Рынок ИЖС: покупатели — о дорогой ипотеке, инфраструктурных приоритетах и недоверии к подрядчикам
Лента новостей
С одной стороны, россияне готовы строить частные дома с помощью профессиональных компаний. Но, с другой стороны, сверхдоверчивостью заказчики не страдают и по большей части предпочитают контролировать ход строительства лично
Недавно эксперты выставки «Малоэтажная страна» провели ряд исследований, в ходе которых постарались выяснить, насколько активны сегодня россияне в своем стремлении строить частные дома, сколько они готовы потратить на такое строительство и откуда собираются брать деньги, что стимулирует их к быстрому принятию решения и что, напротив, удерживает от него. Вот лишь несколько из получившихся результатов.
Наиболее распространенный сегодня диапазон планируемых затрат на строительство дома — от 5 млн до 10 млн рублей (42,3% респондентов). Далее по популярности идут диапазоны от 3 млн до 5 млн рублей (22,4%), от 10 млн до 15 млн рублей (17,3%), от 1 млн до 3 млн рублей (11,1%), и незначительная доля опрошенных сказали, что ориентируются на более низкие или высокие бюджеты. При этом абсолютное большинство (92,2%) четко определили источник финансирования — либо собственные накопления (53%), либо ипотечный кредит (39,2%). По мнению экспертов, это свидетельствует о продуманном подходе к строительству: люди заранее планируют бюджет и выбирают оптимальный способ его формирования. Суммарно 66,5% участников опроса считают комфортной ипотечную ставку не выше 6%, почти три четверти (74,3%) готовы рассматривать ставки не выше 10%.
Отвечая на вопрос, что могло бы вам помочь быстрее прийти к решению о строительстве дома, 54,5% признались — экономические факторы: деньги, цена, ипотека, рассрочка и так далее. Все остальное — подходящий проект, уверенный в своих силах застройщик, хороший продавец, даже государственная поддержка сегмента и многое другое — по собственным оценкам людей, влияет на их решение столь незначительно, что можно сказать, не влияют вовсе.
Хотя наблюдения, которыми с Бизнес ФМ поделилась коммерческий директор компании ФСК Family Анна Комарова, позволяют сделать вывод: финансовые аспекты — наверное, и правда наиглавнейшие при общем принятии решения, но если решение принято и выбор сделан в пользу дома в составе организованного поселка, то дальше свою роль начинают играть совсем другие критерии.
Анна Комарова коммерческий директор компании ФСК Family «В первую очередь это транспортная доступность: для 60% клиентов важно сохранять привычный ритм жизни и возможность быстро добираться до города. Развитая инфраструктура — еще один критически значимый критерий, так как людям необходимы школы, магазины, спортивные и досуговые пространства рядом с домом. Мы также отмечаем растущий запрос на близость к природе, тишину и более спокойный образ жизни. Семьи стремятся к среде, где дети могут расти в безопасности, иметь больше свободы и возможность проводить время на свежем воздухе. Качество строительства и инженерии остается весомым рациональным параметром, но сегодня он работает в совокупности с эмоциональными мотивами — желанием получить пространство, в котором комфортно всем членам семьи. Есть еще один фактор, который часто недооценивают, — качество образовательной среды. Наш опыт показывает, что около 30% семей откладывают переезд за город именно из-за опасений, связанных с ограниченным доступом к качественному образованию. Поэтому в наших проектах мы развиваем этот аспект так же активно, как и жилую среду».
В элитном сегменте, который что в городе, что за городом живет по особым законам, финансовые факторы тоже важны. Но, по словам руководителя BN Group Ольги Ивановой, есть и другие, которые в сегменте массмаркета срабатывают слабо, а то и совсем не срабатывают.
Ольга Иванова руководитель BN Group «В элитном сегменте на принятие решения покупателей влияют такие стимулирующие факторы, как появление новых проектов: например, выход нового поселка соответствующего класса в уникальной и престижной локации, подходящей потенциальным клиентам. Еще один важный фактор, отчасти тоже имеющий финансовую окраску, — высокий инвестиционный потенциал объекта для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В то же время сдерживающими факторами являются, во-первых, изначально высокая стоимость. Во-вторых, необходимость тщательного отбора при высоком уровне конкуренции (так, согласно данным NF Group, в 2025 году предложение на рынке премиальной и элитной загородной недвижимости Подмосковья выросло почти на 70% за счет выхода новых проектов). В-третьих, в случае некоторых регионов и локаций — правовые вопросы, связанные с землей (вид разрешенного использования участка и имеющиеся ограничения на строительство). Наконец, в-четвертых, сегодня нельзя не говорить о «деле Долиной» и в целом о важности персоны продавца, если речь идет о вторичном рынке».
В исследовании «Малоэтажной страны», где элитные клиенты не являлись моноаудиторией, ключевыми факторами, которые могут заставить людей отложить строительство, опять же стали факторы экономические (69,6%): не хватает денег, высокая цена проекта, некомфортная ставка по ипотеке и так далее. Все остальное куда менее значимо, хотя на один момент все же стоит обратить внимание: подавляющее большинство участников опроса (72,5%) отдают предпочтение профессиональному строительству с помощью строительных компаний, однако 2,7% прямо сказали, что испытывают недоверие к стройкомпаниям в силу их некомпетентности и возникающих по ходу строительства проблем. И, отвечая на следующий вопрос (как вы планируете контролировать строительство), 67,1% респондентов заявили — только лично: регулярно приезжать на объект, а то и жить там постоянно, самостоятельно все инспектировать вместе с бригадиром и так далее.
В беседе с Бизнес ФМ генеральный директор компании «Технониколь» Владимир Марков отметил, что «в этом строительном сезоне мы проводили аналогичное исследование и получили примерно такие же результаты. Только 28% опрошенных респондентов готовы полностью довериться подрядчикам и не контролировать ход строительных работ. А из тех, кто уже имел опыт взаимодействия со строителями, более половины говорят о том, что им приходилось сталкиваться с конфликтными ситуациями».
Владимир Марков генеральный директор компании «Технониколь» «Столь низкий уровень доверия связан с тем, что в России малоэтажное строительство долгие годы существовало само по себе. До сих пор нет единых стандартов на строительство домов из дерева или газобетона. Систематизацией информации скорее занимаются производители стройматериалов, выпуская СТО и альбомы технических решений. Другая проблема — отсутствие контроля. Если в промышленно-гражданском строительстве объект проходит несколько стадий экспертного аудита, начиная с проекта и заканчивая вводом в эксплуатацию, то в сфере ИЖС никто не проверяет объект на соответствие нормам, нет и требований к подрядным организациям. Но в любом случае малоэтажная стройка за последние 15-20 лет изменилась, стала более организованной. С развитием отрасли, с ростом спроса на комфорт, энергоэффективность и эстетику растет и профессионализм строителей. Знание технологий становится конкурентным преимуществом. Причина проста: заказчики стали задумываться не только о стоимости строительства, но и о затратах на эксплуатацию. В последнее время мы наблюдаем, как развивается институт технического надзора. Аудит третьей стороны становится связующим звеном между заказчиком и подрядчиком. С одной стороны, он следит за стройкой и помогает подрядчикам избежать ошибок, с другой, берет на себя функцию коммуникации, объясняя заказчику выбор тех или иных решений».
По мнению Владимира Маркова, «с точки зрения повышения доверия к подрядчикам важную роль играет механизм счетов эскроу. Это один из самых эффективных инструментов защиты средств заказчика. Работать с эскроу могут только компании, имеющие аккредитацию банка и обладающие свободными средствами для начала работ. Банки при проверке делают основной акцент на финансовую устойчивость компании-подрядчика».
Для справки: с 1 марта 2025 года российские семьи начали строительство более чем 1,6 млн квадратных метров частных домов с использованием счетов эскроу. Об этом на пленарной сессии форума «Свой дом. Новая реальность частного жилья» рассказал заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс*.
Не секрет, что развитию системы способствовала, в частности, программа льготного кредитования подрядчиков по ставке 1% годовых. «На текущий момент банками — участниками программы (банк «Дом.РФ», «Сбер», ВТБ) заключено 3,8 тысячи кредитных договоров на общую сумму 56,1 млрд рублей, что на 40% превышает показатели предыдущего года» — такие данные привел Алексей Ниденс.
По его словам, рынок должен стремиться к тому, чтобы к 2030 году строительство каждого четвертого частного дома в стране осуществлялось с использованием механизма эскроу. «Мы помогаем рынку адаптироваться и ускорить движение к этой цели. С 2023 года по пилотной программе субсидирования кредитов для подрядчиков, строящих с использованием эскроу, построено две тысячи домов площадью 220 тысяч квадратных метров, из них 90% — в 2025 году», — подчеркнул эксперт.
Как отметил Алексей Ниденс, в настоящее время «Дом.РФ» прорабатывает возможность реализации программы по предоставлению поручительств строительно-подрядным организациям, которые строят жилые дома с использованием механизма счетов эскроу. Кроме того, озвучено предложение внедрить комплексный механизм заключения договора стройподряда с использованием счетов эскроу в электронной форме.
«Реализация этого предложения позволит однозначно идентифицировать подписавшие стороны за счет использования электронной подписи, снизить риск мошенничества, повысить уровень автоматизации обработки документов», — уверен Алексей Ниденс.
А еще в «Дом.РФ» считают, что необходимо установить ключевые характеристики домов, которые должны соответствовать характеристикам, указанным в договоре подряда, и определить особенности раскрытия эскроу в случае их несоответствия, сформулировать общие правила и особенности открытия счетов эскроу для исключения случаев умышленного сокрытия подрядчиками сведений об исполнении договоров и решить вопрос необходимости согласования вносимых в договор подряда изменений с банком — ипотечным кредитором. Судя по всему, в 2026 году игрокам сегмента ИЖС предстоит пройти не один курс законодательного ликбеза.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
