Московские офисы: правильное местоположение, высокое качество, реалистичное планирование

Мария Зимина, партнер NF Group

«Объем качественных офисных помещений для аренды в Москве по-прежнему остается ограниченным, несмотря на снижение спроса. На фоне высоких арендных ставок арендаторы склоняются к продлению существующих договоров аренды. Преимущественно новые офисы в текущем рынке строятся на продажу внарезку и единым объемом. Несмотря на небольшое количество вводимых офисов, реализуемых в аренду (приблизительно до 30% от ежегодного ввода), доступные офисы для арендаторов могут появиться от инвесторов, выкупивших блоки в строящихся зданиях. Многие новые объекты, которые будут продаваться блоками, находятся на стадии завершения строительства, что в будущем может усилить конкуренцию. На данный момент конкурентные преимущества связаны с рассрочкой и условиями оплаты, однако в ближайшее время ключевым фактором конкуренции, вероятно, станут цены. Для успешных инвестиций и девелоперских проектов в 2026 году необходимо ориентироваться на несколько ключевых факторов. Важно оценивать потенциал района, особенно там, где наблюдаются рост арендных ставок и высокий спрос. Эффективность проекта является ключевым фактором для инвесторов. При оценке проектов необходимо учитывать их емкость — проект не должен быть слишком крупным. Также важно анализировать себестоимость, поскольку в некоторых случаях здания с дорогими фасадами и сложной архитектурой могут оказаться трудными и дорогими в обслуживании, а неудобные планировки могут снизить их привлекательность. Что касается доходности, девелоперы, как правило, ориентированы на проект, который принесет прибыль не менее 25-30%. Для покупки готовых объектов с арендными доходами ориентировочная доходность составляет около 10-11%, и это будет хорошим результатом. Небольшим частным инвесторам стоит внимательно подходить к выбору объектов. Важно учитывать, что на многих площадках, где строятся здания для частных инвесторов, в будущем могут появиться дополнительные объекты. Поэтому стоит тщательно анализировать местоположение, выбирая участки, которые не будут находиться в непосредственной близости от других объектов. Это требует внимательности, поскольку порой доступна информация лишь о проектных планах, а не о готовящихся строительных работах. Небольшим инвесторам я бы рекомендовала ориентироваться на покупку дорогих офисных объектов, которые имеют долгосрочную ценность и способны обеспечить стабильную доходность, например в районах вблизи «Москвы-Сити». Имеет смысл рассматривать вложения с акцентом на получение стабильного пассивного дохода. В целом к выбору офиса следует подходить взвешенно, хотя некоторые районы, такие как Мневники и Северо-Запад, могут быть недооцененными с точки зрения аренды, что может в будущем создать дополнительный к ним интерес».

***

Алиса Шишнина, коммерческий директор компании Pioneer

«Мы наблюдаем структурный сдвиг в рынке коммерческой недвижимости: фокус смещается с арендных моделей на прямые продажи офисных площадей. Это ярко видно по новым проектам: в 2026 году около 600 тысяч квадратных метров офисов будут выведены именно на продажу. Фундаментом для этого тренда служит исключительно низкая вакансия — на уровне 6% по рынку в целом и всего около 2% в сложившихся деловых кластерах, что указывает на дефицит качественных пространств. При этом спрос уже сейчас опережает предложение. Объем площадей на продажу по итогам 2025 года оценивается в 2 млн квадратов, значительная часть лотов уже продана или забронирована. К моменту ввода объектов в эксплуатацию свободными остаются лишь 25-30%, что является индикатором сохраняющегося высокого инвестиционного интереса. Драйвером рынка выступает устойчивый рост цен. По итогам 2025 года средневзвешенная цена квадратного метра достигла 530 тысяч рублей, продемонстрировав рост на 22% к предыдущему году. Мы ожидаем продолжения этой тенденции как для стоимости продажи, так и для арендных ставок. В 2026 году ставки аренды, по нашим расчетам, вырастут в среднем на 4-6%, а в премиальных локациях — до 10-20%. В 2026 году возможно смягчение денежно-кредитной политики. Снижение ключевой ставки (до 12-14% в оптимистичном прогнозе ЦБ) станет дополнительным стимулом для спроса и повысит инвестиционную привлекательность офисных активов. Также хотелось бы отметить и трансформацию предложений. Новые проекты все чаще соответствуют высоким стандартам, включая зеленые сертификаты и внедрение интеллектуальных систем, что закономерно повышает их стоимость и привлекательность для конечных пользователей и инвесторов. Так что для инвесторов этот сегмент останется привлекательным при выборе качественных локаций. Покупка под перепродажу или долгосрочное владение выглядит выгоднее аренды. При этом мы ожидаем увеличение спроса на покупку компактных офисов (до 300 квадратных метров) со стороны конечных покупателей».

***

Кристина Недря, директор коммерческого управления компании Stone

«Если ранее вложения в офисную недвижимость рассматривались прежде всего как покупка с целью приумножения капитала, то с учетом реалий 2026 года для частных инвесторов это, скорее, инструмент сохранения средств от инфляции. Однако важно помнить, что недвижимость — это прежде всего игра вдолгую: на горизонте пяти-десяти лет рынок может пройти через несколько циклов, и динамика стоимости квадратного метра будет зависеть от совокупности индикаторов. В то же время более длинный горизонт может дать позитивный окрас — вопрос лишь в том, готовы ли инвесторы его дождаться. Пример предыдущего периода это подтверждает: те инвесторы, которые вошли в офисные проекты около пяти лет назад, сегодня фиксируют существенный рост стоимости квадрата. Сейчас рынок вступил в период активного роста, и выбор для инвесторов стал значительно шире. Однако при оценке востребованности офисных площадей на вторичном рынке по-прежнему ключевую роль играет локация, а также сроки ввода объекта. Особое преимущество получают те проекты, которые сдаются первыми в востребованных локациях: они быстрее выходят на полную заполняемость. К середине 2026 года наш портфель готовых объектов пополнится еще тремя бизнес-центрами. Принимая во внимание их высокую долю реализации — свыше 95%, а также наш прогноз по вакансии по классу А внутри МКАД на конец 2026 года — примерно 5,5%, уже сейчас мы понимаем, что эти площади станут лишь незначительным дополнением к уже существующему объему предложения. Оценивая перспективы офисного рынка Москвы в 2026 году, мы исходим из того, что сегмент демонстрирует устойчивость на фоне ограниченного предложения и сохраняющегося высокого спроса со стороны бизнеса. Ключевыми факторами рыночной динамики по-прежнему остаются себестоимость строительства и готовность объектов. Итоги 2024-2025 годов показали, что перенос сроков окончания строительства стал системным явлением, тогда как поглощение офисных площадей, наоборот, опережает темпы ввода. В результате мы не прогнозируем существенного роста вакансии в ближайшие два-три года: с учетом нового ввода этот показатель, по нашим оценкам, не превысит 7-8%. В этой логике инвестиционно-девелоперская стратегия 2026 года требует взвешенного и реалистичного подхода. Наибольший интерес для инвесторов будут представлять проекты, реализуемые в сложившихся или динамично развивающихся деловых локациях, но особенно важно трезво оценивать сроки ввода объектов. Практика показывает, что заявленные циклы строительства в год-два не соответствуют возросшим требованиям к согласованию со стороны города и объективным макроэкономическим факторам, в то время как профессиональные игроки рынка исходят из реалистичного девелоперского горизонта в три-четыре года. Цены на офисную недвижимость продолжат расти не только за счет сохраняющегося спроса: по данным аналитического центра Stone, только себестоимость строительства за последний год увеличилась на 17%. Также выросла налоговая нагрузка, включая НДС, и стоимость подрядных работ — все это неизбежно отразится на цене квадратного метра. Так что ключевой стратегией для инвестора в офисную недвижимость в 2026 году остается выбор проектов тех девелоперов, которые ставят в приоритет фокус на качестве, локации и реалистичном планировании».

***

Юлия Петроченко, директор по коммерческой недвижимости ГК «Сумма элементов»

«Основной драйвер рынка в этом году — ожидаемое снижение ключевой ставки, которое стимулирует спрос и возвращает инвестиции в офисную недвижимость в конкурентную борьбу с депозитами. Сегмент сохранит лидерство по инвестиционному объему (около 200 млрд рублей), однако дорогое финансирование может сдерживать общую активность. После всплеска ввода в 2025 году, в 2026-м мы ожидаем некоторого снижения предложения из-за удлиненных циклов девелопмента. Это усилит дефицит качественных площадей: вакансия останется на критически низком уровне, что продолжит двигать ставки вверх. Однако их динамику будет частично сдерживать рост предложения от частных инвесторов. Ключевой ориентир для инвесторов в этом году — ликвидность. Она будет определяться комплексом факторов: высокое качество объекта, премиальная локация с отличной транспортной доступностью, грамотное управление со стороны УК и уникальный ДНК бизнес-центра. Рынок демонстрирует растущий разрыв между продуктами профессиональных девелоперов и остальными; успех теперь невозможен без сильной команды — от архитектора и генподрядчика до УК. Мы советуем обратить внимание на проекты с возможностью продажи офисов внарезку. Этот формат обеспечивает значительную долю в общем вводе и позволяет ускорить возврат инвестиций. Прибыльность проектов будет напрямую зависеть от способности создать нестандартный, продуманный продукт; экономия на инженерии, планировках и инфраструктуре сегодня — прямой путь к провалу. Пользователь устал от однотипных «коробок»; тренд — на комфортные, технологичные пространства со своей индивидуальностью и максимальным комфортом для пользователя. Для небольших частных инвесторов сегмент остается привлекательным, но с важной оговоркой. Основной драйвер — сохраняющийся дефицит качественных площадей и рост ставок, что может сулить хорошую доходность. Рынок становится все более профессиональным и сегментированным. Успех будет зависеть не от простого владения площадью, а от выбора правильного объекта — того самого, с идеальной локацией, управлением и концепцией. Инвестиции в слабые активы с плохой управляющей компанией станут заметно рискованнее».