Это взаимовыгодное партнерство: оператор гибкого офиса заинтересован в успехе своего клиента в отличие от среднестатистического московского арендодателя».

А вот компания Cushman & Wakefield, чей громкий переезд в гибкий офис сети Space 1 на Тверском бульваре недавно бурно обсуждал рынок, напротив, целенаправленно искала именно новый формат. И точно знала почему, рассказывает управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко.

Сергей Рябокобылко управляющий партнер, генеральный директор компании Cushman & Wakefield «Мы в течение 13 лет размещались в офисе формата open space в рамках договора «классической» аренды в БЦ Ducat Place III. Однако новое время и текущие обстоятельства требуют гибкости как в плане условий договора, так и в плане функционала помещения. Поэтому мы искали формат гибкого офиса, который отвечал бы нашим потребностям с точки зрения безопасности, комфорта, а также функциональности и уникального стиля. Наш новый офис — современное пространство, удобное для коллаборации отделов и управления кросс-функциональными командами. Считаю очень правильным, что мы примеряем на себе формат гибкого пространства: оно позволяет поддерживать гибридную работу, при которой сотрудники, работающие из дома и из офиса, могут эффективно взаимодействовать. Мы сами постоянно меняемся и помогаем меняться нашим клиентам. Основные преимущества гибкого офиса на Тверском бульваре — это локация в центральном деловом районе, развитая инфраструктура, эргономичность, технологичность и уникальная атмосфера. Примеры других преимуществ — современный дизайн, функциональные помещения, а также технологии, которые используются для входа в офис, для печати документов, общения с владельцем, бронирования рабочих мест и переговорных комнат. Концепт полностью вписывается в изменение наших бизнес-процессов. Такой офис соответствует требованиям лидирующего консультанта на рынке коммерческой недвижимости и ожиданиям наших партнеров и клиентов».

Кстати, особым и очень важным фактором Сергей Рябокобылко называет аутсорсинг административно-хозяйственных услуг. «Уверен, внедрение гостиничного сервиса в офисные площади — это новый тренд, который определит будущее офисного сегмента», — считает эксперт.

Еще одна компания, недавно отпраздновавшая «гибкое» новоселье, — Kalinka Group. «Для нас новый формат сервисного офиса Space 1 в районе Арбата — это как отель «пять звезд», где все включено», — отмечает председатель совета директоров компании Екатерина Румянцева.

Екатерина Румянцева председатель совета директоров Kalinka Group «Оператор нового офиса заботится о нас не хуже консьерж-сервиса: ежедневная уборка, ремонт, техническая поддержка, меблировка рабочих зон, кухонного пространства и общих зон, благодаря чему мы можем еще больше сконцентрироваться на выполнении ежедневных задач, посвятить время стратегическому развитию компании и коммуникациям как с нашими клиентами, так и внутри коллектива. Ставка аренды включает все налоги и коммунальные платежи, а также охрану и даже чай/кофе, что снимает головную боль с компании-арендатора. При этом каждое из пространств — как манекен, который можно декорировать в соответствии со своими вкусовыми предпочтениями».

По оценкам эксперта, с закрытием границ и переходом на удаленную работу особо бурное развитие получили коворкинги: сразу несколько крупных проектов вышли на столичный рынок во втором-третьем кварталах 2020 года, и еще больше появится до конца года. «Ряд крупных корпораций, кстати, планирует распространить удаленную работу на часть своих сотрудников и после снятия всех карантинных мер: доля таких сотрудников в крупных компаниях может находиться в диапазоне от 20% до 40%», — считает Екатерина Румянцева, отмечая, что сама Kalinka Group пока каких-либо недостатков в своем новом офисе (читай: в своем новом офисном формате) не заметила.

А вдруг просто не успела — ведь переезд состоялся только во второй половине октября? Не может же быть, чтобы целый сегмент, внутри которого расположилось сразу несколько форматов, — и на всех ни одного недостатка…

Гибкость, которая не по карману. Или не по размеру

Не может. Недостатки или нет, но особенности у flex-сегмента есть. Причем говорят о них в основном не арендаторы (к примеру, как считает Иван Бельских, «разве что возникают эксплуатационные вопросы, как и в обычном офисе, которые мы оперативно решаем с оператором»), а профессионалы, предлагающие рынку гибкие офисные модели. Первая особенность, которую отмечает Михаил Бродников: «Количество мест, которые мы в такой модели можем предложить рынку, пока ограничено. Но мы активно работаем над устранением этого недостатка».

Еще одна тема, над которой наверняка задумывался всякий, кто так или иначе соприкасался с flex-форматами, — а всем ли они подходят. Гурген Шекоян постарался дать исчерпывающий ответ.

Гурген Шекоян основатель и генеральный директор сети корпоративных смарт-офисов CEO Spaces «В любом рынке есть качественные, классные продукты, которые все хотят. Взять хотя бы автомобильный: многие, например, хотят Gelandewagen AMG, который стоит 20 млн рублей. В этом и проблема — он очень дорогой. Поэтому, когда люди говорят, что коворкинг дорогой, нужно понимать: это упакованный продукт, в который вложили много денег для того, чтобы конечный потребитель мог платить просто аренду. Чем больше компания, тем меньше ей хочется заниматься чем-то еще помимо своего основного вида деятельности. Но когда в компании работает от 10 до 50 человек, тут как раз возникает вопрос: вроде хочется заниматься бизнесом, и надо кастомизировать все. Люди сравнивают обычный офис с коворкингом, говорят, что это очень дорого, и выбирают прямое стандартное решение — арендовать офис и самим заниматься эксплуатацией. Поэтому, говоря о том, какие минусы есть в нашем сегменте, я бы отметил, что мы не подходим переходному формату компаний со штатом от 10 до 50 сотрудников. Мы по сравнению со стандартным офисом дороже».

А есть еще варианты, при которых классический офис все-таки выгоднее гибкого? Есть, признает Павел Федоров, но всего один: «Обычный офис может оказаться выгоднее сервисного, пожалуй, только в том случае, если компания может планировать дольше, чем на четыре-пять лет, и обладает свободными средствами на отделку и мебель». Хотя надо понимать, что в этом случае заниматься всем этим ей придется самостоятельно, напоминает эксперт.

Зонирование освоили, пора начинать думать о психологии

Какие предложения готовы сделать профессионалы гибкого сегмента своим арендаторам — понятно. Какие требования арендаторы готовы предъявлять к коворкингам и сервисным офисам — тоже понятно. А вот чего они все вместе хотят от архитекторов, работающих над созданием flex-форматов? Об этом BFM.ru побеседовал с партнером архитектурной студии IND architects Андреем Сидоровым, имеющим немалый опыт работы с гибкими пространствами.

— Можно ли выделить главные требования, которые сегодня предъявляют ваши «гибкие» заказчики?

— Главное требование к архитекторам — чтобы планировочные решения можно было максимально быстро менять под потребности арендатора, я имею в виду зонирование и количество людей. Это требования и к инженерным решениям, и к перегородкам, и к мебели. Именно на этом построена концепция гибких офисов. Задача архитекторов — предусмотреть все варианты использования помещений: кому-то нужен open space, кому-то больше переговорных и отдельных кабинетов, кому-то — лаунж-зоны с возможностью там работать. И на этапе проектирования архитектор не знает, что захочет арендатор.

— И каждый раз приходится все придумывать заново? Или уже появились какие-то наработки?

— Архитекторы используют различные решения зонирования. Если для классических офисов мы используем бенч-системы для столов, когда на четыре-пять столов одна цельная ножка, то для гибких офисов предпочтительнее нарезки по два-три стола, что позволит за счет перестановки мебели менять планировочную структуру. Тотальные open space не подходят для гибких офисов, там используют более нарезанные пространства на 20-30 посадочных мест. Иногда арендаторы задумываются о сдаче части помещений в субаренду, так что архитектор предусматривает дополнительные изолированные входы. Преимущество гибкого офиса в том, что компания-арендатор не тратит деньги на ремонт — он уже сделан — и новую мебель — она входит в стоимость аренды.

— С вашей точки зрения, есть ли какие-то требования, которые заказчики предъявляют крайне редко, а стоило бы?

— Заказчики не часто просят архитекторов предусмотреть в офисах зоны отдыха для сотрудников, биофильный дизайн, не думают о психологии пространства. Архитекторы закладывают это в проекты и убеждают заказчика в необходимости, так как благодаря грамотным решениям сотрудникам станет комфортнее работать в офисах. Например, в проекте Space 1 на Тверском бульваре мы удачно обыграли установленную здесь чашу бассейна — несколько лет назад в историческом здании, когда-то принадлежавшем фавориту Екатерины II Ивану Римскому-Корсакову, хотели открыть спа-центр. Мы не снесли чашу, а оборудовали в ней переговорные и спуск превратили в рабочую зону в виде амфитеатра.

Сегодня в гибких офисах все чаще оборудуют современные зоны отдыха: игровые комнаты с настольными играми и видеоприставками, залы для занятий спортом или медитации, собственные бары, небольшие оранжереи с растениями. Андрей Сидоров уверен, что в дальнейшем это станет обязательным атрибутом гибких офисов.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию