Элитный рынок: год исторических рекордов

2021 год, как и 2020-й, стал золотым временем для рынка московской элитной недвижимости. Например, объем сделок к концу года приблизится к 1,5 тысячи. Каковы основные итоги? И какие прогнозы на 2022 год?

В конце ноября, подводя промежуточные итоги года на московском элитном рынке, региональный директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев отметил, что последние два года стали для столичной «элитки» золотыми временами, а 2021-й уже побил или готовится побить целый ряд исторических рекордов.

Например, согласно ноябрьским прогнозам Knight Frank*, за год объем сделок должен приблизиться к отметке 1,5 тысячи штук — это абсолютный максимум и превышает показатель 2020 года на 15%, а 2019-го — сразу на 28%. Объем предложения, напротив, сократится процентов на 30 и дойдет до отметки 212 тысяч квадратных метров (около 1,5 тысячи квартир и апартаментов) — это минимум последних шести лет. Что касается средней стоимости реализованного лота, она за 2021 год выросла на 20% (с 86 млн до 103 млн рублей), при этом на треть увеличилось число сделок с дорогими лотами стоимостью от 200 млн рублей. Так что суммарная стоимость всех сделок 2021-го может превысить 150 млрд рублей, обновив семилетний рекорд. Средневзвешенная цена квадратного метра на элитном рынке теперь составляет 1 266 000 рублей — опять же исторически рекордные плюс 42% за год.

Чуть позже, в середине декабря, эксперты компании Savills* дополнили общую картину коллег своими наблюдениями и выводами. В частности, по их оценкам, в 2021 году в элитном сегменте Москвы ожидалось появление 16 новых проектов, а появилось только семь. Такой показатель стал минимальным за последние пять лет. Новые проекты вызвали высокий интерес у покупателей и уже распроданы на 36%, отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань. «Учитывая рекордно высокий спрос, ситуация может спровоцировать дефицит на первичном рынке элитного жилья. В сравнении со вторичным рынком предложение в новых домах у покупателей популярнее почти вдвое. Всего же за год на первичном рынке элитной недвижимости было продано квартир и апартаментов на сумму 128 млрд рублей», — считают в Savills.

По наблюдениям экспертов компании, новые проекты отличаются от прошлогодних малой долей лотов с отделкой: доля таких вариантов в общей структуре первичного предложения теперь лишь 5%. Но заметно увеличилась доля квартир и апартаментов на начальном этапе, где теперь сосредоточен 31% объема предложения. Доля лотов, находящихся на этапе реализации от 10% до 75% готовности, сократилась более чем вдвое — с 48% до 21%. Каждый второй лот, предлагающийся на рынке, находится либо на завершающей стадии строительства, либо сдан в эксплуатацию: доля лотов с готовностью 75-100% составляет 47%.

Наконец, как следует из слов директора по развитию Kalinka Group Александра Шибаева, на элитном рынке набирает все большую популярность система закрытых продаж*. Раньше они были исключительно стартовым атрибутом проекта, но теперь застройщики делают их все более длительными, а некоторые так и не выводят свои объекты на открытый рынок и весь объем продают «в закрытую». В частности, из 83 комплексов, которые, по данным Kalinka Group, составляют элитный московский рынок образца конца 2021 года, семь проектов реализуются в стадии закрытых продаж. «Заявленное предложение в новых элитных жилых комплексах, стартовавших с начала 2021 года, уже на 44% превышает показатель 2020 года. За 11 месяцев 2021 года рынок пополнился десятью новыми проектами, но четыре из них реализуются в стадии закрытых продаж», — добавляет Александр Шибаев.

Понятно, что ипотека в элитном сегменте далеко не «наше все», тем не менее, по мнению аналитиков компании Gravion*, около 30% сделок здесь может совершаться с привлечением ипотечного кредита. Особенно это касается премиального сегмента, в котором компания выделяет две категории заемщиков. «Первая — молодые успешные бизнесмены, чья карьера стремительно развивается, и потому они могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своего состояния. При этом они уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом. В данном случае выгоднее купить жилье и платить проценты по кредиту, чем копить, но не успевать за ростом цен. Ко второй группе относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение одного-двух лет, чем сразу выводить из бизнеса, где доходность выше, крупные работающие денежные суммы», — поясняет управляющий партнер Gravion Юрий Неманежин.

В прогнозах на 2022 год эксперты единодушны: рост цен продолжится, по крайней мере, всю первую половину года они точно будут расти. «Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться. Стройка — недешевое удовольствие, а строить себе в убыток точно никто не будет. Застройщик будет готов поступиться темпом продаж, но при этом все равно постарается сохранить ту маржинальность, которую изначально планировал», — считает Юрий Неманежин.

Что может слегка затормозить процесс, так это выход новых проектов, причем не в закрытые, а в рыночные продажи. Девелоперская активность последних месяцев позволяет на это надеяться.

* Есть в распоряжении Business FM