Рынок управления предложили избавить от компаний-аутсайдеров
Лента новостей
Авторы нового законопроекта настаивают на создании официального рейтинга УК, дающего право досрочно расторгать с «двоечниками» договоры на обслуживание домов и даже лишать их лицензии. Одни профессионалы называют идею понятной и логичной, но только если она не превратится из стимула к улучшению работы в элемент устрашения. Другие же считают инициативу изначально бессмысленной
В Госдуму внесен законопроект №1106738-8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (введение рейтинга управляющих организаций)». Его авторы предлагают создать официальный рейтинг УК на основе ГИС ЖКХ. Основанием для места в рейтинге станет стандарт качества жилищно-коммунальных услуг. Критерии эффективности деятельности и порядок ведения самого рейтинга утвердит правительство РФ.
Как отмечает телеграм-канал «Законы стройки», законопроект считает достоинством рейтинга тот факт, что госжилинспекции сразу будут видеть компании-аутсайдеры и проводить их внеплановые проверки. Причем если компания не устранит нарушения в течение шести месяцев, она лишится лицензии. Кроме того, собственники квартир в МКД получат право досрочно расторгнуть договор со своей управляющей организацией, если она имеет низкий рейтинг.
Минус инициативы заключается в том, что для ее реализации потребуются дополнительные средства из федерального бюджета. Но при этом рейтингование может стать эффективным инструментом для повышения качества услуг ЖКХ и будет стимулировать конкуренцию на рынке услуг управления, отмечает телеграм-канал.
Комментируя законопроект, в мягком варианте все игроки рынка, с которыми побеседовала Бизнес ФМ, практически хором сказали примерно следующее. В целом идея рейтинга понятна, логична и по многим причинам даже может нравиться, но только если рейтинг гарантирует справедливое сравнение управляющих организаций, не превратится исключительно в инструмент давления и наказания и не приведет к ориентации на показатели, а не на реальное улучшение обслуживания многоквартирных домов.
Анатолий Кошурников, генеральный директор ГК «Смарт сервис»
«Маркеры, отражающие уровень сервиса (по примеру звездности в отельной индустрии), играют важную роль прежде всего для клиентов. Они помогают ориентироваться в большом количестве компаний, предлагающих схожий набор услуг и сервисов, и принимать более осознанные решения. Поддержка подобных маркеров/индикаторов с нашей стороны обусловлена тем, что такие инструменты повышают прозрачность и объективность рынка управляющих компаний, чего сегодня заметно не хватает. Кроме того, это способствует здоровой конкуренции, которая является важным условием устойчивого развития любого сектора экономики и напрямую влияет на повышение качества сервиса для клиентов. Определенные риски, конечно, существуют. В частности, возможны несправедливые сравнения УК, поскольку они работают с разным жилищным фондом: дома могут отличаться по возрасту, техническому состоянию и сложности инфраструктуры, что делает прямое сопоставление показателей не всегда корректным. Кроме того, есть риск поверхностного улучшения качества работы, когда управляющие компании будут сосредотачиваться только на тех показателях, которые измеряются и влияют на рейтинг, оставляя без внимания другие, не менее важные аспекты сервиса. Именно поэтому внедрение рейтинга требует продуманной методики и учета контекста работы каждой УК».
***
Александр Иванов, генеральный директор УК «Комфорт сити»
«Идея введения рейтинга управляющих компаний в целом понятна и логична. Сфере ЖКХ действительно не хватает прозрачных и понятных для жителей ориентиров качества работы. При условии, что рейтинг будет формироваться на основе объективных, единых и проверяемых данных, он может стать дополнительным инструментом повышения ответственности управляющих организаций и упростить собственникам оценку работы своей УК, а также повысить уровень их вовлеченности в управление домами. Однако ключевым условием эффективности такого рейтинга является его содержательная часть: показатели должны отражать не формальное соблюдение требований, а реальное качество управления, включая работу с обращениями жителей, техническое состояние домов и выполнение обязательств по договорам управления. Потенциальные риски связаны прежде всего с тем, что рейтинг может не учитывать объективную неоднородность жилищного фонда. Управляющие компании работают с домами разного года постройки, уровня износа и инженерной сложности, а также в условиях различной платежной дисциплины. Без корректирующих коэффициентов существует вероятность того, что компании, под управлением которых находится сложный или социально чувствительный фонд, будут системно получать более низкие оценки, несмотря на добросовестную работу. В результате это приведет к формальному «уходу от проблемных домов» и снижению мотивации обслуживать такой фонд. Также при отсутствии четких и прозрачных правил оценки возникает риск усиления давления на управляющие компании: через массовые жалобы, субъективные оценки со стороны жителей и негативные ситуации в домах, которые не всегда находятся в зоне ответственности УК. В результате это может привести к формальному закрытию обращений и ориентации на показатели, а не на фактическое содержание домов. Важно, чтобы рейтинг не стал исключительно карательным инструментом. Его задача должна заключаться не только в выявлении проблем, но и в создании условий для их устранения. Кроме того, рейтинг может быть эффективен только как часть комплексного подхода. Наряду с ним важно развивать единые стандарты качества ЖКУ, усиливать цифровизацию взаимодействия между жителями, управляющими компаниями и органами контроля. Такой подход позволит не только выявлять слабые места, но и системно повышать качество управления многоквартирными домами и уровень доверия в отрасли».
***
Оксана Матвеенко, заместитель генерального директора ГК «А101» по блоку эксплуатации
«Да, эта инициатива не обделена перспективой. Подобный рейтинг способен создать долгожданную прозрачность, позволив жителям сравнивать УК не на основе рекламы, а по реальным показателям: качеству услуг, дисциплине в раскрытии информации, скорости устранения нарушений. Это мощный стимул для УК улучшать работу, чтобы не терять клиентов и лицензию. Для жителей это инструмент реального влияния и более справедливых условий, так как возможность расторгнуть договор с непонравившейся компанией усиливает их переговорную позицию. Для надзорных органов рейтинг — это система раннего оповещения, позволяющая точечно и эффективно тратить ресурсы на проверки проблемных компаний. Однако риски есть. Главный минус, на мой взгляд, — формализация. УК могут сосредоточиться на «накрутке» формальных показателей для рейтинга в ущерб реальным, но сложно измеряемым аспектам работы, например человеческому отношению. Мелкие УК, обслуживающие сложные дома с изношенными сетями, могут изначально оказаться в аутсайдерах, даже при добросовестной работе. Кроме того, дополнительные бюджетные расходы могут лечь в итоге на самих жителей через повышение тарифов. Важнейший аспект — необходимость участия самих собственников в формировании рейтинга. Помимо объективных данных, в оценке должна учитываться и удовлетворенность жителей. Это можно реализовать через регулярные опросы в том же личном кабинете ГИС ЖКХ. Без этого рейтинг рискует отражать лишь удобство компании для контролирующих органов, а не для потребителей услуг. Также критически важно предусмотреть дифференциацию. Рейтинг должен сравнивать сопоставимое: крупные и мелкие УК, работающие с фондом разной степени износа, могут находиться в разных категориях. Иначе система будет несправедливой и не будет учитывать малый бизнес, который часто работает точечно и эффективно».
***
Денис Троценко, эксперт рынка управления недвижимостью
«Идея рейтинга управляющих компаний в целом уже неоднократно «мусолилась» и обсуждалась на разных площадках, включая Госдуму. И мне в целом она нравится. Рынку эксплуатации МКД давно не хватает понятного, системного и в меру справедливого ориентира качества, а собственникам в МКД полезно видеть не только рекламу УК, но и фактическую дисциплину работы. В этом смысле законопроект выглядит логично: рейтинг на базе ГИС ЖКХ, плюс стандарт качества, плюс единые правила от правительства РФ. Но дальше начинается российская классика: рейтинг будет справедливым только тогда, когда справедливы входные данные и методика. Если оценка построена вокруг принципа «кто лучше заполнил отчетность в ГИС», то это не рейтинг качества управления, а рейтинг офисной аккуратности и чемпионат по заполнению таблиц. И вот тогда вся конструкция опять превращается в популизм: красиво звучит, удобно объяснять, но к реальному качеству услуг имеет очень слабое отношение. Просто какие-то чиновники опять смогут получать новые «погоны» за субъективизм… Самый острый момент здесь не сам рейтинг, а последствия. Внеплановые проверки, риск лишения лицензии при неустранении нарушений за полгода плюс право жителей досрочно разорвать договор при «низком рейтинге» — это очень сильные рычаги. В неправильной методике они быстро превращаются в инструмент давления и, что хуже, в стимул к монополизации: выживут крупнейшие игроки с юристами, IT и ресурсом «держать комплаенс», а рынок станет менее конкурентным, хотя декларируется обратное. И да, если на это еще и нужны дополнительные федеральные деньги, то хотелось бы видеть эффект не на бумаге, а в подъездах. Рейтинг можно сделать инструментом качества, а можно сделать дубинкой. Так что вопрос не в рейтинге, а в том, кто и как будет решать, кого считать «плохими» и что с ними делать».
По мнению эксперта, логика в данном случае должна быть такой: сначала прозрачная методика и проверяемость данных, потом санкции, иначе будет «суд по отчетности». «К тому же необходимо разделить «публичный рейтинг для собственников» и «карательные последствия» для лицензии: тяжесть последствий должна соответствовать доказанным нарушениям, а не месту в списке. Если правительство не пропишет жесткие KPI, исключающие субъективизм, мы получим легализованный инструмент для «зачистки» неугодных компаний. И нужно заложить понятную процедуру оспаривания и исправления данных: ошибки в системе не должны обнулять компанию», — уверен Денис Троценко.
Впрочем, в кулуарах звучит более жесткий вариант оценки рейтинговой инициативы. Например, ее называют попыткой оцифровать многослойное УК-болото, в котором сегодня тысячи мелких игроков занимаются «аудиторским туризмом»: собирают деньги, ничего не делают и растворяются при первых проверках. Введение рейтинга через ГИС ЖКХ означает для рынка серьезную санацию: слабые и токсичные УК пойдут «под нож», а их дома перейдут в руки более крупных, системных операторов. Это не конкуренция в чистом виде, скорее принудительная консолидация отрасли под флагом «стандартов качества».
При этом норму о досрочном расторжении договора при низком рейтинге многие называют миной замедленного действия и считают, что норма эта открывает прямой путь к профессиональному потребительскому экстремизму и рейдерским захватам. По статистике, более 60% россиян недовольны качеством работы своих УК, но 45% не знают, как юридически грамотно сменить обслуживающую организацию. А тут условному «активисту» (или конкуренту) достаточно будет обрушить рейтинг компании через манипуляции с жалобами, чтобы инициировать смену УК. Это может превратить отрасль в вечный ринг: вместо управления домом все будут заниматься только судами и пиаром, опасаются профессионалы.
А еще в кулуарах много говорят про «обратную сторону Луны». Качественный сервис стоит денег, и, если рейтинг заставит компании реально соблюдать все SLA (Service Level Agreement — соглашение об уровне обслуживания между поставщиком услуги и клиентом) и регламенты, тарифы неизбежно поползут вверх — бесплатного сыра, как мы помним, не бывает. С появлением рейтинга рынок очистится от паразитов, но оставшиеся «хищники» станут крупнее и дороже. Однако качественное управление недвижимостью — не только чистый подъезд и всегда работающий лифт, но и капитализация актива, о чем никогда не стоит забывать «жалобщикам» на дороговизну управленческих услуг.
Кроме того, по словам Анатолия Кошурникова, многие управляющие организации сходятся во мнении, что нужно обсуждать не введение рейтингов и дополнительных проверок, а назревшие изменения в жилищном законодательстве. «Управляющие организации обязаны оказывать качественные услуги, получая штрафы и предписания, лишаться лицензий, даже если жители перестанут оплачивать их услуги. Можно сколько угодно инициировать общее собрание собственников, но если оно не состоится, то как бы ни менялся рынок, УК становится заложником непринятых решений. Получается, что собственники жилья не обязаны отвечать за состояние дома, а УК как раз наоборот. Эта ситуация требует отдельного внимания», — уверен эксперт.
Отдельного внимания заслуживает мнение председателя Жилищного союза Москвы, члена комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Константина Крохина. Он в числе тех, кто полагает, что предлагаемый новый рейтинг вообще-то вряд ли появится. «Это не первая и не последняя попытка как-то урегулировать качество работы управляющих компаний. Сегодня существуют региональные рейтинги там, где есть жилищная инспекция, но это никак не влияет на повышение качества услуг. И в целом надо иметь в виду, что любой рейтинг — это очень субъективный подход и, по сути, отражает какую-то политику в конкретном регионе», — делится наблюдениями эксперт.
Константин Крохин председатель Жилищного союза Москвы, член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России «Я полагаю, что необходимо все-таки рассчитывать на целевые показатели стандартов, то есть те требования, по которым можно объективно оценить деятельность управляющей организации. У нас существует около четырех основополагающих постановлений правительства России, которые утверждают требования к УК, по ним оценивается их деятельность, и, в частности, если есть нарушения, то управляющая организация привлекается к административной ответственности. Думаю, именно такой подход должен сохраниться. И еще очень важный момент, почему у рейтинга больше минусов, чем плюсов: получается, что некий рейтинг будет определять судьбу управления домом, хотя по закону и с точки зрения логики именно собственники на собраниях должны это определять. Мы уже имеем в истории с региональными рейтингами ситуации, когда компания не соответствует рейтингу, находится внизу списка, но тем не менее удовлетворяет своих собственников и они не хотят ничего менять. Рейтинг же позволит вмешиваться в этот процесс как минимум органам жилищного надзора, а как максимум — органам местного самоуправления, которые обязаны проводить конкурс по выбору управляющей организации в случае, если граждане сами не выбрали или жилинспекция по каким-то причинам отозвала лицензию. И есть опасность, что рейтинги будут использоваться скорее для сведения счетов, нежели чем для объективной оценки деятельности компании».
В целом же, по мнению эксперта, органы надзора должны работать не по рейтингам, и более действенным было бы решение (оно точно привело бы к повышению качества), если бы отменили мораторий на проверки. «Есть основания, есть жалоба, есть объективные данные — проверка должна быть проведена. Связывать это с рейтингами — это, по сути, попытка каким-то образом дать возможность надзорным органам не исполнять обязанность по проверкам. Мне кажется, рейтинг — это то же самое, что риск-ориентированный подход при проверках пожарной безопасности, когда надзорные органы не хотят по каждой жалобе проводить проверку и придумывают всякого рода показатели», — поясняет свою позицию Константин Крохин.
Словом, плюсов в данном случае он не видит совсем, а среди минусов делает особый акцент на возможности сведения счетов, субъективном характере оценки работы УК и противоречии возможных решений в отношении нее всему массиву законодательства, который сегодня есть. «Так что инициатива не очень полезна и, скорее всего, не будет принята», — подводит черту Константин Крохин.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
