Отельная архитектура, часть II: чем ценны профессиональные стандарты, визуальные образы и коллективная работа
Лента новостей
Думать об аутентичности пространства, внимательно изучать нормы, закрепленные в российских документах и международной практике, на самых ранних стадиях привлекать архитектора и будущего оператора к работе над структурой здания — лишь часть советов, которые профессионалы дают гостиничным инвесторам
Продолжая начатый в прошлый раз разговор о взаимосвязи экономики гостиничных проектов и их архитектурно-планировочных решений, основатель и CEO компании Lyvin properties Александр Соковых напоминает, что несколько лет назад в индустрии появился феномен destination tourism. «За модным термином стоит смена логики потребления на премиальном рынке: растет сегмент осознанных поездок, где гость ценит аутентичный опыт и связь с окружающей средой, а не только уровень сервиса. Платежеспособный турист больше не готов тратить деньги только на номер, он платит за ощущения, за опыт сопричастности к месту, и архитектура стала главным инструментом формирования этого опыта. В премиальном сегменте именно архитектура и дизайн отвечают за то, чтобы гость чувствовал себя не наблюдателем, а временным жителем места», — рассказывает эксперт. И в подтверждение своих слов приводит несколько примеров из зарубежной практики.
Александр Соковых основатель и CEO компании Lyvin properties «В Ace hotel Kyoto архитекторы сохранили историческое здание бывшей Центральной телефонной компании и интегрировали его в новый объем. Авторы хотели создать не отель в Киото, а отель про Киото: про его природу, искусство, историю и непрерывно меняющуюся культуру. Между старыми и новым корпусами возник общественный двор с японским садом. Новый корпус оформлен кедровыми колоннами и балками, отсылающими к деревянным решеткам традиционных киотских городских домов. В интерьерах использованы местные виды древесины, глазурованная керамическая плитка, татами. Архитектор Кенго Кума обозначил концепцию отеля как cultural catalyst — культурный катализатор, который устанавливает живую связь между гостем и городским сообществом. Эти требования усиливаются там, где природа — главная достопримечательность, ради которой гость приезжает в это место. Здесь важно не «перекричать» ландшафт и найти архитектурные решения, которые делают проект частью окружающей среды. Проект Lyvin Bingin на юге Бали выстраивается вокруг ландшафта: комплекс из десяти вилл встроен в тиковый лес, при этом все взрослые деревья сохранены, а объекты буквально «обходят» стволы. Рельеф используется как архитектурный инструмент — перепады высот формируют террасы, приватные зоны и видовые площадки. В отделке применен известняк, связанный с прибрежными утесами Бингина, и теплые породы дерева. А открытые планы и раздвижные проемы делают сад и бассейн плавным продолжением природы и интерьера. Идентичность проекта складывается из формы и фактуры, считываемых как продолжение природной среды, а не декоративной «этники». Еще один пример. В классической гостиничной модели основное внимание уделяется номерному фонду, а лобби — лишь транзитное пространство. В новых премиальных форматах именно гибридные общие зоны формируют первое ощущение принадлежности к месту. Здесь (в лобби кафе, рабочих пространствах, мастерских) гость перестает быть потребителем услуги и становится частью сообщества. Так, сеть The Hoxton последовательно выстраивает философию отеля — городской гостиной: в лобби можно работать, завтракать и проводить неформальные встречи, причем не только гостям, но и местным. Архитектурно это решается через отказ от строгого зонирования: барная стойка плавно переходит в рабочую зону, посадка организована так, чтобы сочетать одновременно уединение и возможность случайной беседы. В разных городах сеть адаптирует эту логику к локальным особенностям, но сохраняет неизменную идею: отель не существует отдельно от города».
Как подчеркивает эксперт, за последние годы критерии премиальности в гостеприимстве эволюционировали от площади номера и набора услуг к качеству впечатлений и степени аутентичности пространства. На этом фоне отели, создающие в своем пространстве возможность для формирования сообщества и взаимодействия с локальной культурой, оказываются в более выгодном положении: они конкурируют не столько по цене, сколько по содержанию пользовательского опыта и впечатлений.
«В модели отеля-комьюнити архитектура дополняет роль сервисной команды и городской инфраструктуры: пространственные решения задают рамку для естественного взаимодействия людей между собой и с местом — от структуры лобби до планировки двора и визуальной связи интерьеров с ландшафтом. Последовательная работа со средой формирует сообщество вокруг объекта, а сообщество, в свою очередь, лояльность, которую невозможно создать маркетинговыми инструментами. Для рынка это уже не только концептуальный, но и экономический фактор. Запрос на уникальный опыт становится одной из ключевых причин для поездок в премиум-сегменте, и проекты, работающие с аутентичностью и сообществом, способны удержать стабильный уровень загрузки даже в низкий сезон», — думает Александр Соковых.
Согласны ли архитекторы с выводами представителей девелоперских и управляющих компаний? Какие еще экономические вопросы, по их мнению, способна решать архитектура? На что они советовали бы обращать особое инвестиционное внимание при планировании гостиничного объекта?
Дарья Туркина, генеральный директор архитектурной студии Bohan studio
«Заказчики у всех архитекторов разные, но тенденция одна: важны соотношение цены и качества и в первую очередь, конечно, сроки. Чаще всего заказчик берет кредит у государства, деньги нужно отдавать, и чем быстрее ты начнешь зарабатывать, тем быстрее сможешь их вернуть. Экономическая модель напрямую зависит от сроков. Но при этом люди у нас имеют насмотренность, многие посетили большое количество стран, и снижать уровень качества никто не хочет. Наоборот, делают проекты, которые сильно отличаются друг от друга по архитектуре, дизайн-решениям, эргономике. Если говорить про экономику, то, конечно, между категориями гостиниц есть различия, они частично прописаны в специальных документах и регламентируются. Например, площадь входной группы или лобби будет отличаться в зависимости от звездности, так же, как и используемые материалы: разница обусловлена, в частности, международными стандартами, по которым мы продолжаем проектировать. А стандарты эти вышли из того же соотношения цены, качества и экономики: здесь все очень сильно связано. Конечно, отельеры в первую очередь смотрят на эргономику помещений: они должны быть, с одной стороны, легко окупаемы и без перерасхода площадей, а с другой, эргономика должна быть комфортной для гостей. Но самое главное — сделать так, чтобы возвращаемость в гостиницу была на высоком уровне. Я недавно была на гостиничном форуме, где много рассуждали о том, почему люди возвращаются. Мнения разделились пополам: 50% говорят — это сервис (что предоставляет гостиница, как персонал общается и так далее), а 50% — это внешний вид, эргономика, качество материалов, интересные дизайн-решения. Мне кажется, 50% — очень высокий процент. И не просто так отельеры во всем мире, и в России в том числе, обращаются к ведущим архитектурным бюро, чтобы совместно создавать уникальные интересные проекты».
***
Олеся Могилевская, соосновательница, партнер, главный архитектор архитектурного бюро Continuum
«В гостиницах для инвестора и застройщика важна общая стратегия. Нужно определить целевую аудиторию и сезонность — это задает вектор и для продуктологов, и для маркетологов, и для архитекторов. Важно выбрать управляющую компанию: сеть, своя УК или сдача оператору. Затем — определить тип гостиницы: курорт, бизнес-отель, апарт-отель или семейный, а также категорию. Все эти параметры диктуют планировочные требования. В разных категориях на инвестиционную составляющую влияют разные вещи. В экономклассе важна компактность и количество номеров, эффективность планировок: стандартные номера, небольшие общественные зоны, коридоры и вестибюли. Здесь все должно быть выполнено просто — вопрос не в дизайне, а в структуре. Виды из окон не так важны, но эффективность дает быструю окупаемость. В сегменте 4-5 звезд появляются развернутые инфраструктурные требования: спа, фитнес, рестораны, переговорные. Важно, чтобы дополнительные площади, которые являются расходом для инвестора, приносили деньги, работая на внешнего потребителя. Например, рестораны принимают сторонних гостей, а переговорные используются для мероприятий. Для этого нужна независимая инфраструктура и логистика. В премиальном и лакшери-сегменте важны материалы и логистика. Особое внимание уделяется локации, видовым характеристикам и уединенности — это достигается тихими зонами, шумоизоляцией и грамотным зонированием. Акцент зависит от назначения отеля. Курортным отелям важен продуманный сценарий на любое время года. Если красивый корпус, но нет сценария, в низкий сезон непонятно, какую услугу предложить, — придется демпинговать. Нужна развлекательная программа для разного возраста, времени суток и погоды. И для всех типов отелей важна работа с износостойкостью: постоянная сменяемость гостей быстро изнашивает пространство, ремонт требуется постоянно. Архитектор может повлиять на траты, если предусмотрит не только дорогие материалы (для экономкласса это вообще не критично), но и ремонтопригодность, доступность, правильно размещенные инженерные коммуникации. Например, незаштукатуренные кабели под натяжным потолком, которые легко заменить. То же и с канализацией. Вообще, все это в базовом формате расписано в российском нормативе, в своде правил: есть деление на функциональные зоны и категорийность. Для первого прикидочного бюджета инвестору стоит его изучить. Это хороший документ, полезно придерживаться его на любых стадиях».
***
Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ
«Гостиница — один из тех типов недвижимости, где архитектура напрямую влияет на экономику объекта. Причем такое воздействие возникает не только на уровне планировок и инженерной логики здания, но и непосредственно архитектурного образа. В индустрии гостеприимства визуальный образ работает как часть продукта. Он формируют узнаваемость и ассоциативную привязку к месту, влияет на восприятие уровня объекта и в конечном счете отражается на загрузке / стоимости проживания. Срок окупаемости определяется сразу несколькими факторами — пространственной эффективностью, качеством среды и тем, насколько архитектура способна создать сильную идентичность проекта. В основе любого успешного гостиничного продукта лежит точная типология. Инвестор должен еще на ранней стадии определить формат объекта: городской бизнес-отель, апарт-отель, резорт или бутик-гостиница. У каждого из них существует отдельная пространственная модель, структура общественных зон, характер архитектурного образа. Ошибки на данном этапе разработки приводят к дисбалансу площадей и функций. Тогда номерной фонд работает неэффективно, а общественные пространства избыточны или не формируют полноценную среду. Наиболее чувствительная часть проектирования — типовой этаж с номерами, ведь именно здесь закладывается базовая экономика гостиницы. Рациональная геометрия корпуса, корректно выбранный шаг конструкций, компактная инженерная инфраструктура позволяют увеличить долю эффективной площади и снизить стоимость строительства на номерную единицу. Впрочем, нельзя сводить проектирование лишь к простой оптимизации. Узкие коридоры, перегруженные лифтовые холлы или неудобные конфигурации номеров быстро начинают влиять на качество проживания, а значит, и на долгосрочную загрузку объекта. Значение пространственного планирования различается в зависимости от класса гостиницы. Так, в премиальных проектах большую роль играют общественные пространства — лобби, рестораны, внутренние дворы, террасы. Именно они формируют атмосферу и архитектурную идентичность объекта. В гостиницах среднего сегмента планировочная работа становится более строгой и точной: каждый квадратный метр должен быть оправдан экономически, но само пространство не должно терять ощущение комфорта и качества. Не менее важен и контекст локации объекта. Например, в крупных городах отели часто становятся частью многофункциональных комплексов и должны работать как элемент городской среды. В курортных проектах архитектура гораздо сильнее связана с ландшафтом, флорой, климатом, видами и сценариями отдыха. В обоих случаях задача архитектора — выстроить целостную пространственную систему, где архитектурный образ, функциональная логика и инвестиционная модель работают в одном направлении. Если говорить о практическом совете инвесторам, то стоит подчеркнуть, что гостиница должна рассматриваться как единая архитектурно-пространственная система. Важно чтобы девелопер, архитектор и оператор начинали совместно работать над структурой здания с самых ранних стадий. Тогда появляется возможность создать органичный объект, в котором выразительная архитектура усиливает экономику проекта, а продуманная планировка обеспечивает его устойчивую эксплуатацию на протяжении многих лет».
***
Александр Стариков, партнер архитектурного бюро Syntaxis
«Архитектура как материальное воплощение гостиничного проекта непосредственно влияет на его успех, и в данном контексте стоит выделить три основных фактора. Первый — эффективность планировок. Обычно она измеряется в соотношении полезной площади номерного фонда к общей площади объекта, а чем такое значение выше, тем лучше. Этот показатель можно улучшить за счет отсутствия лишних коридоров, отказа от бесполезных зон и сложных пространственных узлов. Второе, на чем стоит сконцентрировать внимание, — продуманная конструктивная и инженерная системы. Правильное размещение таких элементов, шахт и их трассировка позволяют создать удобное и действительно комфортное пространство. Третий момент — гибкость планировочных решений и их способность реагировать на потребности рынка. Наличие гибридных трансформируемых пространств, где с помощью мобильных перегородок можно делить условный конференц-зал на небольшие помещения для командной работы, будут преимуществом. Это относится и к возможности объединения номеров, их переформатирования в сервисные апартаменты. Для бюджетного отеля наиболее адекватным будет простая, удобная и утилитарная компоновка с необходимым оптимумом инженерных систем. Номера должны быть компактными и эргономичными, как салон практичного автомобиля. Для бизнес-класса важны дополнительные сервисные пространства, такие как конференц-зал, зона лобби, места для работы и качественного отдыха. В данном случае потребуется уделить больше внимания представительским функциям, что может быть связано с более сложным архитектурным решением. В премиальных и курортных отелях архитектура является фундаментальной основой продукта. В таких проектах важно предоставить постояльцу максимальную палитру опыта взаимодействия с пространством и окружением. Огромное значение приобретают видовые характеристики, ландшафт, уникальные отделочные материалы, интеграция предметов искусства и продуманный разнообразный сценарий использования среды».
Основной совет, который Александр Стариков и все его коллеги готовы дать гостиничным инвесторам, — привлечение будущего оператора отеля уже на этапе проектирования архитектурной концепции, когда создаются и оформляются основные технологические схемы объекта. «Важно в самом начале заложить оптимальные параметры, чтобы затем не пришлось ломать архитектурную идею. Планировочная структура отеля должна сразу учитывать сценарии эксплуатации: логистику персонала, обслуживание номеров, работу кухни и прачечных», — говорит Александр Стариков.
А еще, по его мнению, в России важным аспектом будущего успеха объекта является учет особенностей региона. «Для этого важно выполнить глубокий анализ площадки и расположения здания, изучить климатические, культурные, транспортные и другие особенности локации. Тогда контекст станет источником вдохновения, а объект не будет восприниматься как инородный элемент», — уверен эксперт.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
