Офисным УК пора начинать учиться у коллег из жилого сегмента
Лента новостей
Судя по всему, столичный тренд на продажу офисных площадей в мелкую нарезку с нами надолго, и управление бизнес-центрами с сотней собственников все больше становится похожим на управление многоквартирными домами. А раз так, жилые практики могут очень пригодиться рынку коммерческой недвижимости
В теории московские девелоперы рады бы продавать офисные площади большими блоками. Но рынок заставляет их в основном предлагать мелкую нарезку, которая быстро разбирается инвесторами и представителями МСП, рассказывала недавно Бизнес ФМ.
По оценкам директора по стратегии и инвестициям в коммерческую недвижимость ГК «Сумма элементов» Елены Масловой, «тренд на малые площади — ответ бизнеса на новую экономическую реальность и распространение гибридного формата работы. Большинство компаний, особенно в сфере услуг, IT, консалтинга, перешли на модель, при которой в офисе постоянно находятся лишь часть сотрудников (ядро команды, административный персонал), остальные работают удаленно или приходят по необходимости».
Как подчеркивал управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры» Алексей Алешин, «множественность собственников я бы не назвал проблемой, это скорее сложность в управлении». Но сложность серьезная — такой вывод можно было сделать из слов директора по аренде делового квартала «Сколково парк» Елены Малиновской. «Здания распродаются десяткам собственников. Управлять такими объектами сложно, выстраивать единый пул арендаторов почти невозможно, а крупные компании не готовы «собирать» офис из разных помещений с разными владельцами. В зданиях, распроданных в нарезку, решение принимает каждый собственник отдельно — чаще всего исходя из максимальной ставки аренды. Итог всегда один и тот же: хаотичная структура арендаторов, потеря качества среды, снижение статуса объекта и сложности с привлечением корпораций», — сетовала Елена Малиновская.
Этот разговор с экспертами, состоявшийся в конце декабря 2025 года, Бизнес ФМ решила продолжить с генеральным директором УК CMWP Майей Греховой. «В последние годы московские управляющие компании стали получать запросы на управление бизнес-центрами, где число собственников помещений измеряется десятками и даже сотнями. Это новая реальность рынка, которая создает три главные сложности, требует от управляющих компаний значительных изменений и переустройства модели работы», — считает эксперт.
Майя Грехова генеральный директор УК Commonwealth Partnership (CMWP) «Раньше помещения в бизнес-центре чаще всего принадлежали одному или нескольким собственникам, которые могли сдавать их в аренду любому количеству арендаторов. Коммуникация между УК и собственниками была прямой и оперативной — несмотря на возможные разногласия, необходимые решения по бюджету, выбору управляющей компании и капремонту принимались в приемлемые сроки. Сейчас в объектах, заявленных к вводу в 2026-2028 годах, предложения офисов на продажу блоками более 5 тысяч квадратных метров практически отсутствуют на рынке — это не более 5% в количественном выражении. И в 2025 году 83% продаж — это лоты площадью менее 500 квадратных метров. Сначала «мелкой нарезкой» считались лоты в несколько тысяч квадратов, затем психологический порог снизился до 500 квадратов, а теперь экспонируются и пользуются спросом блоки по 100 квадратных метров и менее. В результате на объектах крайне сложно не только принять решение о бюджете содержания имущественного комплекса, но и собрать кворум для принятия таких решений. Это напрямую влияет на управляемость качеством эксплуатации, сроки работ и стоимость управления».
Первая проблема, с которой сталкивается УК, управляющая таким бизнес-центром, — необходимость расширения штата и направлений работы: обработка претензий, страхование рисков, общая просветительская работа, налаживание системной коммуникации с собственниками и так далее, начинает перечислять Майя Грехова. Она напоминает, что в вопросах эксплуатации общее благополучие часто зависит от добросовестного выполнения собственниками обязательств по поддержанию работоспособности всех систем.
«Вопросы, привычные для институционального инвестора или сотрудника, отвечающего за эксплуатацию в штате компании-собственника, могут быть неочевидны для непрофессионального инвестора, купившего небольшое помещение под сдачу в аренду или для собственных нужд. Любое ЧП — от протечки кровли до отказа узла пожарной безопасности — неизменно порождает вопросы: кто виноват, кто должен был предотвратить, кто оплачивает устранение и последующие убытки», — поясняет эксперт.
«Наконец, все эти вопросы должны быть прозрачны для всех собственников бизнес-центра, и функция публичной отчетности и просвещения также ложится на плечи УК. По сути, управляющая компания берет на себя задачи по эксплуатации, корпоративному управлению, риск-менеджменту, формированию бюджета на непредвиденный ремонт. И пока структура собственников остается настолько дробной, скорость и предсказуемость управленческих решений будут зависеть не от технической готовности или бюджета, а от способности консолидировать волю большинства и правильно оформить ее процессуально», — резюмирует Майя Грехова.
Вторая проблема, по мнению эксперта, столь же серьезная — заметное снижение эффективности и управляемости процессов из-за размытия ответственности. «Уровень компетенций, планируемый срок владения недвижимостью и горизонт планирования собственников драматически различаются. Многие собственники мыслят горизонтом три-пять лет, отчего минимизируют вложения в инфраструктуру здания и блокируют решения по капремонту, отдачу от которых они не успеют увидеть. Например, владелец помещения на первом этаже может не осознавать, что и замена лифта, и ремонт кровли — это и его зона ответственности, даже если он ими не пользуется. Задержка и отсрочка критических обновлений, которые необходимо получать большинством голосов собственников, на долгой дистанции увеличивают общий износ и ухудшают ликвидность всего здания», — делится наблюдениями собеседница Бизнес ФМ.
В экстренных случаях собственник, которого непосредственно топит протекающая кровля, вынужден действовать в одиночку — самостоятельно оплатить ремонт, а затем в судебном порядке доказывать правомерность своих действий и взыскивать расходы с сотни других собственников пропорционально их долям. Управляющая компания бессильна, если на собраниях не присутствует квалифицированное большинство собственников.
«Даже «мирные» улучшения оказываются заложниками коллективной воли. Чтобы проложить новую коммуникацию через общедолевую собственность (коммуникационные шахты или фасад), установить оборудование повышенной мощности (например, охладитель (чиллер) сразу для нескольких помещений), разместить рекламу на фасаде или организовать эксплуатируемую кровлю, также нужно согласие большинства собственников. В крупных объектах это превращается в координационную задачу уровня бесконечных переговоров», — завершает описание второй проблемы Майя Грехова.
Наконец, третья проблема связана с разграничением зон ответственности между УК, которая управляет общим имуществом, и теми, кто обслуживает помещения конкретных собственников: их внутренними эксплуатационными службами или приглашенными управляющими компаниями. Поддержание работоспособности частей общедомовых систем (пожарной сигнализации, отопления, водоснабжения) — в сфере ответственности владельца площади. Если кто-то из собственников полагает, например, что трубы и фурнитура будут исправными в ближайшие пять лет, и не обслуживает свой участок сети, уязвимость возникает у всего здания. УК не всегда имеет доступ и мандат на экстренные работы внутри частных помещений, а значит, авария в таком месте способна парализовать весь объект.
«В результате для проведения локальных ремонтных работ управляющей компании нужно получить доступ в помещение, договориться о стоимости и сроках работ, соблюсти регламенты, а если последствия локального бездействия выходят за пределы одного офисного блока — инициировать вынесение решения на общее собрание собственников. Координация ухудшается, себестоимость растет, а единый стандарт качества не выдерживается. Бывает и обратная ситуация — собственная эксплуатационная служба крупного собственника более компетентна, чем выбранная большинством УК по общедолевому имуществу. Так, может возникнуть ситуация, когда собственник добросовестно обслуживает свой технический контур, но в масштабе целого здания инженерные системы эксплуатируются неправильно, приближая срок капитального ремонта и уменьшая ликвидность объекта», — подводит «проблемную» черту Майя Грехова.
Майя Грехова генеральный директор УК Commonwealth Partnership (CMWP) «Формат мелкой нарезки в строящихся БЦ надолго закрепится на рынке, так как для возобновления работы привычных девелоперских моделей возврата инвестиций (продажи и сдачи в аренду площадей крупными блоками) необходимо устойчивое снижение стоимости заемного финансирования. Микронарезка позволяет войти в коммерческую недвижимость с небольшим чеком, но цена входа — усложнение управления помещением и общедолевой собственностью и повышенные операционные риски. Управление бизнес-центром с сотней небольших инвесторов все больше похоже на управление новостройкой, и УК, традиционно работающие с коммерческой недвижимостью, должны активно перенимать опыт коллег из управления жильем. Первый шаг — цифровизация корпоративного управления: легитимизация заочных и гибридных собраний, электронная верификация полномочий представителей, онлайн-голосование, электронный документооборот и база документов, специализированные платформы для взаимодействия УК и собственников. В сегменте жилой недвижимости такие решения уже закреплены законодательно, а в коммерческой недвижимости рынок де-факто приближается к ним. Уже есть несколько цифровых инструментов, адаптированных для собственников коммерческих площадей».
Вторая практика, которую, как считает эксперт, УК в сфере коммерческой недвижимости могут успешно перенять, — ведение резервного фонда на капитальные затраты по аналогии со взносами на капремонт в жилье, чтобы у управляющей компании были средства на проведение мелких работ без инициирования собрания собственников. При этом важно сделать механизм отчетности УК максимально прозрачным и понятным.
«Вероятно, со временем часть мелких лотов будет консолидирована институциональными инвесторами в более крупные блоки, хотя это и сложно структурированная сделка. Но успешность управления объектами с множеством собственников будет зависеть от того, насколько быстро и результативно управляющие компании смогут внедрить новые решения и насколько эти решения будут грамотно адаптированы для большинства инвесторов, чтобы стать новым стандартом», — уверена Майя Грехова.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
