Отсрочка вместо моратория: застройщики еще год смогут не выплачивать штрафы собственникам

Не продлевать мораторий на штрафы для застройщиков, срывающих сроки передачи жилья дольщикам, ранее поручил президент. Мораторий в итоге не продлили, но вместо него ввели отсрочку, которая еще в течение года позволит застройщикам не выплачивать неустойки владельцам жилья. Что-то изменилось?

Обновлено 6 января в 22:10

В России отменен мораторий на штрафы для застройщиков за перенос сроков сдачи домов. Однако девелоперы получили отсрочку по уплате накопленной неустойки и иных финансовых санкций до 31 декабря 2026 года. Такое постановление подписал премьер Мишустин. При этом по новым решениям, вынесенным после 1 января текущего года, застройщики будут вынуждены выплачивать неустойку.

Владелец апартаментов в ЖК «Измайловский парк» Александр Харыбин ключи получил практически вовремя. Но жилье должно было быть с отделкой, и тут застройщик явно не постарался. Деньги удалось отсудить, но действовал мораторий. Продолжает Александр Харыбин:

Александр Харыбин риелтор, эксперт рынка недвижимости «Застройщик небольшой и, видимо, какие-то вещи не смог нормально сделать. Где-то немножко плесени у людей, где-то другие проблемы. Я с моим приемщиком, с юристом попросили их все устранить. Они вообще ничего не устранили. Решили подать в суд год назад, отсудили 400 тысяч. В общем-то, за дефекты отделки с учетом моратория ждали спокойно в этом году выплаты. Но дали отсрочку. В 2026 году я уже денег не жду, понятное дело, в 2027 их могут выплачиваться не сразу, а частями. Застройщик может оплачивать в течение трех лет равными платежами деньги, которые он должен дольщику. То есть,2027, 2028, 2029. Государство решило помочь девелоперам, чтобы они не обанкротились».

Мораторий подразумевал, что дольщики не могут взыскать с застройщиков неустойку, в том числе пени и штрафы, за задержку передачи жилья — изначально эта мера была принята во время ковида, а затем продлевалась вплоть до конца прошлого года. В декабре Владимир Путин поручил правительству не продлевать мораторий на штрафы для застройщиков, срывающих сроки передачи квартир дольщикам.

Александра — дольщица в ЖК «Сказочный лес», который находится на Лосиноостровской. Это на востоке Москвы. Должна была заселиться в конце 2021 года. Застройщик переносил сроки сдачи дома каждые полгода. Подала в суд еще в 22-м. В следующем успела получить компенсацию в 200 тысяч рублей. В том же году получила новый исполнительный лист. Теперь на 800 тысяч:

«Застройщик делает все, чтобы не банкротиться. И даже несмотря на то, что он сидит в СИЗО и, ну, фактически, там арест, наложенный на активы застройщика, они постоянно доказывают, что они на плаву, что у них есть деньги, и они готовы будут оплатить все неустойки. Но после того, как, мол, пройдет следствие, или после того, как будет сдан объект. Это мое единственное жилье, я вложилась в него, взяла ипотеку. Плюс, у меня еще ребенок родился, и я вынуждена была выйти из декрета, чтобы обеспечивать нас. 45 тысяч у меня съемное жилье и 42 тысячи у меня ипотека. И я в таком режиме живу с 2021 года. «Капитал Групп» нас сейчас застраивает, которые не имеют уже отношения к нашему застройщику, но что дадут ключи — это лето или осень 2026 года. Это оптимистический сценарий. Стресс-сценарий: это если сейчас скажут, что с домами что-то не так, и нас несут, и выдадут компенсации».

В итоге мораторий не продлили, но на его смену пришел новый механизм поддержки застройщиков, который позволит строительным компаниям не выплачивать еще год всю накопленную к этому моменту сумму неустойки. То есть фактически для дольщиков, которые уже ждут выплат неустоек, ничего не изменилось. Говорит руководитель отдела «Недвижимость» на Бизнес ФМ Валерия Мозганова:

Валерия Мозганова руководитель отдела «Недвижимость» на Бизнес ФМ«То, что мораторий не продлен, но продлен период выплаты штрафов еще на год, конечно, забавнейшая история, те же яйца, только сбоку. Очень мощно лобби строительное продавливало тему продления моратория. Что по сути? Ну, во-первых, еще год те, кто рассчитывал на эти деньги, их не получат. Те люди, которые снимают жилье и тратят деньги на аренду, еще год будут его снимать за собственный счет. Все судебные издержки они будут нести сами, и если они им и вернутся, то тоже только через год, а то и позже».

Эксперты сомневаются, что в наступившем году что-то изменится. Пока прогнозы неоптимистичные. Ставка по ипотеке по-прежнему высокая, программы с господдержкой сокращаются, покупательная способность населения снижается. И рынок уже получает тревожные сигналы в отношении очень крупных застройщиков, банкротство или, по крайней мере, серьезные проблемы которых могут сильно отразится на всей отрасли.

Существует опасность, что все накопленные судебные иски, по которым застройщики будут должны возвратить деньги за просрочки дольщикам, будут предъявлены в один момент. Произойдет увеличение финансовой нагрузки, и не все девелоперы смогут это выдержать, — предупреждает основатель компаний «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова:

Ирина Доброхотова основатель компаний «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro «Те, которые устойчивые, такие стабильные застройщики, они могут накопить достаточно резерва, что для покрытия этих издержек. А те застройщики, которые и так испытывали трудности, это может приводиться к банкротству, пересмотру вообще ведения бизнеса. И чтобы справиться с этим, нужно обязательно четко соблюдать сроки, уже сейчас регулировать свое финансовое состояние, прозрачность взаимоотношений с покупателями. И потребуется такое эффективное антикризисное управление».

С 1 января 2026 отсрочек нет — эти убытки теперь должны компенсировать в обычном режиме. То есть если ключи вовремя не выданы или квартиру передали с дефектами, можно отправить досудебную претензию и далее, если с застройщиком решить вопрос не удалось, обратиться в суд. Также важно знать, что во время моратория неустойки за просрочки не начислялись. Поэтому требовать их от застройщика можно только за периоды, не подпадающие под действие моратория. Например, если вам должны были выдать ключи в 2025 году и до сих пор не выдали, вы имеете право взыскать неустойку за дни начиная с 1 января 2026–го. Если застройщик передал квартиру с дефектами и вы понесли фактические расходы на их устранение, вам должны компенсировать их без всяких отсрочек.