Московская «элитка»: цифры и эмоции третьего квартала

На столичном рынке элитной недвижимости в данный период времени наблюдается снижение объема предложения, повышение цен как на первичку, так и на вторичку. Показательно и снижение спроса на квартиры на вторичном рынке элитного жилья. Каковы причины?

По итогам третьего квартала на столичном элитном рынке установлен новый антирекорд: согласно подсчетам компании Knight Frank*, объем предложения сократился до минимальных с 2016 года квартальных значений и составил 217 тысяч квадратных метров (минус 6% за квартал), или примерно 1,6 тысячи квартир и апартаментов (минус 8% за квартал). Конечно, если разбираться, то в сегменте de luxe лотов стало на 30% больше, а в сегменте премиум — на 18% меньше, но это уже детали, главное — падение объема предложения, какого рынок не видел давно.

«Примечательно, что ровно год назад мы фиксировали абсолютно противоположную ситуацию: максимальный объем предложения в сегменте за аналогичный период (337 тысяч квадратных метров, или 2,8 тысячи квартир и апартаментов), что стало одним из факторов поддержки спроса в последующих периодах. Таким образом, в годовой динамике общая площадь предложения сократилась на 36%, а количество экспонируемых квартир и апартаментов — на 43%», — подчеркивают эксперты Knight Frank.

Сочетание солидного объема нового ультрадорогого предложения, повышения цен в большинстве представленных на рынке новостроек и еще целого ряда факторов привели к тому, что цены выросли, и довольно существенно. По подсчетам Knight Frank, средневзвешенная цена элитного «квадрата» достигла отметки 1 206 000 рублей — это плюс 42% за год и плюс 19% за три месяца, что является для сегмента абсолютным квартальным рекордом.

В компании Savills* подтверждают, что цены сделок с объектами стоимостью от 1 млн долларов демонстрируют динамичный прирост. «С начала года рост стоимости сделок составил 15% на первичном рынке и 14,4% на готовые квартиры. Средневзвешенные цены сделок в период с января по сентябрь 2021 года — это 766 тысяч рублей за квадратный метр и 930 тысяч рублей за квадратный метр (вторичный рынок и первичный рынок соответственно). Средняя цена предложения по итогам месяца — 1,2 млн рублей за квадратный метр, что на 30% выше показателя, фиксировавшегося годом ранее», — отмечают в компании.

А вот спрос на элитную жилую недвижимость по итогам трех кварталов практически достиг объемов всего 2020 года (число реализованных лотов составило 1120 и 1310 соответственно), но конкретно в третьем квартале оказался отнюдь не ударным. Всего за июль — сентябрь на первичном рынке было заключено около 300 сделок, на 29% меньше, чем во втором квартале, делятся подсчетами в Knight Frank.

«Охлаждение спроса в третьем квартале — абсолютно нормальное явление, которое в большей степени связано с коррекцией рынка после активного поглощения в первой половине текущего года. На фоне снижения общего объема предложения, вымывания ликвидных лотов и значительной динамики цен рынок не может постоянно расти такими резкими скачками, как в первых двух кварталах. Кроме того, на охлаждение спроса в некоторой степени оказало влияние повышение ключевой ставки Центральным банком РФ. Часть покупателей вновь рассматривают вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала, что влечет отток инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В целом тенденция роста рынка пока сохраняется, и после текущей коррекции по итогам года мы увидим более высокие темпы в сегменте», — считает региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Кроме того, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань называет показательным спад спроса на вторичном рынке элитного жилья. «Если сравнивать спрос на готовые квартиры с допандемийным периодом 2019 года, то мы отмечаем снижение количества проданных лотов на 21%. Сегодня покупатель отдает предпочтение новым современным проектам, хотя вследствие роста цены квадратного метра спрос в денежном выражении показывает положительную динамику как на первичном, так и на вторичном рынке», — подчеркивает эксперт.

По оценкам директора по развитию экосистемы Kalinka Александра Шибаева, некоторое охлаждение интереса покупателей к вторичке обусловлено сразу несколькими причинами.

Александр Шибаев директор по развитию экосистемы Kalinka «Действительно, по результатам третьего квартала 2021 года спрос на объекты вторичной элитной недвижимости в Москве несколько упал — в среднем на 10-15% по сравнению с предыдущим кварталом. Рост средних цен, спровоцированный динамическим ростом цен на первичном рынке, привел к тому, что многие собственники подняли цены на свои объекты или не предоставляют дисконтов. Высокие средние цены на первичном рынке заставили покупателей обратить внимание на объекты на вторичке, чем увеличили интерес. По состоянию на начало октября средняя стоимость вторичной элитной недвижимости в Москве составила 1 318 000 рублей за квадратный метр, средняя площадь продаваемой квартиры в этом сегменте — 207 квадратных метров, средний бюджет — 273 млн рублей».

В продолжение темы генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова напоминает, что на элитном и особенно на суперэлитном рынке покупатели отлично умеют считать деньги, поэтому предпочитают подождать два-три года, но зайти в проект на старте продаж и взять жилье дешевле, чем вторичка.

Ирина Могилатова генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed«Дело в том, что собственники элитной вторички, приободренные ростом цен на новостройки, завышают стоимость. Если посмотреть средний ценовой срез, то получится, что многие вторичные предложения (60-65%) в Москве завышены на 15-25%. Это покупателя не вдохновляет, и он смотрит в сторону новостроек. Однако супертяжелый люкс всегда в тренде и продолжает пользоваться спросом. Такие объекты входят в разряд коллекционных, а эксклюзивный товар всегда самый привлекательный».

Тогда возникает резонный вопрос: что может сделать владелец не коллекционной, не трофейной, не эксклюзивной, а самой обычной элитки, чтобы повысить свои шансы продать квартиру?

«Продавцы делятся на две категории, — объясняет Ирина Могилатова. — Первая, самая большая, — те, кто на самом деле не продавцы, а хотят попродавать и, по сути, просто тестируют рынок; таких процентов 70. А вот оставшиеся 30% действительно хотят продать. А как можно продать? Нужно поставить правильные условия. Если симпатичную квартиру выставили, а на нее никто не смотрит, причина очевидна: завышенный ценник, который надо корректировать».

Есть еще такие продавцы, которые, по определению эксперта, сами себя хотят перехитрить. «Например, ставят цену в 100 млн рублей, но готовы отдать за 80 млн рублей, при этом просят об этом никому не говорить, вот никто и не смотрит. А обозначили бы реальную сумму, за которую готовы продать, процесс бы пошел», — уверена Ирина Могилатова.

«На текущий момент средний срок экспозиции элитной квартиры составляет 2,7 года. Это значит, что для успешной продажи квартиры необходимо, во-первых, правильно ее оценить, обратившись к специалистам рынка, а во-вторых, подготовить недвижимость к продажному состоянию — провести так называемый staging квартиры», — делится наблюдениями Александр Шибаев. По его оценкам, правильно оцененные квартиры с хорошим ремонтом продаются в три, а иногда и в пять раз быстрее других квартир.

*Есть в распоряжении Business FM