MALLPIC заглядывает в будущее
Лента новостей
Участники форума — о том, какие факторы будут сильнее всего влиять на рынок коммерческой недвижимости в 2026 году и что начнет определять степень девелоперской активности инвестиционного интереса
Практически каждый недвижимый форум в базовом сценарии состоит из трех частей. Первая, маленькая — про то, что было в прошлом (об этом часто вскользь, пунктирно). Вторая, основная, громкая — про то, что есть сейчас (тут все максимально широко и порой излишне подробно). Третья, финальная для каждого конкретного выступления и для мероприятия в целом, раньше уверенно задорная, теперь робкая и задумчивая — про то, что ждет в обозримом будущем (и в обозримое-то все сегодня заглядывают с миллионом оговорок, а в необозримое лучше даже не соваться).
Ноябрьский MALLPIC (международная выставка-форум коммерческой и инвестиционной недвижимости, логистики, ретейла и электронной коммерции — одно из крупнейших отраслевых мероприятий страны, два раза в год проходящее в Сочи) не стал исключением. В январе подробнее поговорим о настоящем, которое к тому моменту станет прошлым, а пока — о будущем. Нет, не о том, в котором закончится предварительный этап работы над проектом «Остров первый» (первым в России искусственным островом площадью 50 гектаров, который к 2031 году должен появиться вблизи мацестинского берега Сочи и дать городу дополнительных 1,5 млн квадратных метров новой функциональной недвижимости). И не о том, в котором начнет обретать конкретные черты презентованный на форуме новый спортивный город-кластер «Красная машина», в строительстве которого может принять участие первый вице-президент Федерации хоккея России Роман Ротенберг. И не о том, в котором, как рассказал в своем выступлении управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников, города будут похожи на экосистемы с управлением, базирующимся на сочетании ИИ и геоинтеллекта, для городских администраций основой развития станет инфраструктурная экономика и новая производственная урбанистика, а девелоперы из застройщиков превратятся в полноценных операторов городской среды*. Это все случится хорошо если лет через пять-десять, а то и позже.
Но вот прямо завтра, в 2026-м, какие факторы будут сильнее всего влиять на рынок коммерческой недвижимости? Что в наступающем году начнет определять степень активности застройщиков и интереса инвесторов? Увидим ли мы государство в роли девелопера того или иного коммерческого сегмента? Участники MALLPIC поделились с Бизнес ФМ своими соображениями.
Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров
«Стоимость денег и условия получения кредитов под залог коммерческой недвижимости будут являться одними из определяющих факторов инвестирования, так как очень мало проектов коммерческой недвижимости «летит» при текущей ключевой ставке. На втором месте будут налоговая нагрузка и умение ее оптимизировать, так как рост налогов продолжится в 2026 году и ляжет в финмодели всех проектов. На третьем месте деловая активность бизнеса в стране, развитие таких отраслей, как электронная и офлайн-торговля, а также производство и IT. Это наряду с покупательской способностью населения определит, как будет работать коммерческая недвижимость, обслуживающая эти потребности. В целом бизнес смотрит в следующей год с тревогой, ожидая усложнения работы и повышения нагрузки в виде прямых и косвенных налогов, а также замедления экономики».
***
Андрей Постников, управляющий партнер и генеральный директор компании Ricci
«В Москве, а с недавних пор и на территории Московской области важнейшим фактором, влияющим на развитие коммерческой недвижимости, стала градостроительная политика, которая во многом и обусловит динамику рынка в ближайшие десять лет. Именно реализация программ КРТ и МПТ дала огромный толчок развитию коммерческой недвижимости города — мы увидели большое количество проектов, которые не реализовались бы без этих программ. Появились новые форматы, развиваются требования к архитектуре и фасадам, увеличиваются объемы реализуемых проектов. Отмечу, что государство уже играет значимую роль на рынке недвижимости как регулятор, крупный арендатор и покупатель. Но в коммерческом сегменте, в отличие от жилого, оно не станет полноценным девелопером. Во-первых, жилая недвижимость — это гигантский сегмент с точки зрения объема рынка: в среднем пропорция жилье-коммерция — один к десяти в пользу жилой недвижимости. Во-вторых, жилая недвижимость — сегмент, напрямую влияющий на население, и здесь государственное присутствие является инструментом решения социально значимых задач. На рынке коммерции государство нашло оптимальную форму присутствия: оно задает правила игры через градостроительную политику, субсидии, ограничения и разрешения. Но самостоятельно становиться девелопером коммерческой недвижимости ему не нужно».
***
Марина Малахатько, партнер NF Group
«Главные факторы, которые по-прежнему будут определять развитие рынка коммерческой недвижимости, — это уровень занятости и рост доходов населения, инфляция и стоимость капитала. Важную роль сохранят и социальные предпосылки: политическая стабильность, доступность жилья и иммиграционная политика. Для инвесторов и девелоперов ключевыми станут стоимость труда, изменения в законодательстве (налоговая политика, меры поддержки, новые градостроительные программы), а также операционные затраты. Всем предстоит сложный и одновременно интересный период: при сокращении трудоспособного населения значение искусственного интеллекта, включая его влияние на отрасль, будет неизбежно расти».
Что касается государства, то оно, по словам эксперта, уже стало значимым игроком на рынке коммерческой недвижимости, и крупнейшие сделки последних лет это подтверждают. «Государственные компании, включая РЖД и ЦБ РФ, приобрели значительные объемы корпоративной недвижимости, а структуры с госучастием, такие как «Сбер» и ВТБ, фактически занялись управлением девелоперским бизнесом и реализацией масштабных проектов. Поэтому роль государства будет неизбежно расти, а консолидация бизнеса в коммерческом секторе продолжится», — уверена Марина Малахатько.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
