Креативные кластеры, часть II: ключ к экономическому успеху — в терпении и продуманной стратегии
Лента новостей
В отличие от классической коммерческой недвижимости, креативные кластеры — не всегда про жесткий бизнес. И не всегда центровое расположение критически важно для их признания. И уж тем более не всегда их будущие резиденты делают выбор, основываясь исключительно на недвижимых характеристиках проекта
В продолжение разговора о креативных кластерах Москвы некоторые результаты исследования, которое провела компания CreativeSpace Hunter и которое имеет особое значение для столичного рынка недвижимости. Объектами комплексного анализа стали 63 креативных кластера (существующих, еще не открывшихся и даже уже закрытых), включая 26 объектов, признанных Союзом креативных кластеров, протокластеры и территории, которые Агентство креативных индустрий Москвы рассматривает как претендентов на статус «креативный кластер».
Вывод первый: в этом году 56% креативных кластеров (в том числе такие, как деловой квартал «Рассвет», «Флакон», деловой квартал «Московский шелк», «Товарищество Рябовской мануфактуры», бизнес-квартал «Арма») выставляют помещения в аренду дороже, чем бизнес-центры, расположенные в пятиминутной шаговой доступности от них. Причем в среднем превышение составляет 43%.
«Собственники таких активов намеренно воссоздают и сохраняют первоначальные свойства пространства: отделку, объемно-планировочные решения, конструктивные особенности — ведь резиденты готовы платить не только за полезную площадь, но и за нахождение в помещениях с историческим наследием и лофт-дизайном. Их пространственное распределение близко к центру, но не в центре и образует «ожерелье» вокруг самой дорогой недвижимости города. Креативные кластеры имеют собственную инфраструктуру совместного использования, перекрестные клиентские потоки, прозрачную стратегию развития и сознательное позиционирование в сфере поддержки креативных индустрий — за это творческие люди готовы доплачивать», — поясняют в CreativeSpace Hunter.
«Действительно, больше половины московских креативных кластеров сдают помещения дороже, чем стоит аренда в близлежащих бизнес-центрах. Кластеры часто располагаются в уникальных объектах, обладают удобным месторасположением, эксклюзивной архитектурой и дизайном, особой атмосферой, располагающей к творчеству и самореализации, там формируются сообщества единомышленников — отсюда и более высокие ставки. Но это столичная тенденция: нельзя сказать, что такая же ситуация по всей стране. Например, в Якутии принципиально создают дешевые пространства. Где-то креативные пространства — это не про бизнес, а про ценности, и стать резидентом можно, только разделяя их», — добавляет соучредитель, председатель экспертного совета Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский.
Да и в Москве, по данным вышеупомянутого исследования, 36% креативных кластеров сдают помещения в среднем на 28% дешевле своего окружения. В частности, в этот список входят экспериментальная культурная площадка «Плутон», завод «Кристалл», центр культуры и бизнеса «Москва-Сокол», бизнес-центр «Ямское поле», деловой квартал «Новоспасский». Причины «ухода в минус», по мнению аналитиков, самые разные, в том числе это действительно может быть целенаправленной стратегией, связанной с помощью креативным индустриям и адресными программами поддержки креативных предпринимателей в стадии роста.
Вывод второй: жизненный цикл креативного кластера — три года без дохода до устойчивой прибыли. Как считают эксперты, в жизни кластера можно четко выделить четыре основных этапа.
Фаза инициации его создания (от входа в проект до начала ремонта или строительства), которая включает покупку земли, подбор подрядчиков, проектирование, в среднем занимает 3-3,5 года. Этап от начала строительства до официального открытия или начала коммерческой деятельности: учитывая ставки аренды, стоимость входа, норму прибыли и сроки создания, себестоимость кластера в 2026 году превышает 180 тысяч рублей за квадратный метр — это в 1,6 раза больше, чем было семь лет назад с учетом инфляции.
Третий этап — от открытия до выхода на операционную прибыль или плановую заполняемость — требует более подробного разговора. Стратегия развития у креативных кластеров различна, зависит прежде всего от финансовой модели, и в целом их можно разделить на две обобщенные группы: коммерческие и государственные, рассказывают эксперты.
«Первые развиваются за счет средств собственников или привлекая деньги инвесторов (как «Суперметалл», «Хлебозавод» или «Артплей»), в редких случаях создают фонды или эндаументы для управления капиталом и спонсирования инициатив резидентов (как Фонд поддержки современного искусства «Винзавод» или Новая Голландия в Санкт-Петербурге). Вторые реализуют стратегию «инкубатора»: они жертвуют доходом от аренды ради создания льготных условий для приоритетных креативных индустрий с целью превращения их в драйверы экономики. Так, территория современного кластера «Союзмультфильм» развивалась благодаря поручению президента о создании на базе советского «Союзмультфильма» российского анимационного технопарка, схожие истории создания и у проектов «МетМаш», Московского кластера видеоигр и анимации, Киностудии имени Горького. Эти креативные кластеры выделяются прежде всего масштабом своих территорий и сроками ее освоения, а также форматом отношений с инвесторами и партнерами», — поясняют в CreativeSpace Hunter.
В компании подчеркивают, и это третий вывод: вне зависимости от формы собственности и источников финансирования состав резидентов креативных кластеров существенно отличается от структуры арендаторов традиционной коммерческой недвижимости, что влияет на стратегию развития таких проектов. Мировой опыт прямо соотносится с российским: центральное расположение креативного кластера не является критически важным для успеха. Существенно важнее «живой актив»: резиденты и аудитория. Арендаторы часто становятся не только пользователями помещений, но и ключевым нематериальным активом кластера, способным напрямую влиять на рыночную стоимость аренды. Ведь чем известнее работающие в кластере авторы, тем больше они привлекают внимание потенциальных клиентов и новых арендаторов.
По этой причине заполнение кластеров происходит иначе, чем в классических бизнес-центрах, где площади могут сдаваться независимо друг от друга. В креативных пространствах резиденты зачастую выбирают площадку не только по характеристикам помещения, но и по профессиональной среде и соседству с другими участниками. Управляющие команды, в свою очередь, стремятся формировать сбалансированное сообщество и привлекать так называемых якорных резидентов, что требует дополнительного времени. «Результаты интервью представителей кластеров показывают, что по сравнению с традиционной коммерческой недвижимостью прогнозный период заполнения таких пространств продолжительнее. С момента ввода объекта до достижения плановой заполняемости (как правило, около 85% площадей) может проходить от 12 до 18 месяцев, а с учетом арендных каникул срок выхода на плановую операционную прибыль обычно составляет 14-20 месяцев», — делятся подробностями в CreativeSpace Hunter.
Наконец, четвертый этап — полноценная работа кластера, то есть довольно длительный период плавного роста. Главное на этом этапе — продолжать делать то, ради чего задумывался объект. «Анализ креативных пространств показывает: ключ к долголетию и реновации без потери духа — в продуманной стратегии», — утверждают эксперты.
Согласны ли игроки рынка с тенденцией огосударствления рынка креативных кластеров, которую видят в CreativeSpace Hunter, и к чему это может привести? В целом время ли сейчас для активного развития креативных пространств? А если время, то в каком направлении должно двигаться их развитие? Об этом — в заключительной части материала.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
