16+
Четверг, 5 августа 2021
  • BRENT $ 70.56 / ₽ 5156
  • RTS1653.31
5 июля 2021, 07:13 Недвижимость

Игра в защите. Часть I

Лента новостей

Глава федерального Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Константин Тимофеев на встрече с журналистами рассказал, как новые изменения в 214-й федеральный закон повлияют на работу фонда

Фото: Владимир Гердо/ТАСС

Президент Владимир Путин подписал закон, который вносит ряд изменений в 214-й федеральный закон, определяющий взаимоотношения участников долевого строительства, а также в ряд других профильных законодательных актов. О том, какими правами наделяется в этой связи федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, на каких аспектах своей работы он планирует делать особый акцент, как намерен выстраивать взаимоотношения с регионами и о многом другом, глава фонда Константин Тимофеев подробно рассказывал на недавней встрече с журналистами. Некоторые из его заявлений заставили региональное руководство, профессиональных игроков рынков на местах и ждущих решения своих проблем дольщиков очень внимательно прислушаться к тому, что же говорилось на этой встрече.

Статистика официальная, полуофициальная и необходимая

Для начала несколько приведенных цифр. На сегодняшний день в Едином реестре проблемных объектов (в ЕРПО включаются дома, по которым сроки завершения строительства или передачи квартир дольщикам нарушены более чем на шесть месяцев) значится 2910 домов (важно, что эти данные ежедневно актуализируются). По данным на начало июня 2021 года, в восстановлении прав нуждается 159 тысяч дольщиков.

В работе у фонда находится 1368 объектов, которые могут быть достроены или в которых дольщикам будет выплачено возмещение. На сегодняшний день решения приняты по 821 проблемному объекту (64,5 тысячи дольщиков), в том числе по 155 объектам (9,9 тысячи дольщиков) — с начала 2021 года. В результате более 44 тысяч человек после завершения строительства 428 домов получат квартиры, а более 20 тысяч граждан в 393 объектах — выплаты.

Вообще, как подчеркнул Константин Тимофеев, расклад сегодняшнего дня — примерно 60% достройки на примерно 40% выплат; стройка не дороже, а порой даже дешевле выплат, но, понятное дело, занимает куда больше времени — в среднем от шести до девяти месяцев с момента перехода прав к региональному фонду, если у объекта высокая стадия готовности и есть документы. На практике, однако, это встречается крайне редко. По данным фонда, сейчас выплаты уже получили 85% дольщиков, по которым наблюдательный совет фонда вынес решения.

На контроле у регионов, в свою очередь, находится 1542 дома: информация о сроках и механизмах восстановления прав граждан содержится в дорожных картах, которые актуализируются ежеквартально. Срок подачи новых актуализированных дорожных карт — до 5 июля. А по итогам первого квартала в регионах восстановлены права 10 926 дольщиков в 114 теперь уже бывших проблемных объектах.

Как отмечают в фонде, в этом году дополнительно обозначились еще 7 тысяч пострадавших граждан. «Проблемные объекты появляются, и они будут появляться до тех пор, пока все полностью не перейдут на счета эскроу, — объясняет Константин Тимофеев. — Сейчас ориентировочно по эскроу строится 51-52%, по итогам июня, возможно, будет около 60%. Много, но не все: эти «старые» объекты будут завершаться еще два — два с половиной года».

Впрочем, по мнению главы фонда, есть ЕРПО — и это официальная статистика, а число пострадавших граждан — эта статистика, с одной стороны, вроде бы официальная, а с другой — полуофициальная, потому что так называемого реестра обманутых дольщиков сейчас нет — он был отменен три года назад. «Данные о количестве пострадавших граждан мы получаем только в привязке к проблемным объектам, включенным в ЕРПО, при этом часть таких объектов вообще без граждан. Такой реестр нам очень нужен, чтобы мы знали, сколько все-таки пострадавших граждан, чтобы они были официально зарегистрированы, чтобы этот учет велся, чтобы регионы не смогли манипулировать цифрами», — говорит Константин Тимофеев.

Застройщики — по крайней мере, серьезная, добросовестная и ответственная их часть — против появления подобного списка совершенно не возражают. Более того, как считает генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов, поименный список на государственном уровне может принести немало пользы.

Иван Мотохов, генеральный директор ГК «Атлант»:

«На работу застройщиков создание подобного реестра не повлияет — у каждой компании, где есть проблемные объекты, есть и соответствующие списки. Более того, добросовестные застройщики, которые стремятся выполнить свои обязательства, находятся в постоянном контакте с дольщиками и лично знают многих. Если говорить о государственном уровне, то такой единый реестр может быть полезен. Например, можно будет быстро получить картину по конкретному региону или населенному пункту, оценить число пострадавших, относящихся ко льготным категориям, несовершеннолетних и так далее.

Еще один момент: поименный список может косвенно поспособствовать снижению в стране так называемого потребительского терроризма и спекуляций на проблеме обманутых дольщиков. Одно дело, когда протест выражают пострадавшие, другое — люди, не имеющие отношения к проблемному объекту, а то и вовсе пытающиеся «раскачивать лодку» и оказывать реальным дольщикам платные услуги. Таким образом можно будет «отделить» действительно пострадавших людей от «профессиональных обманутых дольщиков», которые даже не заключали договор с застройщиком, а просто стремятся получить собственную выгоду в сложившейся ситуации».

Конечно, как и для любой электронной базы, в данном случае будет крайне важен вопрос защиты персональных данных. Утечка информации о включенных в реестр гражданах чревата как минимум потоком телефонного спама — например, с предложениями «юридических услуг». Помимо естественного раздражения людей от спама здесь возможны и негативные финансовые последствия, предупреждает эксперт. «Первое: для дольщиков, которых будут стимулировать тратиться на юридические услуги, причем с непрогнозируемым эффектом, это может быть и нулевой эффект от действий малограмотных «специалистов», и прямой ущерб от действий мошенников. Второе: застройщики, которые действительно прилагают все усилия для скорейшего завершения стройки, могут столкнуться с витком массовых исков на выплату компенсаций или заявлениями на банкротство. А это только снизит вероятность своевременной достройки проблемных объектов. Массово выплачивая компенсации по таким искам, застройщик не сможет финансировать строительство, что в перспективе приведет только к появлению новых обманутых дольщиков», — подчеркивает Иван Мотохов.

Ожидание длиной в два квартала

Где сегодня больше всего проблемных объектов? Вот как отвечает на этот вопрос Константин Тимофеев: «Больше всего проблемных объектов, естественно, там, где больше всего строят (без учета Москвы и Санкт-Петербурга): это Московская область, Ленинградская область, Краснодарский край и Красноярский край. Но в Московской области мы разобрали весь имеющийся объем, с Андреем Юрьевичем (Воробьевым, губернатором Московской области. — Business FM) проработали софинансирование, и поэтому по Московской области у нас сейчас вопросов нет — активно двигаемся. Следующая — Ленинградская область. По Ленинградской области, конечно, проблем больше, чем у всех: в первую очередь, из-за недостатка софинансирования, и во-вторых — из-за срывов выполнения дорожной карты. Красноярский и Краснодарский край: здесь регионы подтянулись, и процесс уже налажен, деньги на софинансирование они нашли. И у нас останется Новосибирск, где по дорожным картам тоже есть просрочки. Тоже были личные встречи, мы выезжали в регион, и тоже там сейчас ситуация налаживается». На всякий случай стоит подчеркнуть: Москва и Санкт-Петербург не входят в периметр охвата федерального фонда — они решают свои проблемы исключительно самостоятельно.

Так вот, на встрече с журналистами Константин Тимофеев объявил о нововведении, значимость которого никому не следует приуменьшать: «Согласно принятым законодательным поправкам, у нас теперь есть полномочия по контролю за выполнением субъектами дорожных карт проблемных объектов и их обязательств перед населением. Что это значит? Это значит, что мы должны вместе с каждым субъектом разобрать каждый адрес и понять механизм достройки проблемного объекта. И если механизм мы не поймем, то мы будем этот объект предлагать забрать в фонд — даже несмотря на какие-то нежелания субъектов. Подождем два квартала, но не больше, а потом будем принимать решение. Если честно, мы знали и ожидали, что поправки будут приняты, и все дорожные карты уже проверили — так что по итогам четвертого квартала 2020 года, по итогам первого квартала этого года мы знаем, в каких субъектах есть нарушения. К сожалению, субъекты нередко обязательства берут — и не выполняют. Но теперь у нас будут законодательно закрепленные полномочия — в первую очередь, конечно, информационные: регионы обязаны предоставлять нам информацию по исполнению дорожных карт в форме отчетов, которые мы, в свою очередь, будем направлять в Минстрой. С другой стороны, фонд сможет использовать все ресурсы, чтобы настаивать на точном выполнении дорожных карт».

По словам генерального директора Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Новосибирской области Дмитрия Богомолова, и до этого, конечно, каждый региональный фонд занимался мониторингом дорожных карт, но теперь контроль будет еще жестче. Хотя механизм «отбора» объектов у регионов еще предстоит выработать.

Дмитрий Богомолов, генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Новосибирской области:

«Каким образом это будет происходить, непонятно. Видимо, какой-то механизм будет предложен. Пока такого механизма — что, например, два месяца ждем и забираем — я не видел. Думаю, будут просто какие-то меры реагирования. Видите, те объекты, которые переданы уже в региональный фонд, не забрать, то есть речь идет о тех объектах, которые находятся сейчас в дорожной карте и по которым сейчас еще разрабатываются механизмы восстановления прав — будь то механизм фонда, либо какие-то субсидии, либо масштабные инвестиционные проекты. И если по каждому адресу будет прописан механизм и указаны сроки и ответственные лица по каждому объекту, если это будет не соблюдаться, то фонд каким-то образом будет на себя это забирать».

Сейчас каждый региональный фонд еженедельно отчитывается: как идут дела, что удалось сделать, что пока нет. И субъекты активизировались — на фоне принятых дополнительных мер контроля начали предметно изучать каждый адрес своей дорожной карты. «Проблема обманутых дольщиков стоит очень остро, и, я так понимаю, на сегодняшний день просто нет права на еще какую-то ошибку, поэтому дополнительные контрольные меры и применяются», — считает Дмитрий Богомолов.

Кроме того, есть объекты, которые по ходатайству субъектов заявлены в работу фонда, — сейчас их более 1,3 тысячи. Из них по 636 требуется принятие решения наблюдательного совета. «Важно, что у нас в этом году 636 объектов, по которым необходимо принять решение, и как раз из этих 636 у порядка 20% нет конкурсного производства, — продолжает рассказ Константин Тимофеев. — Когда мы все детально разбираем, сразу становится видно, привлекательный объект или нет, есть ли там возможность получить какую-то прибыль после восстановления прав дольщиков, чтобы вырученные средства в дальнейшем также направить на защиту других дольщиков. И иногда на этом этапе главы субъектов видят такую прибыльность — и отзывают объекты себе и вдруг оперативно находят инвесторов. С одной стороны, наверное, это неплохо, а с другой стороны, мы бы вместе с субъектом получили эту прибыль и распределили между бюджетами. Поэтому сейчас у нас такая практика, что все-таки по таким объектам мы будем защищать граждан самостоятельно. Это для нас выгодно, потому что деньги в бюджет вернем».

Среди основных причин отзывов ходатайств — вероятность привлечения новых инвесторов, неурегулированность земельно-правовых отношений, отсутствие необходимого объема денежных средств для софинансирования механизмов фонда. Однако другая сторона проблемы в том, что спустя какое-то время объект может снова вернуться в фонд, потому что регион не справился. «Поэтому нам важно, чтобы все происходящие изменения положительно сказывались на восстановлении прав дольщиков, а не приводили к затягиванию сроков», — подчеркивает Константин Тимофеев.

Интересно, если фонд действительно начнет активно забирать «под себя» объекты, в том числе с инвестиционным потенциалом, сильно ли это расстроит региональных застройщиков и инвесторов? Да ничуть, считает директор по маркетингу федеральной компании «Талан» Наталья Гарифуллина.

Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федеральной компании «Талан»:

«Фонд осуществлял попытки привлечь девелоперов к достройке проблемных объектов в ряде регионов. Но этот опыт нельзя назвать успешным, поскольку не решены две основные проблемы. Как правило, в качестве компенсации за достройку администрация предлагает низколиквидные либо слабо подготовленные участки (с проблемами, которые нужно решать в течение нескольких лет). При этом сроки достройки проблемных объектов всегда сжатые. Таким образом, у инвестора возникает разрыв: деньги на достройку нужны сейчас, а возврат инвестиций наступит крайне нескоро. По этим причинам показатели окупаемости неудовлетворительные, даже при сопоставимой рыночной стоимости предоставляемого актива с объемом затрат на достройку.

Кроме того, на сегодняшний день не налажены механизмы предоставления компенсационных площадок. В одном из регионов ПФО был кейс, когда для достройки объекта уже был определен местный девелопер. В течение полугода он серьезно участвовал в подготовке документов, вел активную работу с дольщиками. Но позже было принято решение, что достраивать объект нецелесообразно, и дольщикам произвели выплаты. Безусловно, привлечение частных инвесторов в процесс достройки проблемных объектов — позитивный процесс, поскольку в условиях конкуренции рождаются более эффективные решения. Но необходимо более детально проработать процедуру привлечения девелоперов и механизмы взаимодействия на этапе достройки».

Группа компаний «Гарант» — одна из структур, которая принимала самое активное участие в решении проблем обманутых дольщиков в Брянской области. Кстати, по этой части Брянская область — один из лидеров, благодаря усилиям губернатора и региональных застройщиков, понимающих, что ответственность отрасли перед людьми солидарная. Но, как подчеркивает руководитель службы заказчика группы компаний «Гарант» Валентин Тарасов, в регионах ситуация с предоставлением компенсационных земельных участков не такая радужная, какой видится из столицы.

Валентин Тарасов, руководитель службы заказчика группы компаний «Гарант»:

«Региональные власти зачастую не обладают свободным банком земельных участков, либо их инвестиционная привлекательность стремится к нулю из-за отсутствия инженерной инфраструктуры, градостроительных и иных ограничений. Поэтому подбор этих участков, их доведение до возможности получения исходно-разрешительной документации происходит в ручном режиме, зачастую под контролем высших должностных лиц региона, крайне заинтересованных в разрешении проблем обманутых дольщиков. В ход идут освобождаемые участки из-под ветхого жилья, часто малопригодные для строительства многоквартирного дома, на них инвесторы размещают иные объекты, чтобы компенсировать свои затраты. Применяются и комбинированные варианты достройки проблемных объектов в рамках действующего законодательства, нюансы которых возможно обсудить только на месте с заинтересованными региональными застройщиками, ведущими строительство в субъекте.

В любом случае есть общая задача окончательно решить эту проблему, и участие такого института развития, как фонд, несомненно, также будет способствовать этому. Но, на мой взгляд, в первую очередь необходимо ускорить достройку расселенных объектов, находящихся на балансе фонда, в том числе и с целью передачи этих квартир для решения программ расселения из ветхого фонда и обеспечения жильем детей-сирот».

По оценкам федерального фонда, на восстановление прав оставшихся дольщиков с учетом перспектив завершения строительства объектов, рассмотренных наблюдательным советом, в 2022-2023 годах и части достройки 2024 года понадобится дополнительно около 60 млрд рублей. Раньше говорилось то о 300 млрд, то о 200 млрд, но теперь вот так. И плюс еще около 30% (то есть еще около 18 млрд) должны дать регионы в рамках тех объемов финансирования, которые предусмотрены законодательством. Конечно, есть субъекты, доля финансирования которых на решение вопроса восстановления прав дольщиков установлена в размере только 1%, а 99% идут из федерального бюджета, но в среднем по стране это все-таки установлено на уровне 25-30%.

Как отметил Константин Тимофеев, решение о докапитализации фонда пока не принято, однако соответствующий доклад председателю правительства уже состоялся. Запрашиваемых денег вроде бы должно хватить на достройку или компенсационные выплаты по объектам и дольщикам, решение по которым еще не принято, а также по новым пострадавшим гражданам: в фонде возможный «масштаб бедствия» оценивают еще где-то в 10-15 тысяч человек, хотя и называют этот прогноз наиболее пессимистичным.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию