Торговые центры: попродавать, продать, купить
Лента новостей
Эксперты считают, что продажа ТЦ сегодня — это не норма и не паника, а просто рынок. Есть причины, по которым владельцы готовы расстаться даже с весьма прибыльными активами, и есть причины, по которым инвесторы готовы приобрести даже самые устаревшие объекты. Как всегда, ключевые вопросы — стратегия и цена
В Перми сегодня выставлены на продажу сотни объектов коммерческой недвижимости, многие из которых не могут продаться годами, рассказывало недавно информационное агентство Ura.ru. Неудивительно, что в списке таких активов есть и торговые центры.
Один, например, построен в Перми еще в начале нулевых, хотя из-за спора между владельцем объекта и городской администрацией ввести его в эксплуатацию удалось лишь в 2014 году; с 2021 года здание, занятое долгосрочными арендаторами, выставлено на рынок, его цена с тех пор выросла почти вдвое, но ни раньше, ни теперь (видимо, надо сказать: ни тем более теперь) покупателей на него не находится. Второй ТЦ (тоже действующий и тоже с долгосрочными арендаторами) пытаются реализовать аж с 2012 года — и тоже безуспешно, приводит примеры информагентство.
Впрочем, Пермь — не более чем один из конкретных примеров: в каждом городе, даже в Москве с ее суперразвитым рынком недвижимости, найдутся ТЦ, так и зависшие в экспозиции в пресловутой графе «чемоданы без ручки». При этом далеко не всегда продажа торгового центра означает его бесперспективность в глазах нынешнего хозяина или наличие серьезных финансовых проблем, которые владелец актива пытается таким образом решить.
«Продажа ТЦ сегодня — это не паника, но и не норма. Это рынок возможностей для покупателей и рынок сложных решений для продавцов. Объекты с сильной локацией и устойчивым трафиком продаются, но по более высоким капрейтам. Слабые ТЦ без глубокой трансформации продаются либо с серьезным дисконтом, либо не продаются вовсе. В крупных городах России сегодня в продаже находятся десятки объектов — от 70 до 120 торговых центров разного масштаба, если учитывать Москву, Санкт-Петербург и города-миллионники, а также часть региональных столиц. Речь идет как о классических ТРЦ, так и о районных ТЦ, а также о проблемных или недозагруженных объектах. Это не массовая распродажа всего рынка, но заметный и устойчивый тренд последних двух лет. Он усилился на фоне снижения трафика в ТЦ, роста вакантности (в Москве, например, около 9-10%), роста стоимости заемного финансирования и пересмотра инвестиционных стратегий. При этом значительная часть объектов выставляется тихо — через брокеров и офф-маркет, поэтому публичная статистика занижает реальный объем предложения», — считает управляющий партнер Союза торговых центров Сергей Платицын.
Торговые центры в стране в принципе находятся не в самом лучшем положении, продолжает основатель и управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. Причем, по его оценкам, это не связано с качеством конкретного объекта — даже так называемые суперуспешные ТЦ не растут в оборотах арендаторов, а зачастую теряют их. Это напрямую влияет на снижение арендных ставок и общую доходность.
«Причин тут несколько. Первая — смена парадигм, о чем я говорю уже несколько лет. Люди стали тратить больше на здоровье, образование и спорт, нежели на простое потребление. Второй фактор — цифровые платформы. В основной части сегмента, на котором торговые центры зарабатывали (одежда и обувь), «крест индустрии» наступил еще два года назад: количество людей, покупающих онлайн, стало больше, чем в офлайне, и это соотношение продолжает расти. Сейчас это уже 75% против 50% с небольшим у торговых центров. Тут есть пересечения, так как люди используют оба канала, но тренд очевиден», — поясняет Денис Колокольников.
Денис Колокольников основатель и управляющий партнер компании RRG «Торговый центр — это живой организм, и в среднем он живет без реконцепции пять-десять лет. Это не офисный центр, который построили — и он стоит десятилетиями. Рынок ТЦ динамичен, концепцию приходится постоянно менять. Даже известные объекты находятся в ситуации некой ротации арендаторов и реновации зон и в последние годы активно увеличивают площади под общепит и развлечения. Что касается уставших объектов, то они уже морально, физически и идеологически устарели. Для собственников они часто являются балластом. Особенно критична ситуация для тех, кто строился на кредитные средства. Поскольку ставка рефинансирования выросла, нагрузка существенно увеличилась. Получается, что большое количество объектов сегодня — это операционные банкроты. Денег, которые приносит актив, не хватает для погашения кредита, и собственнику зачастую приходится докладывать свои».
Так что причиной продажи ТЦ может стать нежелание нести это бремя, невозможность рефинансировать долг, высокий рост затрат (CAPEX), «усталость» объекта или отсутствие денег на реконцепцию. Бывают и конфликты собственников. «В принципе, я думаю, почти любой владелец готов продать ТЦ, если предложат устраивающую его цену», — делится наблюдениями эксперт.
Систематизируя существующую на рынке практику, Сергей Платицын выделяет пять основных причин, по которым торговый центр может быть выставлен на рынок:
1. Фиксация прибыли / выход из зрелого актива. Многие ТЦ были построены 8-15 лет назад, собственники считают цикл завершенным.
2. Снижение доходности. Онлайн-торговля, изменение потребительского поведения, уход части арендаторов и рост операционных расходов снижают NOI (Net Operating Income, чистый операционный доход — показатель, который используется для оценки прибыльности объекта недвижимости).
3. Финансовая нагрузка. Рефинансирование стало дороже, кредиты давят на экономику проекта.
4. Смена профиля инвестора. Некоторые владельцы уходят из ретейл-недвижимости в логистику, жилье или mixed-use.
5. Проблемные объекты. Локация, устаревшая концепция, высокая вакантность.
«Зачастую ТЦ выставляют по завышенной цене — «вдруг кто купит». Как правило, если объект вышел в открытую продажу (на ЦИАН, «Авито» и подобных площадках), значит, он уже прошел первый круг, но точечной продажи не случилось, и брокеры не нашли покупателя. Начинается переэкспонирование. По моей оценке, в перманентной продаже находятся 20-30% торговых центров, хотя реально избавиться от активов хочет гораздо большее число владельцев», — добавляет Денис Колокольников.
Его опыт подсказывает, что продавать ТЦ как арендный бизнес имеет смысл, если он дает устойчивую доходность на уровне депозитов. «Если сейчас это 15% годовых, то чистый операционный доход объекта должен капитализироваться к цене под 15% и выше, так как здесь риски больше. Но сложилось так, что подавляющее большинство ТЦ сейчас продаются ниже себестоимости текущего строительства», — говорит эксперт.
При этом, по словам Сергея Платицына, на сегодняшнем рынке есть две стратегии продаж: «поставить и посмотреть» или «продать любой ценой». Первая — это, по сути, рыночный тест и самая распространенная стратегия: собственник хочет провести оценку и понять реальную стоимость актива, проверить интерес и не готов к существенному дисконту. «Жесткая продажа обычно связана с долгами, партнерскими конфликтами, необходимостью высвободить капитал для другого бизнеса. В этом случае продавец готов к существенному дисконту — 20-40% от «хотелок». Бывает, что собственник продает, потому что «я устал, я ухожу», добавляет собеседник Бизнес ФМ.
Сергей Платицын управляющий партнер Союза торговых центров «Самая распространенная причина, по которой ТЦ не продается, — завышенная цена. Продавцы хотят цену, которая равняется десяти годам окупаемости, но реально никто больше шести не заплатит. Среди других частых причин — слабая локация и падающий трафик, высокая вакантность, короткие договоры аренды, проблемы с якорными арендаторами, юридические или земельные риски, непрозрачная финансовая отчетность. Поэтому самый рабочий вариант стимулирования продажи — скорректировать цену, что часто неизбежно. А еще провести реконцепцию перед продажей, сменить формат и частично перепрофилировать под медицину, фитнес, склады последней мили, образовательные и досуговые функции. Основные покупатели сегодня — это частные инвесторы и family offices, которые приобретают с дисконтом ради cashflow. Часто встречаются региональные девелоперы, которые покупают объект для реконцепции и повышения эффективности. Как правило, они меняют пул арендаторов, перепланируют галереи, убирают «слабые» якоря, увеличивают долю услуг и досуга и частично перепрофилируют площади. Встречаются и игроки с альтернативным сценарием, которые берут ТЦ под mixed-use, редевелопмент, снос для перевода в жилье или склады».
«Определенный раунд покупок девелоперами жилья в Москве уже прошел: они берут устаревшие объекты под снос, чтобы построить на их месте жилье или МФЦ. Продвинутые игроки, такие как ЭНКА, сами сносят свои старые ТЦ спустя 15-20 лет, чтобы построить современные (например, «Каширская плаза»)», — продолжает Денис Колокольников.
По его мнению, единственный для ТЦ путь — наполняться функциями, которые невозможно убрать в онлайн. Это развлечения, общепит в разных видах (фудхоллы, гастромаркеты), термы (которые являются трендом уже более пяти лет), спорт (фитнес, падел-теннис), образование и медицина. «Исходя из этого, возможны покупки и конечными пользователями под свои нужды. Тем не менее сейчас не лучший рынок как для покупки, так и для продажи: из-за высокой ставки кредита покупателям приобретать невыгодно, а цена для продавца получается слишком низкой», — резюмирует Денис Колокольников.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
