Частные инвестиции: между классикой жанра и новинками сезона

Приобретение апартаментов с гостиничным сервисом — относительно новый для Москвы способ вложения денег

«Тоже мне — инвесторы! Ну, вложились бы в Deutsche Telekom или в акции российских «голубых фишек». На худой конец, есть же индивидуальные инвестиционные счета с доверительным управлением, паевые инвестиционные фонды. А они вообще что-нибудь слышали о стратегиях с гарантией возврата вложенной суммы или инструментах смешанных инвестиций?», — хихикают профессиональные консультанты, обсуждая неискушенных частных инвесторов. Хихикать им, конечно, вольно, вот только среди россиян таких неискушенных пока еще большинство: в разговоре профессионалов они хорошо, если поймут предлоги, все остальное прозвучит лишенным смысла набором слов. Так что их, уж извините, неискушенный выбор — по-прежнему между классическим депозитом и вложениями в недвижимость. Как справедливо отмечают эксперты группы компаний ФСК, у каждого из этих вариантов есть свои плюсы, но и свои минусы.

Банковский депозит — идеальный вариант для людей, которые видят себя инвесторами из разряда «пассивные — пассивнее не бывает». Ни временных, ни физических, ни интеллектуальных ресурсов такой инвествариант не требует: положил деньги в банк, дальше только получаешь уведомления о начислении процентов. Пожалуй, единственное усилие, которое предстоит сделать — выбрать конкретный банк. Обычно выбирается тот, что покрупнее и понадежнее, в идеале — с госучастием: проценты там, может, чуть пониже, зато гарантии надежности — максимальные (потому как если уж «госы» постигнет крах, значит, нам всей страной надо думать о чем-то более серьезном, чем доходность инвестиций).

И вот тут игроки рынка недвижимости обычно говорят: да, все так, но у этой манящей Луны есть «темная сторона», и даже две «темные стороны». Первая — слишком уж невысокая с инвестиционной точки зрения сумма (1,4 млн рублей), которую Агентство по страхованию вкладов готово вернуть человеку в случае краха его банка. Разговоры о необходимости ее увеличения идут постоянно, но пока это только разговоры, а владельцам нескольких миллионов приходится для безопасности хранить яйца в разных корзинах и распихивать деньги по разным банкам. И вторая «сторона» — слишком уж невысокие ставки по депозитам, которые, к тому же, традиционно снижаются при снижении ключевой ставки ЦБ (а она все последнее время движется именно в этом направлении, и, не исключено, движение свое продолжит). Например, статистика ЦИАН отмечает, что сейчас средняя доходность держателя рублевого депозита — 5,8%. Даже на классической сдаче квартиры в аренду можно заработать больше, но и тут есть свои особенности.

«Недвижимость должна сама себя содержать» и «Цена недвижимости никогда не будет равняться нулю» — два постулата, на основе которых владельцы жилья построили теорию своего арендного бизнеса. Действительно, нулю равняться не будет, и действительно, спрос на арендное жилье в столице — максимально возможный, поэтому данное вложение можно назвать минимально рискованным: в худшем случае, удастся заработать меньше, чем планировалось, но квартира ваша при вас и останется (если, конечно, нет законодательных нарушений, позволяющих ее отобрать).

Но вот о каких аспектах предлагают не забывать аналитики ГК ФСК. Жилье — актив с непредсказуемой актуальной стоимостью, равно как и, например, акции. И вы никогда не знаете, сколько именно сможете за него получить именно в тот момент, когда вам позарез надо будет от актива избавиться. Дальше: бесконечно иметь дело с непредсказуемыми арендаторами, выслушивать жалобы на их финансовые проблемы и невозможность произвести оплату в срок, следить за сохранностью квартиры, проводить ремонт — дело хлопотное. Конечно, можно заключить договор с какой-нибудь сверхнадежной компанией и сдавать жилье ей, или воспользоваться появившейся в России практикой доверительного управления, но надо понимать: и, возможно, первое, и уж точно второе съест кусочек ваших доходов. А еще в ГК ФСК подсчитали средний срок окупаемости «арендной» квартиры, и он получился довольно долгим: предположим, если «однушку», купленную за 6 млн рублей, сдавать за 35 тысяч рублей в месяц (а это очень неплохая сумма, на которую еще надо найти арендатора) — так вот, даже в этом случае квартира окупиться только на пятнадцатый год, и только на шестнадцатый начнет приносить прибыль. И это еще без учета необходимости периодически обновлять мебель, бытовую технику и все прочее.

Наконец, еще один вариант — приобретение апартаментов с гостиничным сервисом. Тут среди московских минусов — слишком юный рыночный «возраст» этого продукта: вот Петербург, например, знаком с ним довольно давно, но в Москве комплексы, подобные апарт-отелю «Движение. Тушино», начали появляться относительно недавно, а люди, понятное дело, недоверчиво относятся к любому предложению без долгой истории, позволяющей, в частности, сформировать инвестиционную статистику. Как рассказывают в ФСК, приходится доказывать делом и убеждать цифрами.

Апарт-отель «Движение. Тушино» — часть одноименного апарт-комплекса, который ФСК возводит на северо-западе Москвы, в районе Покровское-Стрешнево, в пяти минутах от станций метро «Спартак» и «Тушино». Три корпуса этого проекта — классические апартаменты формата buy-to-live (в переводе — купить, чтобы жить), а вот четвертый — как раз апарт-отель формата buy-to-let (дословно — купить в аренду).

Так вот, о его аргументах. В «Движение. Тушино» все хлопоты по меблировке, оснащению, подбору арендаторов и так далее берет на себя управляющая компания — уже приятно. Дальше: апарт-отель в столице — вещь востребованная, и полностью укомплектованные апартаменты сами по себе — понятный инвестиционный продукт, который инвестор в случае необходимости может продать как готовый бизнес. Прогнозируемый рост стоимости актива, о котором говорят в ГК ФСК — до 30% за период строительства объекта (по планам, новый апарт-отель должен начать свою работу в четвертом квартале 2022 года) и 5% каждый год с момента ввода в эксплуатацию. Это уже не просто приятно, а очень приятно.

Теперь что касается окупаемости. Каждый инвестор, приобретя апартаменты и передав их в управление гостиничному оператору, вправе выбрать одну из трех программ доходности: «Максимальный доход», «Стабильный доход» или «Гарантированный доход». Там есть нюансы, на первые три года работы отеля средняя прогнозируемая годовая доходность для однокомнатных апартаментов — 12%, для двух- и трехкомнатных — от 11,2%, а срок окупаемости, опять же в среднем, составляет 8 лет.

А вот о чем владельцам апартаментов проекта «Движение. Тушино» точно предстоит позаботиться самостоятельно — так это об уплате налогов. Но тут уж извините — вы все-таки инвестор или кто?..

ГК ФСК