Покупатели новостроек в выборе между обещанным и построенным
Лента новостей
Раньше новостройки в начале строительства брали, потому что это было хоть и рискованнее, но куда дешевле, чем на финальных стадиях. Теперь некоторые игроки рынка утверждают: покупка на котловане — это больше не про выгодную инвестицию
Сегодня, задумываясь о приобретении квартиры в новостройке, люди ищут не обещания, а подтвержденную реальность, и покупка на котловане больше не воспринимается как очевидная выгода. К такому выводу пришли эксперты компании «Главстрой регионы» на основании изучения спроса на первичном рынке Подмосковья*.
«При нынешней ставке ЦБ и сроке строительства примерно в два года переплата по ипотеке составляет сумму, которая фактически «съедает» любую скидку на старте, а ведь часто к этому добавляются плата за арендное жилье, необходимость отделки с нуля, ряд временных издержек. Становится очевидно: покупка на котловане больше не про выгодную инвестицию, а про высокий порог входа и затяжной старт. Причем каждый лишний месяц — это не только платеж, но и неопределенность, на фоне которой сама идея откладывать переезд становится обременительной, а квартира перестает восприниматься как актив. В условиях ограниченного запуска новых проектов из-за высокой ключевой ставки, роста себестоимости и пересмотра девелоперских стратегий готовность становится не строительной отметкой, а маркером надежности, ценность уже обжитого пространства заметно возрастает, и спрос все чаще смещается в сторону готовых квартир, то есть от «потом доделаем» к «все готово для жизни», — рассказывает коммерческий директор «Главстрой регионы» Алексей Артошин.
Алексей Артошин коммерческий директор компании «Главстрой регионы» «По данным второго квартала 2025 года, на рынке новостроек Подмосковья наибольший интерес покупателей сосредоточился на корпусах, находящихся на средней стадии готовности, — там, где уже ведутся фасадные и внутренние работы. На такие объекты пришлось 34,8% всех сделок. Существенный рост показали корпуса на стадии монтажа нижних этажей: доля продаж увеличилась более чем втрое, с 8,8% до 28,8%. Прирост (до 17,3%) зафиксирован и у лотов на стадии монтажа верхних этажей. А вот спрос на квартиры на начальном этапе строительства, на котловане, наоборот, снизился с 37% до 16,3%. Такое перераспределение говорит о том, что покупатели стремятся к более готовому продукту и ранние стадии строительства сегодня теряют привлекательность. При этом заметного дисконта за нулевой цикл рынок практически не предлагает: стоимость квартиры на котловане может быть почти сопоставимой с лотом на более высокой стадии готовности. Остались лишь два фактора, которые продолжают работать в пользу выбора квартиры на нулевом цикле, — это цена или уникальная локация. В остальных случаях предпочтение отдается корпусам, где уже виден результат».
Такую структуру спроса эксперт называет не самым простым для девелоперов сценарием, но закономерным отражением текущей рыночной ситуации. «Проектное финансирование напрямую связано с наполнением счетов эскроу, и неэффективные проекты действительно могут закрываться с минимальной доходностью или даже убытками. Но рынок адаптируется, застройщики сокращают себестоимость, ускоряются, корректируют продукт. Механизмы стимулирования продаж при этом сохраняются, но их эффект ограничен. Основной рычаг — цена, причем не только через ее прямое снижение, но и через рассрочки, акции, бонусы. Тем временем объем новых проектов сжимается, что в перспективе приведет к уменьшению предложения готового жилья. И на этом фоне разница в цене между котлованом и корпусами на высокой стадии может снова начать играть более заметную роль», — предполагает Алексей Артошин.
А вот оценивая ситуацию в Москве, в компании «Метриум» отмечают, что обычно спрос по стадиям строительной готовности распределяется в городе достаточно равномерно. «По нашим подсчетам, в первом полугодии 2025 года 25% заключенных договоров долевого участия (ДДУ) приходились на стадию котлована. Еще 31% сделок были заключены в период возведения нижних этажей ЖК. Таким образом, около 56% сделок заключались на начальной стадии строительства. Что касается более поздних стадий, то на долю сделок на этапе строительства верхних этажей приходится 17% ДДУ, а на этапе отделочных работ — 25%. Иными словами, на стадии котлована заключается примерно такая же доля сделок, как и на этапе отделочных работ, — около 25%. Для сравнения, в первом полугодии 2024 года на стадии котлована были заключены 19% ДДУ, а на этапе отделочных работ — 21%, то есть также сопоставимое количество сделок», — делится подробностями управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
При этом эксперт подчеркивает, что об объеме сделок в готовых новостройках можно судить лишь приблизительно. «После ввода здания в эксплуатацию сделки оформляются через договоры купли-продажи, которые в официальной статистике Росреестра не разделяются на те, в которых частные лица продают друг другу квартиры, и те, в которых готовые квартиры реализуют застройщики. Как правило, доля готовых квартир составляет относительно небольшой процент от общего объема предложения — от 3% до 10%. Поэтому доля сделок купли-продажи в целом по новостройкам, скорее всего, невелика, и она меньше, чем на стадии котлована или отделочных работ.
Руслан Сырцов управляющий директор компании «Метриум» «Основной мотив покупки квартиры на стадии котлована — это, конечно, экономия. Важно учитывать, что значительная часть новостроек сейчас представлены в крупных, масштабных проектах, где можно выбирать корпуса на разных этапах строительства. И, как правило, цена на стадии котлована ниже, чем на более поздних этапах. Еще один мотив — уникальность и новизна проекта на рынке. Если проект начинает реализовываться в месте, где давно не было премьер и сформировался значительный отложенный спрос со стороны местных покупателей, то в таком проекте однозначно будет высокая доля продаж еще на стадии котлована. Застройщики, безусловно, заинтересованы в максимально быстром наполнении счетов эскроу. Для этого им необходимо стимулировать продажи на ранних строительных стадиях, заключать больше договоров долевого участия и формировать своего рода финансовую подушку безопасности. При этом застройщики не заинтересованы в распродажах или ценовом демпинге на этапе котлована. Напротив, они структурируют линейку продаваемых квартир таким образом, чтобы на раннем этапе предлагать относительно доступные варианты, с менее интересными характеристиками (планировкой, видом из окна), что привлечет людей, ориентированных в первую очередь на экономичную покупку, и тем самым стимулирует увеличение продаж, а затем, на более поздних стадиях, выводить на рынок более дорогие и ликвидные квартиры, востребованные аудиторией, готовой платить более высокую цену. Финальная стадия, когда строительство завершается, — время самых дорогих, больших и ликвидных объектов, обладающих максимальным потенциалом для продажи по высокой цене. Это позволяет поддерживать заданный средний уровень цены и обеспечивать ее рост по ходу реализации проекта».
Сегодня вывод новых проектов на столичный рынок замедляется, однако этот процесс пока не достиг масштабов, способных серьезно изменить структуру предложения, считает эксперт. «В настоящий момент можно найти объекты на любой стадии строительства: начальной, средней, высокой или даже завершенные, и распределение между разными стадиями строительства относительно сбалансировано. Если в будущем из-за снижения девелоперской активности на рынке будет появляться меньше новых проектов, спрос закономерно сместится в сторону объектов с более высокой степенью готовности. Но пока мы еще далеки от этого сценария», — уверен Руслан Сырцов.
Как сами девелоперы оценивают рыночный расклад? Замечают ли какие-либо колебания спроса в связке со стадией строительной готовности жилых проектов? И знают ли секрет стимулирования продаж на той или иной из этих стадий? Продолжим.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
